In breve
- Per «dare la casa a chi mi assiste» esistono tre strade diverse: il contratto di mantenimento (uno scambio: la casa contro assistenza a vita, con un rischio vero per entrambi), la donazione con onere (un regalo con un impegno attaccato) e la donazione remuneratoria (un regalo fatto per riconoscenza di ciò che è già stato fatto).
- Solo la prima non è una donazione: se l’alea è reale e le prestazioni sono scritte bene, alla morte del genitore non c’è collazione né riduzione. Le altre due restano donazioni: entrano nei conti sulla legittima e nella collazione tra fratelli, anche se remuneratorie.
- Fisco: il mantenimento paga l’imposta di registro come una vendita (2 o 9 per cento, con il prezzo-valore se c’è un’abitazione e una persona fisica: risoluzione 113/E/2017); le donazioni pagano l’imposta di donazione (4, 6 o 8 per cento, con franchigie che tra genitori e figli arrivano a un milione) più ipotecaria e catastale al 3 per cento, salvo prima casa.
- La Cassazione (ord. 14478/2026) ha fissato un limite che con i figli conta: le prestazioni promesse devono andare oltre gli alimenti già dovuti per legge, altrimenti lo scambio non regge. Per questo, quando la persona è molto anziana o malata, spesso la strada giusta non è il mantenimento ma una donazione con onere scritta con cura.
«Mia figlia mi assiste da anni, gli altri passano a Natale: la casa la voglio dare a lei». È una delle frasi che sentiamo più spesso in Studio, da Bagnoli a Ponticelli, da Pozzuoli a Torre del Greco. Il desiderio è lo stesso; lo strumento giusto, no. Cambiano la natura dell’atto, la protezione del genitore, la posizione degli altri figli il giorno della successione e le imposte. Questa guida mette a confronto i tre strumenti con le norme, tre esempi con i numeri e una tabella per decidere. Il contratto di mantenimento in sé, con la Cassazione 14478/2026, lo abbiamo già spiegato in La casa in cambio dell’assistenza: cosa deve contenere e quando è nullo: qui non lo ripetiamo, lo confrontiamo con le alternative.
Fa parte del percorso: Famiglia e patrimonio: la guida del notaio · caso concreto collegato: la casa di Marano alla figlia che assiste la mamma
Che cosa distingue davvero i tre strumenti? Scambio, regalo con impegno, regalo per riconoscenza
Il punto di partenza è una domanda semplice: il genitore vuole pagare l’assistenza futura con la casa, oppure vuole regalare la casa, magari chiedendo qualcosa in cambio o ringraziando per ciò che è già stato fatto? Dalla risposta dipende tutto il resto.
Il contratto di mantenimento (detto anche vitalizio assistenziale o vitalizio improprio) è un contratto atipico, ammesso dall’art. 1322 c.c., costruito dalla pratica sul modello della rendita vitalizia degli artt. 1872 ss. c.c.: una persona trasferisce un bene (di solito la casa, spesso solo la nuda proprietà) e l’altra si obbliga a mantenerla e assisterla per tutta la vita, in natura e non in denaro. È un contratto oneroso e aleatorio: nessuno sa quanto durerà né quanto costerà. La differenza con la rendita vitalizia vera e propria non è un dettaglio: nella rendita si paga una somma periodica e il mancato pagamento delle rate non permette la risoluzione (art. 1878 c.c.); nel mantenimento le prestazioni sono personali, variabili con i bisogni, e l’inadempimento può portare alla risoluzione e alla restituzione della casa. La Cassazione (ord. 15 maggio 2026, n. 14478) ha ribadito tre requisiti: prestazioni determinate o determinabili, alea reale e, quando l’obbligato è un figlio, prestazioni che vanno oltre gli alimenti già dovuti per legge (art. 433 c.c.).
La donazione con onere (o modale) è disciplinata dall’art. 793 c.c.: la donazione «può essere gravata da un onere», il donatario è tenuto ad adempierlo entro i limiti del valore della cosa donata (comma 2), per l’adempimento può agire il donante ma anche «qualsiasi interessato», persino durante la vita del donante (comma 3), e la risoluzione per inadempimento può essere chiesta dal donante o dai suoi eredi solo se è stata prevista nell’atto (comma 4). L’onere non è un corrispettivo: è un peso che accompagna un regalo. Se l’onere è illecito o impossibile si considera non apposto, ma se era il solo motivo determinante la donazione è nulla (art. 794 c.c.). Quando l’onere è così pesante da valere quanto la casa, il confine con il contratto oneroso si assottiglia: è uno dei punti che il notaio deve pesare prima di scegliere l’atto.
La donazione remuneratoria è nell’art. 770 c.c., primo comma: «è donazione anche la liberalità fatta per riconoscenza o in considerazione dei meriti del donatario o per speciale rimunerazione». Cioè: il regalo fatto a chi ti ha assistito per anni resta una donazione, con la forma dell’atto pubblico e i testimoni (art. 782 c.c.) e con tutte le regole successorie. Cambiano solo due cose: non si può revocare per ingratitudine né per sopravvenienza di figli (art. 805 c.c.) e il donatario non è tenuto a prestare gli alimenti al donante (art. 437 c.c.). Il secondo comma dell’art. 770 è un’altra cosa: i regali «che si sogliono fare in occasione di servizi resi o comunque in conformità agli usi» (la mancia, il regalo di Natale alla persona che aiuta in casa) non sono donazioni, non richiedono forma e non entrano né in collazione né in riduzione (art. 742, comma 3, c.c. e art. 809, comma 2, c.c.). Una casa, evidentemente, non è mai un regalo «secondo gli usi».
Che cosa succede alla morte del genitore? Legittima, collazione e riduzione a confronto
È qui che la scelta si vede davvero, perché la lite tra fratelli nasce quasi sempre dopo. Le regole sono tre.
- Collazione (art. 737 c.c.): i figli, i loro discendenti e il coniuge che accettano l’eredità devono «conferire» ciò che hanno ricevuto in donazione dal defunto, salvo che il donante li abbia dispensati; la dispensa vale nei limiti della quota disponibile. Vale per la donazione con onere (al netto del valore dell’onere) e per la donazione remuneratoria. Non vale per il contratto di mantenimento, che non è una donazione.
- Riduzione (art. 555 c.c.): se le donazioni fatte in vita superano la quota disponibile, i legittimari lesi possono chiederne la riduzione, partendo dall’ultima. Anche le liberalità «indirette» vi sono soggette (art. 809 c.c.). Dal 18 dicembre 2025, con i nuovi artt. 561 e 563 c.c. (art. 44 della L. 182/2025), chi ha comprato dal donatario e la banca che ha iscritto ipoteca non sono più esposti alla restituzione: il legittimario leso ha solo l’azione di riduzione, per il valore, contro il donatario. Ne abbiamo scritto in donazioni ai figli e legittima dopo la riforma 2025.
- Riunione fittizia (art. 556 c.c.): per calcolare la legittima si sommano al patrimonio lasciato tutte le donazioni fatte in vita. È il conto che facciamo sempre prima di una donazione a un solo figlio: lo trovi anche nello strumento quota di legittima e disponibile.
Il contratto di mantenimento sfugge a queste regole solo se è un contratto vero. Se manca l’alea (persona in fin di vita al momento dell’atto, durata dell’assistenza di fatto certa e brevissima), o se il valore della casa è enormemente superiore a qualunque assistenza immaginabile, i fratelli possono far dichiarare che si trattava di una donazione dissimulata: e allora tornano collazione e riduzione, con in più il rischio di nullità per difetto di forma. La proporzione tra casa e assistenza, la descrizione delle prestazioni e la stima del loro valore in atto sono la difesa migliore.
Chi protegge di più il genitore? Risoluzione, alimenti, revoca e usufrutto
Il genitore che dà la casa vuole due garanzie: restare a casa sua e poter tornare indietro se l’assistenza non arriva. I tre strumenti rispondono in modo diverso.
| Garanzia | Contratto di mantenimento | Donazione con onere | Donazione remuneratoria |
|---|---|---|---|
| Se l’assistenza non arriva | Risoluzione per inadempimento (artt. 1453 e 1456 c.c.) con restituzione della casa; il genitore trattiene quanto ricevuto come corrispettivo del godimento, se così pattuito. | Azione per l’adempimento (art. 793, comma 3) anche da parte di altri interessati; risoluzione solo se prevista in atto (art. 793, comma 4). | Nessuna: la riconoscenza guarda al passato, non promette nulla per il futuro. |
| Alimenti dal beneficiario | Le prestazioni di mantenimento sono più ampie degli alimenti (art. 443 c.c.) e sono il corrispettivo stesso. | Il donatario è obbligato agli alimenti con precedenza su ogni altro (art. 437 c.c.). | Il donatario non è tenuto agli alimenti (art. 437 c.c.). |
| Revoca per ingratitudine o figli sopravvenuti | Non si applica: non è una donazione. | Sì (artt. 800-803 c.c.). | No (art. 805 c.c.). |
| Restare in casa | Riserva di usufrutto o di abitazione, ipoteca legale non rinunciata (art. 2817 c.c.), divieto di vendere senza consenso. | Riserva di usufrutto o di abitazione (art. 796 c.c.); l’onere può includere la convivenza. | Riserva di usufrutto o di abitazione. |
| Rischio principale | Alea assente o sproporzione: riqualificazione in donazione; con i figli, prestazioni che non superano gli alimenti dovuti (Cass. 14478/2026). | Collazione e riduzione; onere generico e non azionabile; risoluzione dimenticata in atto. | Collazione e riduzione; nessuna leva sul futuro; con estranei, imposta all’8 per cento senza franchigia. |
Quanto si paga? Registro, imposta di donazione, prima casa e plusvalenza
Dal 1° gennaio 2026 le imposte di registro, di donazione, ipotecaria e catastale sono riordinate nel D.Lgs. 1° agosto 2025, n. 123 (testo unico dei tributi indiretti): le regole sono le stesse, cambiano i numeri degli articoli. Qui citiamo la norma storica e, dove l’abbiamo verificato, il nuovo articolo.
Contratto di mantenimento: imposta di registro, come una vendita. È un trasferimento a titolo oneroso: registro al 9 per cento, o al 2 per cento con i requisiti prima casa, con minimo di 1.000 euro; ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna; niente bollo e niente tasse ipotecarie (art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al D.Lgs. 123/2025, già art. 10 del D.Lgs. 23/2011). La base imponibile, per i contratti in cui il corrispettivo è un’obbligazione di fare, è il valore più alto tra la casa e la prestazione (art. 43, comma 1, lett. c, del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, oggi art. 47 D.Lgs. 123/2025). Il valore del mantenimento si dichiara in atto «in via presuntiva»: nella pratica si stima un’annualità e la si moltiplica per il coefficiente legato all’età del beneficiario, lo stesso delle rendite vitalizie (art. 46 D.P.R. 131/1986, oggi art. 50 D.Lgs. 123/2025; per il 2026 il saggio da usare non può essere inferiore al 2,5 per cento, art. 46, comma 5-ter, introdotto dal D.Lgs. 139/2024, e D.M. 24 dicembre 2025). Se poi il valore effettivo si rivela diverso e cambia l’imposta, va denunciato all’Agenzia come nei contratti a prezzo indeterminato (art. 35 D.P.R. 131/1986).
Donazione con onere: imposta di donazione, al netto dell’onere. Le aliquote sono quelle dell’art. 2, comma 49, del D.L. 262/2006 (conv. L. 286/2006), oggi art. 133 D.Lgs. 123/2025: 4 per cento per coniuge e parenti in linea retta oltre la franchigia di 1.000.000 di euro per beneficiario; 6 per cento per fratelli e sorelle oltre 100.000 euro; 6 per cento senza franchigia per gli altri parenti fino al quarto grado e gli affini; 8 per cento senza franchigia per tutti gli altri; franchigia di 1.500.000 euro se il beneficiario ha una disabilità grave. Le donazioni precedenti tra le stesse persone consumano la franchigia (coacervo). Sugli immobili si aggiungono ipotecaria al 2 per cento e catastale all’1 per cento (minimo 200 euro ciascuna), oppure 200 + 200 euro fissi se il donatario ha i requisiti prima casa (art. 69, comma 3, L. 342/2000), più bollo (230 euro) e tasse ipotecarie (90 euro). La base imponibile è il valore dei beni «al netto degli oneri di cui è gravato il donatario», con una distinzione (art. 56, comma 1 e art. 58, comma 1, D.Lgs. 346/1990, oggi D.Lgs. 123/2025): l’onere a favore del donante (assistenza, convivenza, spese mediche) riduce la base della donazione; l’onere a favore di un terzo determinato (ad esempio «pagherai 40.000 euro a tua sorella») si considera una donazione del donante a quel terzo, tassata secondo il rapporto tra loro, e il suo valore si toglie dalla base del donatario (Cass. 29506/2020, sul patto di famiglia letto come donazione modale). Con la franchigia di un milione tra genitore e figlio, l’imposta di donazione è quasi sempre zero: contano ipotecaria e catastale.
Donazione remuneratoria: stessa imposta, senza sconti. Fiscalmente è una donazione come le altre: aliquota e franchigia dipendono dal rapporto di parentela. Se chi ha assistito è una vicina, una badante o un’amica, l’aliquota è l’8 per cento su tutto, dal primo euro. Se il donante volesse invece «pagare» il lavoro svolto, l’atto non sarebbe più una donazione ma un compenso: reddito per chi riceve, con le regole del lavoro domestico o autonomo. Sono due cose diverse, con due regimi diversi, e il notaio deve chiedere quale delle due si vuole davvero.
Prima casa. Nel mantenimento l’agevolazione riduce il registro al 2 per cento sul valore catastale ridotto (moltiplicatore 110), con le dichiarazioni dell’acquirente e il vincolo dei cinque anni. Nella donazione riduce ipotecaria e catastale a 200 + 200 euro. In entrambi i casi chi riceve non deve avere altra casa acquistata con l’agevolazione, salvo rivenderla entro due anni (art. 1, comma 116, L. 207/2024).
Plusvalenza e redditi. Il mantenimento è una cessione onerosa: se il genitore ha comprato la casa da meno di cinque anni e non è stata la sua abitazione principale per la maggior parte del periodo, può nascere una plusvalenza tassabile (art. 67, comma 1, lett. b, TUIR; i cinque anni si contano fino al rogito, Agenzia delle Entrate, risposta 157/2026). Nelle donazioni il donante non ha plusvalenza; ma se il figlio rivende entro cinque anni dall’acquisto del genitore, la plusvalenza passa a lui. Per chi assiste, infine, la casa ricevuta contro un’obbligazione di fare ha una sua disciplina reddituale (art. 67, comma 1, lett. l, e art. 71 TUIR) su cui la dottrina non è unanime: è un punto da vedere con il commercialista prima dell’atto.
Tre esempi con i numeri: quanto costa ogni strada
Nomi e cifre sono di fantasia; le regole sono quelle sopra. Le imposte sono calcolate sulle norme in vigore a settembre 2026; l’onorario di massima lo trovi con il Preventivo automatico e, per davvero, nel preventivo scritto.
Esempio 1 · Contratto di mantenimento con la nipote (Fuorigrotta)
Rosa, 80 anni, vedova senza figli, trasferisce alla nipote Teresa, 45 anni, la casa di Fuorigrotta: valore 180.000 euro, rendita catastale 700 euro. Teresa si obbliga a mantenerla e assisterla a vita (convivenza, vitto, cure, ricovero a suo carico se servirà). Teresa ha già una casa: niente prima casa. Il valore del mantenimento è stimato in 15.000 euro l’anno, cioè 150.000 euro con il coefficiente 10 dell’età di Rosa.
- Con il prezzo-valore: base = 700 × 1,05 × 120 = 88.200 euro; registro 9 per cento = 7.938 euro; ipotecaria 50 + catastale 50; niente bollo.
- Senza prezzo-valore: base = 180.000 euro (il maggiore tra casa e mantenimento); registro 9 per cento = 16.200 euro + 100.
- Se fosse una rendita vitalizia in denaro (12.000 euro l’anno × 10 = 120.000): niente prezzo-valore, registro 9 per cento su 180.000 = 16.200 euro + 100.
- Se fosse una donazione alla nipote (parente di terzo grado): imposta di donazione 6 per cento su 180.000 = 10.800 euro, più ipotecaria e catastale 3 per cento = 5.400, più bollo e tasse: circa 16.520 euro.
Esempio 2 · Donazione con onere al figlio, con la sorella da sistemare (Vomero)
Anna, 75 anni, dona al figlio Luca la nuda proprietà della casa del Vomero (valore 250.000 euro, rendita 900 euro), riservandosi l’usufrutto, con due oneri: assisterla e farla vivere con sé quando non sarà più autosufficiente; versare 40.000 euro alla sorella Chiara entro un anno, come prevede l’atto. La risoluzione per inadempimento è scritta in atto (art. 793, comma 4). La nuda proprietà di un usufruttuario di 75 anni vale il 65 per cento del pieno (coefficienti 2026).
- Imposta di donazione: zero, perché Luca (162.500 − 40.000 di onere = 122.500) e Chiara (40.000, donazione della madre a lei) sono entrambi sotto la franchigia di un milione.
- Luca ha i requisiti prima casa: ipotecaria 200 + catastale 200, bollo 230, tasse ipotecarie 90 = 720 euro.
- Senza prima casa, con il valore catastale (900 × 1,05 × 120 = 113.400 × 65 per cento = 73.710 euro): ipotecaria 2 per cento = 1.474,20, catastale 1 per cento = 737,10, più 320 = 2.531,30 euro.
- Alla morte di Anna: la donazione a Luca entra in collazione al netto dell’onere, salvo dispensa; i 40.000 euro a Chiara sono una donazione anche ai fini della legittima. I conti vanno fatti prima, con il testamento coerente.
Esempio 3 · Donazione remuneratoria alla vicina che ha assistito (Ponticelli)
Ciro, 84 anni, vedovo con due figli, vuole dare 30.000 euro a Lina, la vicina che per sei anni lo ha accompagnato alle visite e gli ha fatto la spesa, «per riconoscenza». Non è un regalo secondo gli usi: serve l’atto pubblico con due testimoni (art. 782 c.c.).
- Imposta di donazione: Lina è un’estranea, quindi 8 per cento senza franchigia = 2.400 euro (se fosse una nipote: 6 per cento = 1.800).
- Niente ipotecaria e catastale (è denaro), registro non dovuto.
- Effetti civili: Ciro non potrà revocarla per ingratitudine (art. 805); Lina non sarà tenuta agli alimenti (art. 437); i figli di Ciro, alla sua morte, potranno chiederne la riduzione solo se supera la disponibile (art. 555). Lina non è erede: nessuna collazione.
- Se Ciro volesse invece «pagare» quei sei anni, non sarebbe una donazione ma un compenso: reddito per Lina, con le regole del lavoro. Le due strade non si mescolano.
Quale strumento per quale situazione? L’albero decisionale
Tabella comparativa: natura, forma, revoca, successione, imposte, tutela, rischi
| Voce | Contratto di mantenimento | Donazione con onere | Donazione remuneratoria |
|---|---|---|---|
| Natura | Contratto atipico, oneroso, aleatorio (artt. 1322, 1872 ss. c.c.) | Donazione (art. 769) con modus (art. 793 c.c.) | Donazione fatta per riconoscenza o merito (art. 770, comma 1, c.c.) |
| Forma | Atto pubblico (trasferisce un immobile), trascrizione | Atto pubblico con due testimoni (art. 782 c.c.) | Atto pubblico con due testimoni, salvo modico valore di beni mobili (art. 783) |
| Revocabilità | No; risoluzione per inadempimento | Revoca per ingratitudine e sopravvenienza di figli (artt. 800-803); risoluzione per inadempimento se prevista (art. 793, comma 4) | Non revocabile per ingratitudine né per sopravvenienza di figli (art. 805) |
| Collazione | No (non è una liberalità), se l’alea è reale | Sì, al netto dell’onere; dispensa possibile nei limiti della disponibile (art. 737) | Sì, come ogni donazione (esclusi solo i regali d’uso: art. 742, comma 3) |
| Riduzione | No, salvo donazione dissimulata | Sì (art. 555), al netto dell’onere | Sì (art. 555) |
| Imposte | Registro 9% (2% prima casa), minimo 1.000; ipotecaria e catastale 50 + 50; prezzo-valore ammesso (ris. 113/E/2017) | Donazione 4/6/8% con franchigie, al netto dell’onere; onere a terzo = donazione al terzo; ipotecaria 2% + catastale 1%, oppure 200 + 200 con prima casa; bollo 230, tasse 90 | Come la donazione con onere, ma senza onere da dedurre; agli estranei 8% dal primo euro |
| Plusvalenza | Possibile per chi cede (art. 67 TUIR: entro 5 anni, non abitazione principale) | Nessuna per il donante; passa al donatario che rivende entro 5 anni dall’acquisto del donante | Come la donazione con onere |
| Tutela del genitore | Alta: risoluzione, restituzione, ipoteca legale, riserva di usufrutto, divieto di vendita | Media: azione per l’adempimento (anche di terzi interessati), risoluzione solo se scritta, alimenti dal donatario, riserva di usufrutto | Bassa: nessun impegno per il futuro, niente alimenti, niente revoca |
| Rischi | Alea assente o sproporzione; con i figli, prestazioni che non superano gli alimenti dovuti (Cass. 14478/2026) | Liti tra fratelli su collazione e riduzione; onere scritto male | Liti tra fratelli; imposta piena verso estranei; nessuna leva se l’assistenza si interrompe |
Cosa fa il notaio
Prima di scegliere l’atto facciamo tre conti e tre domande. I conti: quanto vale il patrimonio del genitore, quanto vale la legittima di ciascun figlio, quanto vale davvero l’assistenza già prestata e quella futura. Le domande: il genitore vuole pagare o regalare? Chi assiste è un figlio, e allora cosa promette oltre gli alimenti dovuti per legge? Le condizioni di età e di salute lasciano un’alea vera? Se la risposta porta al contratto di mantenimento, lo scriviamo con le prestazioni elencate, il valore stimato in atto, la clausola risolutiva espressa, l’ipoteca legale non rinunciata, la riserva di usufrutto e la richiesta del prezzo-valore quando spetta. Se porta alla donazione con onere, scriviamo l’onere in modo azionabile (cosa, dove, con quale frequenza, chi paga il ricovero), prevediamo espressamente la risoluzione per inadempimento (senza quella riga, non c’è: art. 793, comma 4), valutiamo la dispensa dalla collazione e prepariamo il testamento per gli altri figli. Se porta alla donazione remuneratoria, spieghiamo al genitore cosa perde (revoca e alimenti) e ai fratelli cosa resta (collazione e riduzione).
Tra genitori e figli c’è un controllo in più: la legge presume che un trasferimento tra coniugi o parenti in linea retta sia una donazione quando le imposte pagate sarebbero inferiori a quelle di un atto gratuito (art. 26 D.P.R. 131/1986, oggi art. 30 D.Lgs. 123/2025), e le parti devono dichiarare in atto il rapporto di parentela. Con il registro al 2 o al 9 per cento contro le sole ipotecaria e catastale della donazione, la presunzione di norma non scatta; ma il conto lo facciamo in ogni caso prima della firma. Infine, la conversazione con gli altri figli, chiesta dal genitore e verbalizzata, non è un obbligo: è il modo migliore per non ritrovarsi in tribunale.
Per approfondire: il contratto di mantenimento e la Cassazione 14478/2026, i costi di una donazione, nuda proprietà e usufrutto: come si calcola il valore, donazioni ai figli e legittima dopo la riforma 2025. Per i conti ci sono gli Strumenti notarili; le parole difficili nel Glossario; le risposte brevi nelle Domande frequenti; storie passo passo nei Casi concreti.
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Domande frequenti
Posso fare un contratto di mantenimento con mio figlio? +
Sì, ma con un’attenzione in più. I figli devono già per legge gli alimenti ai genitori in stato di bisogno (art. 433 c.c.): la Cassazione (ord. 14478/2026) ha chiarito che la casa non può essere il corrispettivo di ciò che il figlio deve comunque. Le prestazioni promesse devono andare oltre: convivenza, assistenza continuativa e qualificata, spese ben superiori agli alimenti, ricovero a carico. E deve esserci un’alea reale: se il genitore è in fin di vita, il contratto non regge.
La donazione remuneratoria si può revocare? Entra nella collazione? +
Non si può revocare per ingratitudine né per sopravvenienza di figli (art. 805 c.c.) e il donatario non è tenuto agli alimenti verso il donante (art. 437 c.c.). Ma resta una donazione: se il donatario è un figlio o il coniuge entra in collazione (art. 737 c.c.) e, se lede la legittima, si riduce (art. 555 c.c.). Solo i regali «secondo gli usi» del secondo comma dell’art. 770 sono fuori da collazione e riduzione.
Con la donazione con onere si paga meno imposta? +
L’imposta di donazione si calcola al netto dell’onere a favore del donante; l’onere a favore di un terzo determinato si tassa come donazione a quel terzo (art. 58 D.Lgs. 346/1990, oggi D.Lgs. 123/2025). Tra genitori e figli, però, la franchigia di un milione rende l’imposta di donazione quasi sempre zero: quello che si paga davvero sono ipotecaria e catastale (3 per cento, oppure 200 + 200 euro con la prima casa), bollo e tasse ipotecarie.
Il prezzo-valore vale per il contratto di mantenimento? +
Sì: l’Agenzia delle Entrate lo ha ammesso con la risoluzione 113/E del 25 agosto 2017, se il bene è un’abitazione, chi riceve è una persona fisica che non agisce come impresa e lo chiede in atto. Il registro (2 o 9 per cento) si calcola sul valore catastale. Non vale, invece, per la rendita vitalizia in denaro (Cass. 16229 e 16230/2021).
Fonti per verificare
- Codice civile: art. 770 (donazione remuneratoria), art. 793 (donazione modale), art. 805, art. 437, art. 555, art. 737, art. 742, art. 809, art. 1322, artt. 1872 ss. e art. 1878 (rendita vitalizia) – normattiva.it
- Art. 44 L. 182/2025 (nuovi artt. 561 e 563 c.c., in vigore dal 18 dicembre 2025) – normattiva.it
- Artt. 43, 26, 35 e 46 D.P.R. 131/1986 (oggi artt. 47, 30 e 50 del D.Lgs. 123/2025, in vigore dal 1° gennaio 2026); artt. 56 e 58 D.Lgs. 346/1990; art. 2, commi 49 e 49-bis, D.L. 262/2006 (aliquote e franchigie, oggi art. 133 D.Lgs. 123/2025); art. 1, comma 497, L. 266/2005 (prezzo-valore); art. 69, comma 3, L. 342/2000 (prima casa nelle donazioni); art. 67 TUIR – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, risoluzione 113/E del 25 agosto 2017 (prezzo-valore e contratti atipici di mantenimento); scheda imposta di registro – agenziaentrate.gov.it
- Ministero dell’Economia, D.M. 24 dicembre 2025 (coefficienti 2026 per usufrutto, rendite e pensioni, G.U. n. 302 del 31 dicembre 2025) e D.M. 10 dicembre 2025 (saggio legale 2026) – gazzettaufficiale.it
- Corte di Cassazione: sez. II, ord. 15 maggio 2026, n. 14478 (contratto di mantenimento e obblighi alimentari dei figli); sez. V, ordd. 10 giugno 2021, nn. 16229 e 16230 (rendita vitalizia e prezzo-valore); sez. V, sent. 24 dicembre 2020, n. 29506 (donazione modale e onere a favore di terzo) – italgiure.giustizia.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino («Donazioni», «Successioni», «Il notaio e la terza età») – notariato.it
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