Un po’ sì, ma niente di drammatico. Il “livello” è un vecchio rapporto di concessione: tu hai il godimento pieno del fondo, qualcun altro conserva un diritto residuo e il diritto a un canone — spesso di pochi euro l’anno. Si può vendere lo stesso, ma per liberare l’immobile bisogna affrancare.
Il problema quasi mai è il canone: è trovare chi oggi ne è titolare. E c’è un parente scomodo, l’uso civico, che invece può rendere la vendita addirittura nulla.
Livello, enfiteusi, canone: la stessa cosa con tre nomi
Il livello nasce nel medioevo — il nome viene da libellus, il libretto su cui si scriveva il contratto — e nel tempo si è confuso con l’enfiteusi, al punto che oggi è a essa equiparato a tutti gli effetti giuridici.
Lo schema è sempre lo stesso: c’è un concedente, che conserva il dominio diretto, e un enfiteuta o livellario, che ha il dominio utile, cioè tutto ciò che serve per usare, godere e disporre del fondo, contro il pagamento di un canone periodico.
Nel napoletano i concedenti storici sono quasi sempre gli stessi: enti ecclesiastici, mense vescovili, congreghe, opere pie, antiche famiglie. Molti di questi soggetti non esistono più, o sono confluiti in enti diversi dopo riordini che risalgono all’Ottocento. È da lì che nasce la difficoltà pratica.
Si può vendere? Sì
L’enfiteuta può vendere il proprio diritto, e l’acquirente subentra nella stessa posizione: prende il dominio utile e, con esso, l’obbligo del canone. L’atto è perfettamente valido.
Il punto è un altro: quello che si vende non è la piena proprietà. E questo ha due conseguenze concrete. La prima è che molte banche storcono il naso quando devono iscrivere ipoteca su un dominio utile. La seconda è che l’acquirente, prima o poi, si troverà a dover affrancare lui — con il concedente ancora più difficile da rintracciare, perché nel frattempo sarà passato altro tempo.
Per questo, quando dal titolo di provenienza risulta un livello, la cosa sensata è affrancare prima di mettere in vendita.
L’affrancazione: come si libera il fondo
L’articolo 971 del codice civile riconosce all’enfiteuta un diritto ad affrancare: non una facoltà da concordare, un diritto potestativo, al quale per giunta non si può rinunciare. Il capitale si ottiene capitalizzando il canone annuo sulla base dell’interesse legale; per le enfiteusi e i livelli urbani la legge 1138/1970 lo fissa in quindici volte il canone annuo.
Due strade:
- Volontaria, quando il concedente c’è ed è d’accordo: si fa un atto notarile, che richiede la forma scritta a pena di nullità e va trascritto nei registri immobiliari. È questione di giorni.
- Giudiziale, quando il concedente non si trova, non risponde o contesta: si segue la procedura della legge 607/1966 e si arriva a una sentenza che tiene luogo dell’atto. È questione di mesi, a volte di anni.
Un caso concreto
Caso inventato, ma della specie che arriva in Studio ogni mese. Villetta con giardino in provincia, ereditata dal nonno. Nel titolo del 1968 compare la parola “livello” e un canone annuo di 12,91 euro — le vecchie venticinquemila lire, mai più aggiornate.
Il capitale di affrancazione è quindi di circa 194 euro. Meno di una cena. Il conto vero, però, è un altro: il concedente indicato è una congrega soppressa, i cui beni sono transitati a un ente che va identificato negli archivi diocesani. Servono tre mesi di ricerche e, se non si arriva a un interlocutore, la via giudiziale.
Ecco perché il consiglio è sempre lo stesso: quella parola nel titolo va intercettata quando si decide di vendere, non quando l’acquirente ha già la delibera del mutuo in mano.
Il parente scomodo: gli usi civici
Qui il discorso cambia di gravità. L’uso civico è un diritto di godimento che spetta a una collettività — pascolo, legnatico, semina — su determinati terreni. È imprescrittibile: non si perde per il mancato esercizio e non si usucapisce. E, soprattutto, è inalienabile.
Bisogna distinguere due situazioni:
- Uso civico su terreno privato. Il terreno resta commerciabile, ma il peso segue il fondo e passa all’acquirente. Si elimina con l’affrancazione, cioè liquidando in denaro il diritto della collettività.
- Terra civica, cioè di proprietà collettiva. Qui la vendita fatta senza le procedure previste è nulla. Per chi la occupa da tempo e l’ha migliorata esiste la legittimazione prevista dalla legge 1766/1927; fuori da quelle ipotesi non c’è atto notarile che tenga.
La legge 168/2017 sui domini collettivi ha rafforzato questo regime, riconoscendo alle terre civiche una tutela che le tiene fuori dal mercato ordinario. Le competenze amministrative sono regionali, e la verifica si fa presso l’ufficio usi civici della Regione oltre che sul certificato di destinazione urbanistica.
È la ragione per cui, sui terreni, il controllo non si ferma mai alle visure: se ne parla anche in Vendere un terreno: certificato di destinazione urbanistica, prelazione agraria e plusvalenza.
Cosa fare in pratica
- Rileggi il titolo di provenienza cercando tre parole: livello, enfiteusi, canone. Stanno quasi sempre nella descrizione del bene o nelle premesse, e sono facilissime da saltare. Se ci sono, la pratica va aperta subito.
- Per i terreni, chiedi sempre la verifica sugli usi civici, anche quando nessuno ne ha mai parlato. L’assenza di menzioni nell’atto non significa assenza del vincolo: l’uso civico non si prescrive e non si perde per il silenzio di chi ha venduto prima.
- Porta in Studio il titolo più vecchio che hai, non solo l’ultimo: questi rapporti si leggono negli atti dell’Ottocento e del primo Novecento, e la catena serve tutta. L’elenco dei documenti è nella pagina Documenti da portare in Studio, i termini nel glossario, altre risposte nelle domande frequenti e una stima di imposte e costi nei calcolatori.
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Fonti
- Codice civile, artt. 957-977 (enfiteusi) e in particolare art. 971 (affrancazione) — normattiva.it
- Legge 22 luglio 1966, n. 607 e legge 18 dicembre 1970, n. 1138 (affrancazione di enfiteusi, livelli e canoni)
- Legge 16 giugno 1927, n. 1766 e r.d. 26 febbraio 1928, n. 332 (usi civici: affrancazione e legittimazione)
- Legge 20 novembre 2017, n. 168 (norme in materia di domini collettivi) — normattiva.it
- Daniela Riva, Brevi note sui livelli: cenni storici, disciplina, Federnotizie — federnotizie.it
Studio Notarile Marco Fiorentino — Napoli