Ho firmato dal notaio: e adesso? Cosa succede nei 30 giorni dopo l’atto (e perché non si paga “la settimana prossima”)

Pubblicato il 15 settembre 2026 · Aggiornato il settembre 2026

Succede almeno una volta al mese. Si arriva in fondo alla lettura dell’atto, tutti soddisfatti, e il compratore fa quel gesto largo e rassicurante che a Napoli conosciamo bene: “Notà, ve pav’ ‘a semmana prossima”. Tradotto: “Notaio, vi pago la settimana prossima”. Detto con il sorriso più onesto del mondo — e quasi sempre è davvero onesto.

Il problema non è la fiducia. Il problema è che la firma non è una promessa: è un effetto. Da quel momento la casa è di chi compra, e da quel momento partono trenta giorni di adempimenti che non si possono rimandare a lunedì. Vediamo perché, senza paroloni.

Perché il prezzo si paga alla firma e non dopo?

Perché la proprietà passa con il consenso (art. 1376 c.c.): appena le firme sono sul foglio, l’appartamento è del compratore, anche se le chiavi arrivano la settimana dopo. Il codice, non a caso, mette il pagamento del prezzo al momento della consegna, salvo patto diverso (art. 1498 c.c.).

E poi c’è una ragione molto più concreta: nell’atto si deve dichiarare analiticamente come è stato pagato il prezzo — assegni con i loro numeri, bonifici con la data, caparra compresa, e anche la provvigione dell’agenzia. Lo impone l’art. 35, comma 22, del d.l. 223/2006: se la dichiarazione manca o è falsa scattano sanzioni e l’accertamento di valore. Un notaio non può scrivere “pagato” se non è stato pagato: sarebbe un falso, non una cortesia.

Ci sono infine le regole antiriciclaggio (d.lgs. 231/2007): il contante non si può usare dai 5.000 euro in su, e il notaio ha l’obbligo di verificare la provenienza e la tracciabilità delle somme. Sono gli stessi obblighi che proteggono anche te: se domani qualcuno contesta il pagamento, è l’atto a raccontare com’è andata.

Come si paga davvero, in pratica?

Le strade sono due, e nessuna delle due è complicata.

• Assegni circolari non trasferibili intestati al venditore (e, se c’è, alla banca per l’estinzione del vecchio mutuo). Si portano in Studio, si leggono numero per numero, finiscono in atto e si consegnano dopo le firme.
• Bonifico, meglio se istantaneo: si esegue prima della firma e il venditore controlla l’accredito sul telefono, seduto allo stesso tavolo. La contabile si allega o si richiama in atto.

Quello che non si fa è la busta di contante: oltre il limite di legge è vietata, e sotto il limite resta comunque una pessima idea, perché non lascia traccia di nulla. Se vuoi farti un’idea dei numeri prima di arrivare all’atto, negli Strumenti notarili trovi il calcolo delle imposte di compravendita e lo scadenzario degli adempimenti.

E se una parte del prezzo deve arrivare davvero dopo?

Si può fare. Ma si scrive, e si garantisce. Le soluzioni sono normali amministrazione per un notaio:

• Dilazione con garanzia: chi vende ha l’ipoteca legale sull’immobile venduto per quello che gli resta da avere (art. 2817 c.c.), oppure si pattuisce una condizione risolutiva se il saldo non arriva entro una data.
• Deposito del prezzo dal notaio: le somme restano sul conto dedicato (legge 147/2013) e vanno al venditore dopo la trascrizione, quando le verifiche confermano che non ci sono ipoteche o pignoramenti dell’ultimo minuto. È il modo più pulito di dire “mi fido, ma controlliamo”: ne abbiamo parlato nell’articolo sul conto dedicato del notaio.
• Mutuo: se il prezzo arriva dalla banca, spesso l’erogazione avviene dopo il consolidamento dell’ipoteca, cioè dieci giorni dall’iscrizione (art. 39 del Testo unico bancario). Si scrive in atto: il venditore sa il giorno, non la promessa.

Cosa succede nei trenta giorni dopo la firma?

Qui entra in scena la parte silenziosa del lavoro, quella che il cliente non vede.

• Registrazione dell’atto entro trenta giorni (art. 13 d.P.R. 131/1986), con il versamento delle imposte che hai anticipato in Studio. La legge qualifica il notaio responsabile d’imposta (art. 57 d.P.R. 131/1986): risponde del pagamento insieme alle parti.
• Trascrizione nei registri immobiliari (artt. 2643 e 2644 c.c.): è la formalità che rende il tuo acquisto opponibile a tutti. L’art. 2671 c.c. impone al notaio di curarla “nel più breve tempo possibile”, con sanzioni se passano trenta giorni.
• Voltura catastale, che viaggia con lo stesso invio telematico: l’intestazione al Catasto cambia senza che tu debba muovere un dito.
• Iscrizione dell’ipoteca, se c’è un mutuo, e deposito al Registro delle Imprese entro dieci giorni se l’atto è la costituzione di una società (art. 2330 c.c.).

Nel frattempo tocca a te: cambio di residenza entro diciotto mesi se hai chiesto le agevolazioni prima casa, voltura di luce, gas e acqua, dichiarazione TARI al Comune, copia dell’atto all’amministratore di condominio. Abbiamo messo i due elenchi uno accanto all’altro, con i termini e i link agli uffici, nella pagina Dopo l’atto: cosa fa il notaio e cosa devi fare tu. Se invece vuoi sapere come si arriva alla firma, c’è Come si svolge un atto; per le parole difficili, il glossario.

Domande frequenti

Vedi anche: le domande frequenti · la vignetta “’O riesto ‘a semmana prossima” · richiedi una copia dell’atto.

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