In breve
- A Napoli quasi ogni casa ha qualcosa di “sistemato”: la veranda sul balcone, il sottotetto reso abitabile, la cucina aperta, il soppalco. Non sono tutte uguali: alcune sono tolleranze da dichiarare, altre si regolarizzano con una CILA tardiva o una SCIA in sanatoria, altre richiedono il permesso in sanatoria, altre non si sanano.
- La veranda che crea volume è il caso più delicato: dopo il Salva Casa si può sanare senza doppia conformità (art. 36-bis del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, testo unico edilizia), ma nelle zone con vincolo paesaggistico il volume nuovo di regola non ottiene la compatibilità (art. 167 del d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, codice dei beni culturali). Il sottotetto abitabile deve rispettare la legge regionale (altezza media interna 2,20 m in Campania).
- Vendere si può quasi sempre: l’atto è valido se cita il titolo edilizio vero (Cass. Sez. Unite 8230/2019). Ma tutto va detto nel preliminare e nell’atto, con la relazione di un tecnico sullo stato legittimo, e il prezzo deve tenerne conto.
La veranda sul balcone della cucina, il sottotetto con il bagno, il soppalco, il deposito diventato studio: sono le “sistemazioni” che troviamo in gran parte delle case che passano dallo Studio. Chi vende spesso non sa nemmeno che sono irregolari; chi compra le scopre dal tecnico della banca. Questa guida mette in ordine le irregolarità più comuni, spiega in quale “cassetto” cade ognuna dopo il Salva Casa e cosa serve per vendere senza sorprese.
Sottotetti in Campania: che cosa dice la legge regionale
Denominazione: Legge Regionale 28 novembre 2000, n. 15, «Norme per il recupero abitativo di sottotetti esistenti» (Regione Campania). Testo letto sul sito della Regione il 28 settembre 2026.
«l’altezza media interna, calcolata dividendo il volume interno lordo per la superficie interna lorda, non può essere inferiore a metri 2,20. In caso di soffitto non orizzontale, fermo restando le predette altezze medie, l’altezza della parete minima non può essere inferiore a metri 1,40. Gli eventuali spazi di altezza inferiore al minimo, da non computarsi ai fini del calcolo dell’altezza media interna, sono chiusi mediante opere murarie o arredi fissi».
Art. 24, comma 5-bis, del testo unico edilizia — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380. Testo in vigore dal 28 luglio 2024, letto su Normattiva il 28 settembre 2026.
«… il progettista abilitato è autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nelle seguenti ipotesi: a) locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri; b) alloggio monostanza, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, per una persona, e inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati, per due persone».
Quindi il minimo di 2,70 metri non è stato abrogato: la norma apre a un’asseverazione del progettista entro limiti precisi, e il comma successivo pone altre condizioni.
Quali sono le irregolarità più comuni nelle case napoletane?
Fa parte del percorso: Terreni, edilizia e catasto: conformità urbanistica e stato legittimo
- Balcone chiuso a veranda, con infissi fissi e tetto: crea un volume e una superficie in più.
- Sottotetto reso abitabile senza titolo: cambia la destinazione d’uso di un volume nato come non abitabile.
- Soppalco in una stanza alta: nuova superficie calpestabile, spesso senza le altezze minime.
- Tramezzi spostati, cucina aperta, bagno in più: opere interne che non cambiano volume né prospetti.
- Cantina, deposito o garage trasformati in stanza: cambio di destinazione d’uso, spesso con opere.
- Due appartamenti uniti o uno diviso in due, senza pratica edilizia.
- Finestre nuove, porte-finestre, tettoie e pergolati sul terrazzo.
In quale “cassetto” cade ogni difformità?
La regola per orientarsi è una: chiedersi se l’opera ha creato volume o superficie utile, se ha toccato strutture o prospetti, se ha cambiato la destinazione d’uso. Le opere solo interne, senza volumi nuovi, si regolarizzano con una CILA presentata in ritardo: la sanzione è di 1.000 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione arriva spontaneamente a lavori ancora in corso (art. 6-bis, comma 5). Le opere che richiedevano una SCIA (per esempio una finestra nuova sul prospetto o un intervento su parti strutturali) si sanano con la SCIA in sanatoria dell’art. 36-bis, pagando un’oblazione tra 516 e 5.164 euro se c’è la doppia conformità piena, tra 1.032 e 10.328 negli altri casi. Le piccole differenze di misura rientrano nelle tolleranze dell’art. 34-bis, più ampie per i lavori fatti entro il 24 maggio 2024, e si dichiarano soltanto. Ne abbiamo scritto in Conformità catastale e regolarità urbanistica.
La veranda: quando si può sanare?
Una veranda chiusa con infissi fissi è un aumento di volume e serviva il permesso di costruire. Se il piano regolatore di oggi consente quel volume e la veranda rispettava le norme tecniche di quando è stata fatta, si può chiedere il permesso in sanatoria dell’art. 36-bis (parziale difformità dal permesso originario), con un’oblazione pari al doppio del contributo di costruzione, aumentata del 20 per cento se manca la doppia conformità, e con il silenzio-assenso dopo 45 giorni. Il problema vero, a Napoli, è il vincolo paesaggistico: Posillipo, il centro storico, la collina del Vomero, la costa e molte altre zone sono tutelate. Per le opere abusive in zona vincolata la sanatoria edilizia passa dall’accertamento di compatibilità paesaggistica, che l’art. 167 del Codice dei beni culturali ammette solo per lavori che non hanno creato superfici utili o volumi. Una veranda crea volume: in zona vincolata, di regola, resta abusiva e va rimossa. Diverso è il caso delle vetrate panoramiche amovibili (VEPA): dal 2022 sono edilizia libera, se scorrevoli, trasparenti, senza creare uno spazio stabilmente chiuso; trasformare la veranda in VEPA è a volte la strada più semplice per vendere.
Il sottotetto abitabile: cosa serve?
Un sottotetto nasce quasi sempre come volume tecnico o deposito. Renderlo abitabile è un cambio di destinazione d’uso con opere, che richiede un titolo e il rispetto dei requisiti di abitabilità. In Campania la legge regionale 15/2000 sul recupero dei sottotetti chiede un’altezza media interna di 2,20 metri, con pareti mai sotto 1,40, senza modificare colmo, gronda e pendenze. Il Salva Casa ha aiutato su due fronti: il recupero è consentito anche quando non si rispettano le distanze minime tra edifici, purché si mantengano forma e superficie del sottotetto e la sagoma autorizzata (art. 2-bis, comma 1-quater, d.P.R. 380/2001), e per l’agibilità il minimo di 2,70 metri resta, ma il progettista abilitato può asseverare la conformità alle norme igienico-sanitarie per i locali con altezza interna inferiore a 2,70 metri fino al limite di 2,40 metri, e per l’alloggio monostanza con superficie inferiore a 28 metri quadrati fino al limite di 20 per una persona, o inferiore a 38 fino al limite di 28 per due persone (art. 24, comma 5-bis, del testo unico edilizia) (art. 24, comma 5-bis, del testo unico edilizia), a certe condizioni tecniche. Se il sottotetto non ha le altezze, non può diventare abitazione: si vende come sottotetto non abitabile, si descrive così nell’atto e nel catasto, e il prezzo si adegua. Vendere “una casa con mansarda” quando la mansarda non può esserlo è la fonte più frequente di cause dopo il rogito.
Cosa scriviamo nel preliminare e nell’atto?
L’atto è valido se contiene la dichiarazione del venditore sul titolo edilizio originario, vero e riferito a quella casa; la veranda o il sottotetto non lo rendono nullo, come ha chiarito la Cassazione a Sezioni Unite nel 2019 (ne parliamo in Casa costruita prima del 1967). Ma un atto valido non basta a proteggere nessuno: per questo nel preliminare descriviamo le difformità emerse dalla relazione del tecnico, stabiliamo chi le regolarizza e entro quando (di solito il venditore prima del rogito, con una parte del prezzo trattenuta a garanzia), o in alternativa uno sconto sul prezzo e la pratica a carico del compratore. Nell’atto citiamo tutti i titoli, alleghiamo l’attestazione delle tolleranze, menzioniamo le sanatorie ottenute e, se qualcosa resta da fare, lo diciamo. Il catasto deve corrispondere: se la veranda è stata sanata va nella nuova planimetria; se il sottotetto non è abitabile la planimetria non deve disegnarlo come camera.
Quando serve il tecnico?
Sempre, e presto. Il notaio non misura le stanze e non decide se un’opera è una tolleranza o un abuso: legge i titoli, informa le parti e scrive l’atto in modo che nessuno possa dire “non lo sapevo” (Regola n. 12 dei Protocolli notarili). La classificazione delle difformità spetta a un geometra, architetto o ingegnere, con la relazione sullo stato legittimo. Il momento giusto è prima del preliminare: dopo, ogni scoperta diventa una trattativa a caparra già versata. Un compratore prudente può far fare un controllo con un tecnico di fiducia, spendendo qualche centinaio di euro per non comprare un problema.
Un esempio con i numeri
Gennaro vende all’Arenella un ultimo piano di 95 mq con veranda sul balcone di cucina (7 mq, chiusa nel 2005) e sottotetto collegato da una scala interna, con altezza media di 2,10 metri. Il tecnico del compratore trova anche la cucina aperta sul soggiorno. Risultato: la cucina aperta si regolarizza con una CILA tardiva (1.000 euro di sanzione più l’onorario); la veranda, in zona non vincolata e compatibile con il piano regolatore, ottiene il permesso in sanatoria dell’art. 36-bis in 45 giorni, con un’oblazione che il Comune calcola sul doppio del contributo di costruzione più il 20 per cento (in via indicativa, alcune migliaia di euro); il sottotetto, sotto i 2,20 metri di altezza media, non può diventare abitabile e viene venduto come deposito, con planimetria coerente. Il prezzo, fissato dall’agenzia a 330.000 euro “con mansarda”, si chiude a 305.000 con veranda sanata e sottotetto non abitabile. Gennaro ha speso circa 6.000 euro tra pratiche e tecnico, ma ha venduto senza garanzie pericolose e il compratore ha ottenuto il mutuo.
Per stimare imposte e costi dell’acquisto usi le Utilità; le parole tecniche (CILA, SCIA, VEPA, oblazione, stato legittimo) sono nel Glossario, le risposte brevi nelle Domande frequenti e l’elenco di ciò che serve nella pagina Documenti. Se compra per ristrutturare e rivendere legga anche Flipping immobiliare.
Sta per vendere o comprare una casa con una veranda, un soppalco o un sottotetto “sistemato”? Chieda un preventivo oppure prenoti una consulenza online: leggiamo i titoli con Lei e Le diciamo cosa chiedere al tecnico prima del compromesso.
Domande frequenti
Posso vendere una casa con la veranda abusiva? +
Sì, l’atto è valido se dichiara il titolo edilizio originario della casa. Ma la veranda va dichiarata nel preliminare e nell’atto, con l’indicazione di chi la sana o la rimuove; altrimenti il compratore potrà chiedere riduzione del prezzo o risarcimento, e la sanzione del Comune ricadrà su di lui.
La cucina aperta e il bagno in più sono un abuso? +
Sono opere interne che richiedevano una CILA. Si regolarizzano con una CILA tardiva, pagando una sanzione di 1.000 euro (ridotta se presentata a lavori in corso), e con l’aggiornamento della planimetria catastale. Non sono ostacolo alla vendita, ma vanno sistemate prima del rogito.
Il sottotetto con 2,20 metri di altezza può diventare abitabile? +
In Campania la legge regionale 15/2000 richiede un’altezza media interna di almeno 2,20 metri e, dove il soffitto non è orizzontale, pareti non inferiori a 1,40 metri. Con 2,20 metri di media il sottotetto si può recuperare, se ci sono anche le altre condizioni dell’articolo 3 e il Comune non ha escluso l’intervento.
Chi paga il tecnico e le pratiche di sanatoria? +
Di regola il venditore, che deve consegnare la casa conforme a ciò che dichiara. Le parti possono però accordarsi diversamente nel preliminare, per esempio con uno sconto sul prezzo e le pratiche a carico del compratore. L’importante è scriverlo prima, non discuterne dopo.
Fonti
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, artt. 2-bis, 6, 6-bis, 9-bis, 23-ter, 24, 34, 34-bis, 36, 36-bis e 46 – normattiva.it
- Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 (Salva Casa) – normattiva.it; Ministero delle Infrastrutture, linee guida sul Salva Casa – mit.gov.it
- Art. 167 d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) – normattiva.it
- Legge regionale Campania 28 novembre 2000, n. 15, “Norme per il recupero abitativo di sottotetti esistenti” – regione.campania.it
- Cassazione civile, Sezioni Unite, sentenza 22 marzo 2019, n. 8230 – italgiure.giustizia.it; Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 84-2018/P (PDF) – notariato.it e Regola n. 12 dei Protocolli notarili – notariato.it
- M. Mattioni, “Fiscalizzazione degli abusi edilizi, tolleranze esecutive e regolare circolazione degli immobili”, Federnotizie, 18 luglio 2025 – federnotizie.it
- Comune di Napoli, Sportello Unico per l’Edilizia (CILA, SCIA, sanatorie) – comune.napoli.it
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, prima nei Distretti notarili di Lecce e di Trani, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
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