In breve
- La caparra confirmatoria serve a questo: se non compri più, la perdi; se non vende più lui, ti restituisce il doppio (art. 1385 c.c.).
- Nel 2026 la Cassazione ha fissato il confine: la caparra è nulla solo quando quello che si rischia di perdere è pari o superiore al prezzo stesso. Sotto quella soglia, anche una caparra alta resta valida.
- Caparra e acconto non sono sinonimi: cambiano le tutele e cambiano le imposte. Nel compromesso va scritto quale delle due è.
Il compromesso è il momento in cui si mettono i soldi sul tavolo senza ancora avere le chiavi. Ed è per questo che la parola «caparra» fa venire l’ansia a tutti: a chi compra, perché teme di perderla; a chi vende, perché teme che sia troppo bassa per tenere legato l’acquirente. Nel numero di CNN Notizie del 17 aprile 2026 il Consiglio Nazionale del Notariato ha segnalato una sentenza di Cassazione che mette finalmente un paletto numerico. Ne parliamo insieme a una seconda pronuncia, di fine 2025, che riguarda le imposte.
Che differenza c’è fra caparra e acconto?
È la domanda da cui parte tutto. L’acconto è semplicemente un anticipo sul prezzo: se l’affare salta, si restituisce, punto. La caparra confirmatoria dell’art. 1385 del codice civile, invece, è un anticipo che porta con sé una regola di uscita già scritta: se chi ha dato la caparra non adempie, l’altro può recedere e tenersela; se non adempie chi l’ha ricevuta, chi l’ha data può recedere ed esigerne il doppio. In alternativa, la parte fedele può sempre scegliere la via classica: chiedere l’esecuzione del contratto o la risoluzione con il risarcimento del danno effettivo.
Esiste anche la caparra penitenziale (art. 1386 c.c.), che è tutt’altro: è il prezzo del diritto di ripensarci. Chi recede perde la caparra o restituisce il doppio, ma nessuno può pretendere niente di più e nessuno può chiedere che il contratto si faccia lo stesso. Nei preliminari di compravendita è rara e va scritta espressamente: in caso di dubbio si presume che la caparra sia confirmatoria.
Un consiglio pratico che vale più di molte pagine: nel compromesso, la somma versata va qualificata a parole chiare. «A titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell’art. 1385 c.c.» oppure «a titolo di acconto sul prezzo». Le formule ambigue («a titolo di caparra e acconto prezzo») sono la causa numero uno delle liti che finiscono davanti al giudice.
Quanto può essere alta la caparra prima di diventare nulla?
Fino a ieri si diceva «dipende». Con la sentenza n. 8217 del 2 aprile 2026 (sez. II civile) la Cassazione ha dato un criterio: la clausola sulla caparra confirmatoria è nulla, per violazione della norma imperativa dell’art. 1385 c.c., solo quando la somma dovuta in caso di inadempimento è pari o superiore all’ammontare della prestazione principale. In quel caso la caparra smette di essere una frazione del prezzo e perde la propria identità: non è più caparra, è altro.
Tradotto in pratica: su una casa da 200.000 euro, una caparra di 50.000 euro è alta ma perfettamente valida; una caparra che, per effetto del meccanismo del doppio, portasse il rischio a 200.000 euro o più, no. Attenzione: la Corte ragiona sull’omogeneità fra caparra e prestazione dovuta e sulla struttura della caparra come frazione del prezzo. Resta comunque possibile, in casi estremi, chiedere al giudice una riduzione secondo equità, come già accade per la clausola penale manifestamente eccessiva (art. 1384 c.c.).
La caparra si paga le tasse?
Due piani, spesso confusi. Il primo è l’imposta di registro sul preliminare: il compromesso va registrato entro trenta giorni e, oltre all’imposta fissa, si paga lo 0,50% sulla caparra confirmatoria e il 3% sugli acconti non soggetti a IVA. Quello che paghi sugli acconti si recupera poi come credito sull’imposta dovuta al rogito; quello che paghi sulla caparra, no. È uno dei motivi per cui la qualificazione della somma non è solo giuridica ma anche economica: ne abbiamo parlato nell’articolo su quanto costa registrare il preliminare.
Il secondo piano riguarda l’IVA, quando vendi o compri da un’impresa. Con l’ordinanza n. 34589 del 29 dicembre 2025 la Cassazione ha chiarito il doppio volto della caparra: se il contratto va a buon fine, la caparra viene imputata in acconto sul prezzo e allora entra nella base imponibile IVA, facendo scattare il presupposto d’imposta; se invece il preliminare salta e il venditore la trattiene, la caparra svolge funzione risarcitoria e resta fuori dal campo IVA. Sembra un dettaglio contabile, ma per chi compra da un costruttore cambia la fattura.
E se il venditore sparisce? Serve davvero la trascrizione?
La caparra tutela il portafoglio, non la casa. Se vuoi la casa, l’arma è l’art. 2932 c.c.: il giudice pronuncia una sentenza che tiene luogo del contratto non concluso. Su questo la Cassazione, con la sentenza n. 4067 del 23 febbraio 2026, ha precisato una cosa utile: il promittente venditore che agisce ai sensi dell’art. 2932 non deve provare l’assenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sul bene, a meno che non sia stato proprio quello il motivo per cui l’acquirente ha rifiutato di stipulare.
La vera protezione, però, si costruisce prima: con il preliminare notarile trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis c.c. La trascrizione crea una specie di prenotazione: ipoteche, pignoramenti e vendite a terzi trascritti dopo di te non ti sono opponibili, e il tuo credito per la restituzione di caparra e acconti ha un privilegio sull’immobile. Costa qualche centinaio di euro in più, protegge molto di più. Vale sempre la pena quando il tempo fra compromesso e rogito è lungo, quando il venditore è un’impresa o quando la casa è ancora da costruire: in quest’ultimo caso, del resto, la trascrizione è obbligatoria per legge, come spieghiamo nell’articolo su comprare casa da costruire.
Un caso a Fuorigrotta: la caparra da 60.000 euro
Ciro compra un trilocale a Fuorigrotta per 210.000 euro. L’agenzia propone un compromesso con caparra di 60.000 euro, perché il venditore vuole «essere sicuro». Ciro firma senza pensarci troppo, il rogito è previsto a otto mesi perché deve ancora vendere la sua casa attuale. Poi la vendita della sua casa salta e Ciro si ritrova senza provvista.
Con quella clausola il venditore può recedere e trattenere 60.000 euro: quasi il 30% del prezzo, ma la caparra resta valida secondo il criterio della Cassazione, perché è ben lontana dal pareggiare il prezzo. Che cosa si poteva fare prima? Tre cose semplici: fissare la caparra a una cifra proporzionata (il 10% è la prassi ragionevole), condizionare il preliminare all’ottenimento del mutuo o alla vendita dell’altro immobile, e trascrivere il preliminare dal notaio. Nessuna delle tre costa quanto 60.000 euro. La regola d’oro è che il compromesso non è il documento leggero prima di quello serio: è il documento serio, e il rogito ne è l’esecuzione.
Cosa fa il notaio
- Qualifica la somma. Scrive nero su bianco se è caparra confirmatoria, caparra penitenziale o acconto, e quali conseguenze ne derivano per entrambi.
- Dosa la caparra. Propone un importo proporzionato e, se serve, clausole sospensive su mutuo, vendita di un altro immobile o esito di una pratica edilizia.
- Trascrive il preliminare quando c’è un rischio reale: rogito lontano nel tempo, venditore impresa, immobile in costruzione, presenza di ipoteche da cancellare.
- Controlla la casa prima del compromesso, non dopo: provenienza, conformità catastale e urbanistica, ipoteche, situazione condominiale.
- Calcola le imposte del preliminare e ti dice quale parte si recupera al rogito e quale no.
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Domande frequenti
Quanto deve essere la caparra in un compromesso?
Non c’è un importo fissato dalla legge. La prassi ragionevole è intorno al 10% del prezzo. Una caparra molto bassa non trattiene nessuno, una molto alta espone chi compra a una perdita sproporzionata. Secondo la Cassazione la clausola diventa nulla solo quando la somma in gioco per l’inadempimento raggiunge o supera il prezzo.
Se do una caparra e poi la banca mi nega il mutuo, la perdo?
Se nel preliminare non c’è nulla di scritto, il rischio è concreto: il mancato mutuo di regola non giustifica l’inadempimento. La soluzione è inserire prima una clausola che subordini l’efficacia del contratto all’ottenimento del finanziamento entro una certa data, con restituzione della caparra se il mutuo non arriva.
Il venditore si è pentito: posso obbligarlo a vendere?
Sì. Oltre a chiedere il doppio della caparra, puoi agire ai sensi dell’art. 2932 c.c. perché il giudice emetta una sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso. Se il preliminare è stato trascritto dal notaio, la sentenza retroagisce alla data della trascrizione e prevale su iscrizioni e trascrizioni successive.
Sul preliminare pago l’imposta sia sulla caparra sia sull’acconto?
Sì, ma con aliquote diverse: 0,50% sulla caparra confirmatoria e 3% sugli acconti non soggetti a IVA, oltre all’imposta fissa di registro. Quanto versato sugli acconti si scomputa dall’imposta dovuta al rogito; quanto versato sulla caparra non si recupera.
Fonti per verificare
- Codice civile, artt. 1385 (caparra confirmatoria), 1386 (caparra penitenziale), 1384 (riduzione della penale), 2645-bis (trascrizione del preliminare) e 2932 (esecuzione in forma specifica) — normattiva.it
- Corte di cassazione, sez. II civile, sentenza 2 aprile 2026, n. 8217 (nullità della caparra solo se pari o eccedente la prestazione principale), segnalata in Rassegna novità giurisprudenziali n. 15/2026, CNN Notizie del 17 aprile 2026 — italgiure.giustizia.it
- Corte di cassazione, sez. V civile, ordinanza 29 dicembre 2025, n. 34589 (caparra e IVA nel preliminare immobiliare) e sez. II civile, sentenza 23 febbraio 2026, n. 4067 (art. 2932 c.c. e trascrizioni pregiudizievoli) — cortedicassazione.it
- D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico imposta di registro), art. 10 della Tariffa, parte prima, e relativa nota sul preliminare — normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, sezione dedicata alla registrazione dei contratti preliminari — agenziaentrate.gov.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino sull’acquisto della casa — notariato.it
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