Pubblicato l’8 luglio 2026 · Aggiornato il settembre 2026
Sul mutuo c’è una sola imposta, e quasi nessuno sa che può costare otto volte di meno. Si chiama imposta sostitutiva: 0,25% del finanziamento se compri la prima casa, 2% in tutti gli altri casi. Su 150.000 euro sono 375 euro contro 3.000.
Poi ci sono due cose che non costano nulla e che spesso la banca non racconta: la surroga, cioè spostare il mutuo a un’altra banca senza imposte né spese, e la cancellazione automatica dell’ipoteca quando il mutuo finisce.
In breve
- Imposta sostitutiva: 0,25% per l’acquisto, costruzione o ristrutturazione della prima casa; 2% negli altri casi (artt. 15-20 d.P.R. 601/1973). Assorbe registro, bollo, ipotecarie, catastali e tasse sulle concessioni governative: non paghi altro allo Stato.
- Surroga: portare il mutuo in un’altra banca non costa niente — niente imposte, niente spese, niente penali (art. 120-quater del Testo unico bancario). L’ipoteca resta quella vecchia e conserva il suo grado.
- Dopo: il 19% degli interessi passivi (su un massimo di 4.000 euro l’anno) e il 19% della provvigione dell’agenzia (su un massimo di 1.000 euro) tornano indietro con la dichiarazione dei redditi.
Quanto costa l’imposta sul mutuo e quando scende allo 0,25%?
L’imposta sostitutiva si calcola sull’importo erogato, non sull’ipoteca (che di solito vale il 150-200% del mutuo). La banca la trattiene e la versa allo Stato: la vedi come una riga in meno sul conteggio dell’erogazione.
| Operazione | Aliquota | Su 150.000 € |
|---|---|---|
| Mutuo per la prima casa (acquisto, costruzione, ristrutturazione) | 0,25% | 375 € |
| Mutuo per la seconda casa o per altre finalità | 2% | 3.000 € |
| Surrogazione presso un’altra banca | nessuna | 0 € |
| Rinegoziazione con la stessa banca | nessuna nuova imposta | 0 € |
| Cancellazione dell’ipoteca a fine mutuo | gratuita e telematica | 0 € |
Cosa serve per lo 0,25% e quali documenti portare?
Serve che il finanziamento sia a medio-lungo termine (durata superiore a diciotto mesi), erogato da una banca, e che sia destinato all’acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione dell’abitazione per la quale ricorrono i requisiti prima casa. La destinazione e l’opzione per l’imposta sostitutiva si scrivono nel contratto di mutuo: le predispone la banca, il notaio le verifica.
Documenti da portare: documenti d’identità e codici fiscali, la delibera e il contratto di mutuo inviati dalla banca, la visura e l’atto di provenienza dell’immobile, la polizza incendio e scoppio, il preliminare. Per la surroga serve il conteggio di estinzione della vecchia banca e l’atto di mutuo originario. L’elenco completo è in Documenti da portare in Studio.
Quali agevolazioni restano dopo la firma?
Tre, e valgono ogni anno:
- Interessi passivi: 19% su un massimo di 4.000 euro l’anno, quindi fino a 760 euro, per il mutuo ipotecario sull’abitazione principale (art. 15, comma 1, lett. b, TUIR). Il limite è per immobile, non per persona: si divide tra i cointestatari.
- Provvigione dell’agenzia: 19% su un massimo di 1.000 euro, una volta sola, per l’acquisto dell’abitazione principale (art. 15, comma 1, lett. b-bis, TUIR).
- Cancellazione dell’ipoteca: quando paghi l’ultima rata, la banca comunica l’estinzione all’Agenzia delle Entrate e l’ipoteca si cancella da sola, senza atto notarile e senza spese (art. 40-bis TUB). Serve un atto solo se vuoi cancellarla prima della scadenza.
Sul leasing abitativo (art. 1, commi 76-84, legge 208/2015) resta l’imposta di registro all’1,5% sull’acquisto che la società di leasing fa per un utilizzatore con i requisiti prima casa; la detrazione IRPEF del 19% sui canoni riguardava invece i contratti stipulati fino al 31 dicembre 2020 e oggi non è più attivabile per un contratto nuovo.
Il caso: Ciro, la surroga e i 2.400 euro che non doveva pagare
Ciro ha un mutuo del 2019 a tasso variabile su un appartamento a Fuorigrotta. Una banca nuova gli offre un fisso migliore e gli prospetta «un mutuo nuovo, con le spese di sempre»: imposta sostitutiva sul nuovo finanziamento, perizia, istruttoria.
Il punto è che Ciro non deve rifare il mutuo: deve surrogarlo. Con la surrogazione la banca nuova subentra nell’ipoteca già iscritta, che conserva il grado, e l’operazione è per legge senza imposte, senza spese notarili a carico del cliente e senza penali. Rifacendolo da capo avrebbe pagato 2% su 120.000 euro, cioè 2.400 euro, più una nuova iscrizione ipotecaria.
La banca non aveva mentito: aveva descritto una strada diversa. Sapere che ne esiste un’altra è tutto il vantaggio.
(Caso di Studio, nomi e dettagli di fantasia.)
Cosa fa il notaio
- Legge il contratto della banca prima della firma e ti spiega tasso, spread, durata, penali e clausole di decadenza dal beneficio del termine.
- Controlla che l’opzione per l’imposta sostitutiva e la destinazione prima casa siano scritte correttamente: è quella riga a far scendere l’aliquota allo 0,25%.
- Iscrive l’ipoteca e verifica che nessun’altra formalità si sia infilata prima, così la banca eroga e il venditore incassa.
- Nella surroga cura l’annotazione di surrogazione, che conserva il grado dell’ipoteca esistente: niente nuova iscrizione, niente imposta.
- Coordina il rogito e il mutuo nello stesso giorno, con l’ordine degli atti che permette alla banca di erogare.
Domande frequenti
La surroga costa davvero zero?
Sì, per chi ha il mutuo. L’art. 120-quater del Testo unico bancario vieta di addossare al cliente spese, commissioni, penali o imposte per la surrogazione: gli oneri notarili li paga la banca subentrante. Quello che può restare a tuo carico è solo un’eventuale perizia richiesta dalla nuova banca, se prevista dal foglio informativo.
Se rinegozio il mutuo con la stessa banca pago di nuovo l’imposta?
No: la rinegoziazione modifica le condizioni del finanziamento già in essere e non dà luogo a una nuova erogazione, quindi non si paga una nuova imposta sostitutiva. Attenzione a distinguerla dall’estinzione con accensione di un mutuo nuovo, che invece è un finanziamento a tutti gli effetti.
L’imposta sostitutiva si paga anche sul mutuo per ristrutturare?
Sì, ed è allo 0,25% se la ristrutturazione riguarda l’abitazione per cui ricorrono i requisiti prima casa; è al 2% negli altri casi. Il presupposto è sempre lo stesso: finanziamento bancario a medio-lungo termine, oltre diciotto mesi.
Devo pagare per far cancellare l’ipoteca quando finisco di pagare?
No. Dal 2007 la cancellazione è automatica: la banca comunica l’estinzione per via telematica e l’Agenzia delle Entrate cancella l’ipoteca d’ufficio, senza atto notarile e senza spese (art. 40-bis TUB). Un atto serve solo per cancellare l’ipoteca prima della fine del mutuo, per esempio se vendi.
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