Superbonus e vendita della quota al fratello: quando la plusvalenza si paga anche tra comproprietari (interpello 158/2026)

📅 Pubblicato il 12 settembre 2026🔄 Aggiornato il 13 settembre 2026

Due fratelli sono comproprietari della casa dei genitori, in parte ereditata e in parte comprata dalla sorella anni fa. Uno dei due ha pagato di tasca propria i lavori con il Superbonus 110%, cappotto e infissi, e adesso vuole comprare la quota dell’altro per tenersi la casa. Domanda: chi vende la quota paga la plusvalenza? E può almeno scalare le spese dei lavori? L’Agenzia delle Entrate ha risposto con l’interpello n. 158/2026, segnalato da CNN Notizie del 2 settembre 2026, e la risposta non è quella che molte famiglie speravano.

La regola dei dieci anni

La legge di bilancio 2024 (legge 213/2023, art. 1, commi 64-67) ha aggiunto all’art. 67 del TUIR la lettera b-bis: sono redditi diversi le plusvalenze realizzate vendendo immobili sui quali sono stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus (art. 119 d.l. 34/2020), se la vendita avviene entro dieci anni dalla conclusione dei lavori. Restano esclusi gli immobili ricevuti per successione e quelli usati come abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni (o del periodo più breve tra acquisto e vendita). La plusvalenza è la differenza tra prezzo e costo di acquisto, ma con una regola speciale sui lavori (art. 68, comma 1): se sono passati meno di cinque anni dalla fine degli interventi e si è usato lo sconto in fattura o la cessione del credito con il 110%, le spese del Superbonus non si possono aggiungere al costo; tra cinque e dieci anni si aggiungono al 50%. Per gli immobili posseduti da più di cinque anni il costo si rivaluta con l’indice ISTAT. Anche qui si può chiedere al notaio l’imposta sostitutiva del 26%. L’Agenzia aveva spiegato tutto nella circolare 13/E del 13 giugno 2024; il quadro generale è nel nostro articolo sulle plusvalenze immobiliari.

Cosa aggiunge l’interpello 158/2026

Il caso riguardava quote di un immobile possedute in parte per successione e in parte per acquisto, con i lavori Superbonus pagati da un solo comproprietario, che poi acquistava le quote degli altri. L’Agenzia ha chiarito tre cose. Primo: la cessione di una quota è una cessione a titolo oneroso come le altre, quindi la lettera b-bis si applica, anche se il compratore è un familiare già comproprietario. Secondo: l’esclusione per gli immobili “acquisiti per successione” opera limitatamente alla quota ereditata; la quota comprata resta imponibile. Terzo: le spese del Superbonus si possono considerare, nei limiti visti sopra, solo se le ha sostenute il venditore; se le ha pagate un altro comproprietario, anche se familiare, chi vende non può aggiungerle al proprio costo, perché non le ha sostenute.

Il ragionamento è rigoroso ma coerente con la logica della norma, che vuole colpire chi monetizza in tempi brevi il valore creato con denaro pubblico. Il risultato pratico è che, in molte famiglie, il “riordino” della comproprietà dopo i lavori ha un costo fiscale che va messo in conto prima di firmare.

Un esempio con i numeri

Paolo e Chiara sono comproprietari al 50% di un appartamento a Portici. Chiara ha ricevuto metà della sua quota (cioè il 25% dell’immobile) per successione dalla madre nel 2015 e ha comprato l’altro 25% dal fratello maggiore nel 2018 per 40.000 euro, più 3.000 euro di imposte e spese. Nel 2023 Paolo ha pagato i lavori con il Superbonus (cappotto e infissi, 90.000 euro con sconto in fattura), conclusi a dicembre 2023. Nel 2026 Chiara vende a Paolo la sua quota del 50% per 110.000 euro. La quota ereditata (25%, valore 55.000 euro) è esclusa. La quota comprata nel 2018 (25%, prezzo 55.000 euro) è tassabile: 55.000 – 43.000 = 12.000 euro di plusvalenza; le spese del Superbonus non contano, perché le ha pagate Paolo. Con l’imposta sostitutiva del 26% Chiara paga 3.120 euro. Se avesse aspettato gennaio 2034 (dieci anni dalla fine dei lavori), non avrebbe pagato nulla; se l’appartamento fosse stato la sua abitazione principale per la maggior parte del periodo, idem.

Cosa valutare prima di firmare

• Le date: fine lavori, acquisto delle singole quote, uso come abitazione principale. Sono i tre elementi che decidono se e quanto si paga.
• Le alternative: se la comproprietà nasce da una successione e ci sono altri beni comuni, una divisione con conguaglio ha regole fiscali diverse (ne parliamo in dividere una casa ereditata); per le imposte sui redditi, però, il conguaglio in denaro è trattato come una cessione a titolo oneroso e va valutato caso per caso.
• Chi ha pagato i lavori: conservate bonifici e fatture intestati a ciascun comproprietario. Se le spese sono state divise, ognuno può far valere la propria parte.
• L’imposta sostitutiva del 26%: si chiede al notaio nell’atto ed è quasi sempre più conveniente dell’IRPEF ordinaria.

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Fonti

• Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 158 del 10 agosto 2026 (cessione di quote tra comproprietari e Superbonus), segnalata in CNN Notizie del 2 settembre 2026 – agenziaentrate.gov.it (PDF)
• Agenzia delle Entrate, circolare n. 13/E del 13 giugno 2024 (plusvalenze da Superbonus; PDF) – agenziaentrate.gov.it
• Legge 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1, commi 64-67 – normattiva.it
• D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), artt. 67, comma 1, lett. b-bis), e 68, comma 1 – normattiva.it
• Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, art. 119 (Superbonus) e art. 121 (sconto in fattura e cessione del credito) – normattiva.it
• Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino – notariato.it

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