Abbiamo raccolto le domande che ci vengono poste più spesso, al telefono e in Studio. Le risposte sono volutamente brevi: servono a orientarsi, non a sostituire la consulenza sul caso concreto. Se la tua domanda non è qui, scrivici pure — rispondere è parte del nostro lavoro e non comporta alcun costo.
Scegliere il notaio
Chi sceglie il notaio, il venditore o l’acquirente?
Nella compravendita la scelta spetta a chi paga l’onorario, e cioè di regola all’acquirente. È una libertà piena: non esiste alcun obbligo di rivolgersi al notaio indicato dall’agenzia immobiliare, dal costruttore o dalla banca. Anche quando c’è un mutuo, l’istituto di credito non può imporre il proprio notaio.
Posso rivolgermi a un notaio di Napoli per un immobile che si trova altrove?
Sì. Il notaio può ricevere atti relativi a immobili situati in tutta Italia; quello che ha un limite territoriale è il luogo in cui l’atto viene firmato, che deve rientrare nel distretto notarile di competenza. In pratica: se puoi venire a firmare a Napoli, l’immobile può essere ovunque.
Il notaio è dalla parte di chi compra o di chi vende?
Di nessuno dei due, ed è questo il punto. Il notaio è un pubblico ufficiale imparziale: deve informare entrambe le parti degli stessi rischi, anche quando l’informazione non fa comodo a chi lo ha incaricato. Chi paga la parcella non compra un alleato, compra una garanzia di legalità che vale per tutti. Ne parliamo più diffusamente in il ruolo del notaio.
Preventivi, costi e pagamenti
Chiedere un preventivo mi impegna a qualcosa?
No. Il preventivo è gratuito e non vincolante. Non solo: consegnarlo per iscritto prima di ricevere l’incarico è un obbligo deontologico del notaio, non una gentilezza. Deve indicare in modo distinto e analitico il compenso, le imposte, le spese anticipate e l’IVA, così che tu possa confrontare davvero due preventivi diversi. Approfondimento: il preventivo del notaio.
Perché due preventivi per lo stesso atto possono sembrare molto diversi?
Quasi sempre perché uno comprende le imposte e l’altro no, oppure perché uno include voci (visure, volture, trascrizioni, copie) che l’altro aggiunge dopo. La parte più pesante della spesa non è il compenso del notaio ma le imposte, che il notaio si limita a riscuotere e versare allo Stato. Per capire come si compone il conto: il costo di un atto.
Che fine fanno i soldi che verso al notaio per le imposte?
Finiscono su un conto corrente dedicato, separato dal patrimonio personale del notaio e per legge non aggredibile dai suoi creditori. Le somme restano lì finché non vengono versate all’erario. Su richiesta delle parti, sullo stesso conto può essere depositato anche il prezzo della compravendita fino alla registrazione e trascrizione dell’atto: è una tutela concreta contro il rischio di ipoteche o formalità pregiudizievoli che spuntino all’ultimo momento. Vedi il conto dedicato.
Posso pagare il notaio in contanti?
Entro i limiti di legge sull’uso del contante, ma in pratica si usano bonifico o assegno circolare: i pagamenti devono essere tracciabili e, per il prezzo della compravendita, le modalità vanno dichiarate espressamente in atto. Portare con sé la documentazione dei bonifici già eseguiti è sempre una buona idea.
Deontologia: le regole che il notaio deve rispettare
Chi mi segue in Studio è sempre il notaio?
Alcune attività non possono essere delegate a nessuno: identificare le parti, indagare la loro effettiva volontà, dirigere la stesura dell’atto e leggerlo alle parti sono compiti che il notaio deve svolgere personalmente. Si chiama personalità della prestazione. I collaboratori dello Studio si occupano di tutto il resto — raccolta documenti, visure, adempimenti successivi — e questo è del tutto legittimo. Approfondimento: cosa fa personalmente il notaio.
Il notaio può raccontare a qualcun altro quello che gli dico?
No. Il notaio è tenuto al segreto professionale su tutto ciò che apprende nell’esercizio della funzione, e l’obbligo si estende ai collaboratori dello Studio. Vale anche per le trattative che non arrivano mai alla firma. Le uniche eccezioni sono quelle previste dalla legge, come gli obblighi antiriciclaggio.
Un notaio può farsi pubblicità o offrire sconti?
Può informare sui propri servizi, purché in modo veritiero, corretto e non ingannevole; non può invece usare forme di accaparramento della clientela o comportamenti di concorrenza sleale verso i colleghi. Sono regole che, letto bene, tutelano il cittadino: un compenso stracciato spesso significa che qualche verifica non verrà fatta. Ne parliamo in concorrenza, pubblicità e deontologia.
Il notaio può rifiutarsi di fare un atto?
Non solo può: deve. Il notaio ha l’obbligo di prestare il proprio ministero quando gliene viene fatta richiesta, ma ha il divieto assoluto di ricevere atti espressamente proibiti dalla legge, contrari all’ordine pubblico o al buon costume. Se ti sentirai dire che un’operazione così com’è impostata non si può fare, ti verrà anche spiegato perché e, quando esiste, quale strada alternativa è percorribile.
I principi che seguiamo in Studio sono raccolti nella pagina I principi dello Studio.
L’appuntamento e la firma
Quanto tempo prima devo contattare lo Studio?
Per una compravendita, l’ideale è almeno due o tre settimane: servono per le visure ipotecarie e catastali, per il controllo urbanistico e per il coordinamento con la banca in caso di mutuo. Per atti più semplici (una procura, un’autentica di firma) bastano pochi giorni. Se hai una scadenza stretta, dillo subito: spesso si trova il modo.
Posso leggere l’atto prima di firmarlo?
Certo, ed è fortemente consigliato. Inviamo la bozza per email con qualche giorno di anticipo, così che ci sia tempo per leggerla con calma e porre domande. Il giorno della firma l’atto viene comunque letto integralmente dal notaio alle parti: non è una formalità, è il momento in cui ci si assicura che tutti abbiano capito che cosa stanno firmando.
Devo esserci per forza di persona?
No: puoi farti rappresentare con una procura speciale, che indichi con precisione l’operazione da compiere. Se ti trovi all’estero, la procura può essere ricevuta dal consolato italiano oppure da un notaio locale, con apostille o legalizzazione e traduzione giurata. È una soluzione che usiamo spesso con i clienti che vivono fuori Italia.
Quando servono i testimoni?
Sempre per la donazione, il testamento pubblico, il fondo patrimoniale e le convenzioni matrimoniali. Servono inoltre quando una parte non sa o non può firmare, oppure non è in grado di leggere. Devono essere maggiorenni, capaci, non parenti o affini delle parti e non beneficiari dell’atto: portali con un documento d’identità valido.
E se una delle parti non parla italiano?
L’atto si riceve con l’assistenza di un interprete e, nei casi previsti, di testimoni; su richiesta può essere redatto anche in doppia lingua. Va organizzato per tempo, quindi segnalacelo quando fissiamo l’appuntamento.
Documenti, certificati e autocertificazioni
Quali documenti devo portare?
Dipende dall’atto. Abbiamo preparato una checklist per ogni tipo di pratica nella pagina Documenti da portare in Studio. In ogni caso servono sempre documento d’identità valido e codice fiscale di tutti i firmatari.
Devo procurarmi io i certificati anagrafici?
Quasi mai. Molti dati (residenza, stato di famiglia, stato civile) possono essere autocertificati, e la legge vieta alle pubbliche amministrazioni di chiedere certificati per fatti che risultano già nei loro archivi. Quello che davvero non possiamo recuperare da soli sono i documenti “privati”: titolo di provenienza, pratiche edilizie, conteggi della banca, testamento.
Che differenza c’è tra autentica di firma e atto notarile?
Con l’autentica il notaio attesta che la firma è stata apposta in sua presenza da quella determinata persona, dopo averne accertato l’identità. Con l’atto pubblico il notaio fa molto di più: riceve la volontà delle parti, la traduce nel testo, ne verifica la legalità e conserva l’originale. Cambia anche il valore probatorio: l’atto pubblico fa piena prova fino a querela di falso.
Come ottengo una copia di un atto che ho firmato anni fa?
Basta richiederla allo Studio, indicando indicativamente data e tipo di atto: le copie autentiche possono essere rilasciate alle parti, ai loro aventi causa e agli eredi. Se il notaio che ricevette l’atto ha cessato l’attività, l’originale si trova presso l’Archivio Notarile Distrettuale e possiamo aiutarti a recuperarlo.
Dopo la firma devo fare altro?
Di norma no: registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, trascrizione nei registri immobiliari e voltura catastale li curiamo noi entro i termini di legge, e ti consegniamo la copia dell’atto con gli estremi degli adempimenti. Restano a tuo carico le comunicazioni che riguardano te personalmente, come l’utenze, l’eventuale cambio di residenza o le variazioni IMU/TARI presso il Comune.
Comprare e vendere casa: i dubbi più frequenti
Posso pagare le imposte sul valore catastale invece che sul prezzo?
Sì, quando un privato compra un’abitazione con le sue pertinenze: è il sistema del prezzo-valore. Il risparmio è quasi sempre consistente, e in più l’Agenzia delle Entrate non può contestare il valore dichiarato. Va però richiesto espressamente prima della firma e comporta l’obbligo di indicare in atto il prezzo reale. Come funziona.
La somma che verso al compromesso è caparra o acconto?
Cambia parecchio, in due sensi. Sul piano fiscale la caparra confirmatoria sconta lo 0,50% e l’acconto il 3%; se il contratto non lo specifica, si applica l’aliquota più alta. Sul piano civilistico cambiano le conseguenze se l’affare salta: la caparra consente di trattenerla o chiederne il doppio, l’acconto no. È una delle cose su cui vale la pena fermarsi cinque minuti. Approfondimento.
Conviene far trascrivere il preliminare?
Nella maggior parte dei casi sì. Un preliminare ricevuto dal notaio e trascritto è opponibile ai terzi: ipoteche, pignoramenti o una seconda vendita iscritti dopo non ti pregiudicano, e in caso di crisi del venditore il tuo credito è privilegiato. Il costo aggiuntivo è modesto rispetto a ciò che mette al riparo, soprattutto quando tra compromesso e rogito passano mesi.
Sto comprando da un costruttore: quali garanzie devo pretendere?
Tre, e sono previste dalla legge: la fideiussione a copertura di tutte le somme versate prima del trasferimento, il preliminare per atto notarile trascritto, e la polizza decennale postuma consegnata al rogito. Per gli immobili il cui titolo edilizio è stato richiesto dal 16 marzo 2019 la mancata consegna della polizza rende addirittura nullo l’atto. Non versare nulla prima di aver fatto verificare la documentazione. Le tutele in dettaglio.
Ho ricevuto una casa in donazione: posso rivenderla senza problemi?
Puoi venderla, ma l’acquirente e soprattutto la banca che dovrebbe finanziarlo sanno che l’immobile resta esposto all’azione dei legittimari. Nella pratica molte banche rifiutano il mutuo su provenienze donative recenti. Le soluzioni esistono — dalla rinuncia dei legittimari alla polizza assicurativa — ma vanno impostate prima di mettere l’immobile sul mercato. Come si risolve.
Devo vendere un immobile intestato a un minore o a una persona sotto amministrazione di sostegno
Serve un’autorizzazione, ma dal 28 febbraio 2023 non è più obbligatorio passare dal giudice tutelare: può rilasciarla direttamente il notaio che riceverà l’atto, con la stessa istruttoria e tempi molto più brevi. Restano al giudice alcune materie, come le transazioni e la continuazione dell’impresa. Quando si può.
Ho un familiare con disabilità grave: come lo tutelo per il futuro?
La legge 112/2016 mette a disposizione trust, vincoli di destinazione e fondi speciali, esenti da imposta di successione e donazione quando l’atto rispetta requisiti precisi. Sono strumenti che danno il meglio se costruiti mentre i genitori ci sono ancora, perché permettono una presa in carico progressiva. Gli strumenti del “Dopo di noi”.
Devo passare l’azienda ai figli: come evito litigi dopo?
Una donazione d’azienda resta esposta a collazione e azione di riduzione. Il patto di famiglia serve esattamente a chiudere la questione subito: partecipano tutti i legittimari, chi non riceve l’azienda viene liquidato, e quel trasferimento non viene più rimesso in discussione alla morte dell’imprenditore. Come funziona.
Molte di queste domande sono trattate più a fondo nelle Guide per il Cittadino del Consiglio Nazionale del Notariato, che pubblichiamo integralmente e gratuitamente.
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Scrivici descrivendo la tua situazione: ti risponderemo indicando i documenti necessari e, se serve, un preventivo scritto dettagliato. Puoi anche fissare direttamente un appuntamento in Studio, a Napoli.