Pubblicato il 27 agosto 2026 · Aggiornato il settembre 2026
Ci sono agevolazioni che riducono le imposte del rogito e agevolazioni che ti restituiscono soldi negli anni successivi. Queste sono della seconda specie, e sono le più pesanti di tutte: chi compra da un’impresa un immobile ristrutturato o ricostruito con criteri antisismici può arrivare a 48.000 euro di detrazione in dieci anni.
La legge di bilancio 2026 (legge 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1, comma 22) ha confermato per tutto il 2026 le aliquote potenziate: 50% se l’unità diventa la tua abitazione principale, 36% negli altri casi. Dal 2027 scendono.
In breve
- Immobili ristrutturati (art. 16-bis, comma 3, TUIR): chi compra da un’impresa un’unità in un edificio interamente ristrutturato detrae il 50% o il 36% calcolato sul 25% del prezzo d’acquisto, entro il limite di 96.000 euro per unità, in dieci quote annuali.
- Sismabonus acquisti (art. 16, comma 1-septies, d.l. 63/2013): chi compra da un’impresa un’unità in un edificio demolito e ricostruito in zona sismica 1, 2 o 3 detrae il 50% o il 36% del prezzo, sempre entro 96.000 euro per unità.
- Aliquota piena solo con l’abitazione principale: la circolare 8/E del 19 giugno 2025 dell’Agenzia delle Entrate chiarisce che l’unità deve essere destinata ad abitazione principale entro la presentazione della dichiarazione relativa al primo anno di fruizione.
Quanto torna indietro, in euro?
Appartamento comprato da un’impresa costruttrice a 250.000 euro, destinato ad abitazione principale.
| Agevolazione | Base di calcolo | Detrazione totale | Ogni anno |
|---|---|---|---|
| Edificio interamente ristrutturato (art. 16-bis, c. 3) | 25% di 250.000 = 62.500 € | 31.250 € (50%) | 3.125 € per 10 anni |
| Sismabonus acquisti (demolizione e ricostruzione) | prezzo, entro 96.000 € | 48.000 € (50%) | 4.800 € per 10 anni |
| Stesso immobile, ma non abitazione principale | come sopra | 36% invece del 50% | proporzionalmente meno |
| Box o posto auto pertinenziale acquistato da chi lo ha costruito | costo di costruzione certificato dall’impresa | 50% o 36% | in 10 quote |
Attenzione al punto che molti trascurano: la detrazione abbatte l’IRPEF, e se l’IRPEF non basta la quota eccedente si perde, perché non è rimborsabile e non si riporta agli anni successivi. Prima di contare su 4.800 euro l’anno, conviene guardare quanta IRPEF si paga davvero: lo fa il calcolatore del bonus casa.
Quali requisiti servono e quali documenti chiedere all’impresa?
Per l’immobile ristrutturato serve che l’intervento abbia riguardato l’intero edificio (restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, art. 3, comma 1, lett. c e d, del Testo unico dell’edilizia), che il venditore sia l’impresa che ha eseguito i lavori, e che l’atto di acquisto sia stipulato entro i termini fissati dalla norma dalla fine dei lavori.
Per il sismabonus acquisti serve che l’edificio sia stato demolito e ricostruito — anche con variazione volumetrica dove consentito — in zona sismica 1, 2 o 3, da un’impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provveda alla successiva vendita.
Cosa chiedere all’impresa prima del rogito: il titolo edilizio con la data di inizio lavori, la fine lavori e l’agibilità, l’asseverazione del progettista sulla classe di rischio sismico ante e post operam (modello allegato al decreto ministeriale sulle linee guida sismiche), depositata insieme al titolo edilizio prima dell’inizio dei lavori — se è stata depositata dopo, la detrazione salta — e l’attestazione di fine lavori. Il prezzo va pagato con mezzi tracciabili e va scritto in atto.
Documenti per il rogito: quelli di sempre (visure, provenienza, APE, conformità catastale) più la documentazione sismica. Li trovi elencati in Documenti da portare in Studio.
Cosa è scaduto e non torna
Per onestà va detto anche questo, perché circola ancora: la detrazione IRPEF del 50% dell’IVA pagata sull’acquisto di case in classe energetica A o B (art. 1, comma 76, legge 197/2022) si è applicata solo agli acquisti effettuati entro il 31 dicembre 2023 e non è stata prorogata. Allo stesso modo, la detrazione del 19% sui canoni di leasing abitativo per gli under 35 riguardava i contratti stipulati fino al 31 dicembre 2020.
Il caso: la palazzina a Barra e l’asseverazione depositata tardi
Una giovane coppia compra un appartamento in una palazzina demolita e ricostruita a Barra. Prezzo 210.000 euro. In agenzia l’hanno venduto anche con il sismabonus: «recuperate quasi cinquantamila euro».
Chiedendo i documenti all’impresa è emerso che l’asseverazione sulla classe di rischio sismico era stata depositata al Comune tre settimane dopo l’inizio dei lavori. La norma chiede che sia depositata contestualmente al titolo edilizio e comunque prima dell’inizio dei lavori: senza quel requisito la detrazione non spetta.
Il rogito si è fatto lo stesso, ma a un prezzo rinegoziato: la coppia sapeva che quei 37.800 euro di detrazione non sarebbero arrivati. Saperlo prima della firma è stato l’unico vero vantaggio della vicenda.
(Caso di Studio, nomi e dettagli di fantasia.)
Cosa fa il notaio
- Chiede all’impresa la documentazione edilizia e sismica e verifica le date: titolo, asseverazione, inizio lavori, fine lavori, agibilità.
- Controlla che il venditore sia davvero l’impresa che ha eseguito l’intervento e che l’immobile rientri nell’edificio interessato.
- Scrive in atto i mezzi di pagamento e i riferimenti utili alla detrazione: servono a te in dichiarazione e in caso di controllo.
- Verifica conformità catastale, menzioni urbanistiche e stato legittimo: senza questi non c’è bonus che tenga.
- Ti dice, prima della firma, quando il bonus promesso in agenzia non c’è: è spesso la parte più utile del lavoro.
Domande frequenti
Devo già avere la residenza lì per avere il 50%?
Non al momento del rogito. Secondo la circolare 8/E del 19 giugno 2025 l’unità deve essere destinata ad abitazione principale entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al primo anno di fruizione della detrazione. Se questo non avviene, si applica il 36%.
Il bonus si somma all’agevolazione prima casa?
Sì: sono due cose diverse. La prima casa riduce l’IVA dal 10% al 4% al momento dell’acquisto; il bonus acquisti è una detrazione IRPEF che si recupera in dieci anni. Si possono avere entrambe, se ricorrono i rispettivi requisiti.
Se compro in due, la detrazione si divide?
Il limite di 96.000 euro è riferito all’unità immobiliare: la detrazione si ripartisce tra gli acquirenti in base alla quota acquistata, e ciascuno la usa nella propria dichiarazione, nei limiti della propria IRPEF.
Cosa succede se rivendo prima di dieci anni?
Le quote residue, salvo diverso accordo scritto nell’atto, passano all’acquirente insieme all’immobile. È un punto che conviene regolare espressamente nel rogito: capita spesso che le parti abbiano idee diverse e non se ne accorgano fino all’anno dopo.
Stai comprando da un’impresa con il bonus promesso nell’annuncio?
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