In breve
- Un condono è «in itinere» quando la domanda è stata presentata nei termini di una delle tre leggi (1985, 1994, 2003) ma il Comune non ha ancora rilasciato il permesso in sanatoria né lo ha negato. In Campania, e a Napoli in particolare, è una situazione frequentissima: decine di migliaia di pratiche aspettano ancora.
- La casa si può vendere: la legge lo consente purché all’atto sia allegata la copia della domanda di condono con la prova dei versamenti dell’oblazione (art. 40 L. 47/1985, richiamato dai condoni successivi). Il compratore subentra nella pratica, con i suoi rischi.
- Se la domanda è completa, l’oblazione e gli oneri sono pagati per intero e l’immobile non è in area vincolata, dopo 24 mesi di silenzio del Comune scatta il silenzio-assenso. Dove c’è un vincolo serve invece il parere dell’autorità che lo tutela, e il silenzio non basta.
- Prima del compromesso: copia della domanda, ricevute, integrazioni, e una verifica allo Sportello condono del Comune. Nell’atto: menzioni precise, clausole di garanzia sul rischio di diniego e, se serve, prezzo in parte depositato presso il notaio.
«Il condono l’abbiamo chiesto nel 1986, ma non è mai arrivato niente.» È una frase che in Studio sentiamo ogni settimana, da Ponticelli a Pianura, da Secondigliano a Bagnoli, e nei comuni vicini da Giugliano a Torre del Greco. Non è un caso isolato: le tre leggi di condono hanno prodotto in Campania una massa enorme di pratiche, e molte sono ancora ferme. Questa guida spiega, passo per passo, che cosa è un condono «in itinere», come si distingue il primo dal secondo e dal terzo condono, che cosa ha aggiunto la Regione Campania, quali documenti chiedere al Comune, come si scrive l’atto di vendita e che cosa succede se il condono viene negato.
Fa parte del percorso: Agibilità, regolarità urbanistica, commerciabilità e abusi: la guida 2026 · articoli complementari: Il condono è «in corso» da trent’anni: si può vendere lo stesso? · Abusi, condoni e zone rosse: quando una casa a Napoli si può vendere davvero · Napoli: abusi edilizi, zone rosse e vincoli
Che cosa vuol dire «condono in itinere»?
Il condono edilizio è una sanatoria straordinaria: per tre volte lo Stato ha consentito di regolarizzare, pagando una somma detta oblazione e gli oneri concessori, opere costruite senza titolo o in difformità, anche quando non erano conformi agli strumenti urbanistici. È cosa diversa dalla sanatoria «a regime» dell’art. 36 e dell’art. 36-bis del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, che si può chiedere sempre ma solo per opere conformi alle regole urbanistiche.
La domanda di condono apre un procedimento amministrativo che si chiude in tre modi: con il rilascio del permesso (o della concessione) in sanatoria, con un diniego motivato, oppure, quando ne ricorrono le condizioni, con il silenzio-assenso. Finché nessuna di queste tre cose è accaduta, il condono è «in itinere», cioè pendente: l’abuso non è sanato, ma la domanda tempestiva sospende le sanzioni e rende l’immobile commerciabile a certe condizioni. Distinguere le due cose è il primo passo: la commerciabilità (si può fare l’atto?) è regolata dall’art. 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 e dall’art. 46 D.P.R. 380/2001; la regolarità edilizia (l’opera è legittima?) dipende dall’esito della pratica.
Primo, secondo e terzo condono: quali sono le date che contano?
Ogni legge di condono ha due date da tenere a mente: la data entro cui le opere dovevano essere ultimate e il termine entro cui la domanda doveva essere presentata. Un abuso fuori da quelle finestre non è condonabile con quella legge, e una domanda presentata fuori termine non produce alcun effetto.
| Condono | Norma | Opere ultimate entro | Domanda entro | Silenzio-assenso |
|---|---|---|---|---|
| Primo | L. 47/1985, capo IV, artt. 31-44 | 1° ottobre 1983 | 30 giugno 1987 (termine finale dopo le proroghe) | 24 mesi dalla domanda completa, con oblazione pagata e documenti per l’accatastamento (art. 35 L. 47/1985, comma 18) |
| Secondo | art. 39 L. 724/1994 | 31 dicembre 1993 | 31 marzo 1995 | Un anno, che diventa due nei comuni con più di 500.000 abitanti (quindi Napoli), dopo il pagamento integrale e la documentazione catastale (art. 39, comma 4) |
| Terzo | art. 32 D.L. 269/2003 (conv. L. 326/2003) | 31 marzo 2003 | 10 dicembre 2004 (termine finale dopo le proroghe) | 24 mesi senza provvedimento negativo, con oneri pagati, documentazione completa, denuncia al catasto e ai fini ICI (art. 32, comma 37) |
Tre avvertenze pratiche. La prima: il primo condono è quello che oggi troviamo più spesso ancora aperto a Napoli, perché le pratiche del 1986-1987 furono decine di migliaia e molte non hanno mai ricevuto una risposta. La seconda: il secondo condono rinvia in gran parte alle regole del primo (art. 39, comma 1, L. 724/1994), e lo stesso fa il terzo (art. 32, comma 25, D.L. 269/2003): per questo l’allegazione della domanda all’atto, prevista dall’art. 40 L. 47/1985, vale per tutti e tre. La terza: il terzo condono è il più stretto, perché esclude gli abusi su aree vincolate realizzati dopo l’imposizione del vincolo e non conformi alle norme urbanistiche (art. 32, comma 27, lett. d) e, in Campania, ha subito ulteriori limiti regionali.
Che cosa ha aggiunto la Campania (e che cosa ha cancellato la Corte costituzionale)?
Il terzo condono lasciava alle Regioni la possibilità di dettare condizioni più restrittive. La Campania lo fece con la legge regionale 18 novembre 2004, n. 10, che ammetteva alla sanatoria solo le opere conformi agli strumenti urbanistici, escludeva le aree demaniali, quelle vincolate e i comuni a rischio vulcanico (la zona rossa vesuviana individuata dalla L.R. 21/2003) e fissava limiti di volume più bassi di quelli statali. La Corte costituzionale, con la sentenza 49/2006, ha però annullato gran parte di quella legge (l’art. 1, l’art. 3 salvo due lettere del comma 2, l’art. 4, alcuni commi dell’art. 6 e l’art. 8), perché la Regione era intervenuta fuori tempo massimo e oltre le sue competenze. Il risultato è che oggi, per le pratiche campane del 2004, valgono in sostanza le regole statali dell’art. 32 D.L. 269/2003, con poche esclusioni regionali superstiti.
Sull’art. 9 della stessa L.R. 10/2004, che fissa i termini entro cui i Comuni devono definire le vecchie pratiche del 1985 e del 1994, la Regione è tornata più volte. La L.R. 16/2014 ha prorogato quei termini escludendo solo gli abusi su aree a inedificabilità assoluta con vincolo anteriore alle opere: la Corte costituzionale, con la sentenza 117/2015, ha ritenuto la norma legittima perché si limita a sollecitare la chiusura delle pratiche senza allargare il condono. La legge regionale 4 dicembre 2019, n. 26, infine, ha di nuovo modificato l’art. 9, consentendo il rilascio dei permessi in sanatoria per gli immobili residenziali nei comuni della zona rossa vesuviana quando il procedimento era già pendente ai sensi della L. 47/1985 o della L. 724/1994, e ha spostato il termine di definizione al 31 dicembre 2020. Ne parliamo per esteso in Napoli: abusi edilizi, zone rosse e vincoli.
Come si arriva al silenzio-assenso e quando invece non scatta?
Il silenzio-assenso è la via con cui la maggior parte dei vecchi condoni si è chiusa, spesso senza che il proprietario se ne accorgesse. La regola base è nell’art. 35 L. 47/1985, comma 18: decorso il termine di ventiquattro mesi dalla presentazione della domanda, questa si intende accolta se l’interessato ha pagato tutte le somme dovute, anche a conguaglio, e ha presentato la documentazione per l’accatastamento. Le norme del 1994 e del 2003 seguono lo stesso schema, con i termini indicati nella tabella. Ma la giurisprudenza amministrativa, costante, ha chiarito che i mesi non si contano dal giorno del protocollo: si contano da quando la domanda è completa e i pagamenti sono integrali. Il Consiglio di Stato lo ha ribadito, tra le altre, con le sentenze 3684/2021 e 8303/2022: una richiesta di integrazione rimasta senza risposta, un’oblazione pagata a metà, un conguaglio contestato impediscono che il termine cominci a correre.
Il silenzio-assenso non scatta in tre situazioni ricorrenti. Quando l’immobile è soggetto a uno dei vincoli dell’art. 32 L. 47/1985 (paesaggistico, idrogeologico, culturale, parco): lì il Comune deve acquisire il parere dell’autorità preposta, e senza parere il procedimento resta aperto. Quando l’abuso ricade in una delle esclusioni assolute dell’art. 33 L. 47/1985 (vincoli di inedificabilità imposti prima delle opere): lì il silenzio non può mai valere come assenso, perché l’opera non era condonabile in partenza. E quando manca un requisito sostanziale, per esempio la data di ultimazione delle opere non è dimostrata o i limiti di volume sono superati: un silenzio-assenso formatosi su una domanda che non aveva i requisiti può essere annullato d’ufficio dal Comune.
Quali documenti chiedere al Comune prima di vendere o comprare?
Prima di firmare una proposta o un compromesso su una casa con condono pendente, il fascicolo va ricostruito. La fonte è una sola: la pratica conservata dal Comune. A Napoli se ne occupa il Servizio Condono edilizio del Comune, con lo sportello al pubblico gestito da Napoli Servizi in piazza Cavour 42; negli altri comuni è di regola lo Sportello unico per l’edilizia. L’accesso agli atti si chiede ai sensi della L. 241/1990, con delega se a chiederlo è il tecnico o il compratore. Ecco che cosa serve.
- Copia della domanda di condono con il numero di protocollo e la data di presentazione: è l’unico documento che prova che la domanda fu presentata nei termini. Nelle famiglie spesso c’è solo la «copia per il richiedente», un modulo prestampato: va bene, purché abbia il timbro del protocollo.
- Ricevute dell’oblazione (i bollettini postali, in genere in più rate) e, per il secondo e il terzo condono, le ricevute degli oneri concessori. Senza il pagamento integrale il silenzio-assenso non si forma e, a distanza di anni, il Comune può ancora chiedere conguagli con interessi.
- Richieste di integrazione ricevute dal Comune e le risposte date: la lettera di integrazione rimasta senza risposta è la causa più comune di pratiche ferme da trent’anni.
- La documentazione tecnica allegata: elaborati grafici, fotografie, relazione, dichiarazione sulla data di ultimazione. Serve al tecnico per confrontare l’opera condonata con lo stato attuale: se dopo la domanda sono stati fatti altri lavori, quelli non sono coperti.
- La denuncia al catasto (l’accatastamento) e, per il terzo condono, la denuncia ai fini ICI: sono condizioni del silenzio-assenso.
- Per gli immobili in area vincolata: la richiesta di parere all’autorità del vincolo (Soprintendenza, Ente parco, Regione) e l’eventuale risposta.
- Un certificato o attestazione sullo stato della pratica: alcuni Comuni rilasciano su richiesta un’attestazione di pendenza o, se ne ricorrono i presupposti, di avvenuta formazione del silenzio-assenso. Non tutti la rilasciano e non è obbligatoria per l’atto, ma quando c’è vale più di ogni dichiarazione.
Due consigli sui tempi. A Napoli l’accesso agli atti di una pratica degli anni Ottanta può richiedere settimane, a volte mesi, perché i fascicoli sono in archivi esterni e vanno cercati: la richiesta va presentata subito, prima ancora di trattare il prezzo. E se dalle carte emerge che manca un pagamento o una risposta a un’integrazione, il venditore può completare oggi quello che manca: in molti casi è questo il modo più rapido per far ripartire il termine dei ventiquattro mesi.
Come si vende una casa con il condono ancora aperto?
La legge lo consente in modo esplicito. L’art. 40 L. 47/1985, comma 2, dichiara nulli gli atti tra vivi su edifici che non contengono gli estremi del titolo edilizio o della concessione in sanatoria, salvo che all’atto sia allegata la copia per il richiedente della domanda di sanatoria, con la prova della presentazione e del versamento dell’oblazione. Lo stesso principio vale per il secondo e per il terzo condono, che richiamano il capo IV della legge del 1985. L’art. 46 D.P.R. 380/2001 regola invece gli abusi successivi al 17 marzo 1985 e non prevede questa via, perché per quelle opere il condono non è più aperto. Un caso a parte sono le vendite forzate: sia l’art. 40, comma 6, L. 47/1985 sia l’art. 46, comma 5, D.P.R. 380/2001 escludono la nullità per gli atti che derivano da procedure esecutive e consentono all’aggiudicatario di presentare la domanda di sanatoria entro centoventi giorni, se l’immobile ne ha i requisiti.
Nell’atto, quindi, il venditore dichiara che le opere sono state realizzate senza titolo e che per esse è stata presentata domanda di condono, indicando Comune, data e numero di protocollo, gli estremi dei versamenti (data e numero delle ricevute) e lo stato della pratica: se il Comune non ha provveduto né ha notificato un diniego, se l’immobile è o non è soggetto ai vincoli dell’art. 32 L. 47/1985 e, in caso positivo, se il parere è stato chiesto e con quale esito. Quando ricorrono le condizioni, si dà atto che il silenzio-assenso deve intendersi formato; quando c’è un vincolo, il compratore dichiara di essere stato informato dal notaio delle conseguenze di un parere negativo. La copia della domanda e le ricevute si allegano all’atto. È il contenuto che troviamo nei formulari notarili più aggiornati, e che ogni notaio adatta al caso.
Il compratore subentra nella pratica: diventa lui l’interessato a completarla, a rispondere alle integrazioni, a ritirare il permesso. Per questo il contratto deve regolare, per iscritto, tre cose. Le garanzie: chi paga eventuali conguagli di oblazione e oneri, chi risponde se il condono viene negato, in che misura e per quanto tempo. Il prezzo: un condono aperto è un rischio, e un rischio si prezza; la trattativa può prevedere un prezzo ridotto, oppure una parte del prezzo rinviata alla chiusura della pratica. Il deposito: la legge sulla concorrenza (art. 1, commi 63-67, L. 124/2017) consente di affidare al notaio, su richiesta di una delle parti, una parte del prezzo su conto dedicato, da svincolare al verificarsi di una condizione. Nei condoni pendenti il deposito fino al rilascio del permesso, o fino a una verifica del tecnico sull’avvenuto silenzio-assenso, è lo strumento più equilibrato: il venditore incassa il grosso, il compratore non paga il rischio due volte.
Che cosa succede se il condono viene negato?
Il diniego riporta l’immobile alla condizione di abuso non sanato. Il Comune, con lo stesso provvedimento o subito dopo, ordina la demolizione o il ripristino (art. 31 D.P.R. 380/2001 per le opere senza titolo, art. 33 e art. 34 per le ristrutturazioni e le difformità parziali); se il ripristino è impossibile senza danneggiare la parte legittima, scatta la sanzione pecuniaria in luogo della demolizione. L’ordine segue il bene: colpisce chi è proprietario in quel momento, anche se l’abuso lo ha fatto qualcun altro trent’anni prima. L’oblazione già pagata, di regola, non si restituisce.
Tra venditore e compratore, invece, decide il contratto. Se l’atto conteneva una garanzia espressa del venditore sull’esito del condono, o una clausola di manleva per sanzioni e ripristino, il compratore può chiederne l’applicazione. Se non c’era nulla, restano i rimedi generali della vendita: la risoluzione o la riduzione del prezzo per i vizi o per la mancanza di qualità promesse, entro i termini di legge, che nel caso degli abusi edilizi la giurisprudenza applica con cautela quando l’abuso era dichiarato in atto e il compratore lo conosceva. Ecco perché il contratto deve dire tutto prima: una casa comprata «con condono pendente, a rischio del compratore, a prezzo ridotto» e una casa comprata «con garanzia del venditore sull’esito» sono due affari diversi, ed entrambi legittimi, purché scritti.
Il diniego si può impugnare davanti al TAR entro sessanta giorni; e se il diniego è motivato con una carenza documentale rimediabile, prima ancora del ricorso conviene verificare con il tecnico se la pratica può essere integrata o se l’opera, nel frattempo, è diventata sanabile per altra via (per esempio con le tolleranze e le nuove regole del Salva Casa, che però non coprono i volumi abusivi veri e propri). Ne parliamo in Abusi, condoni e zone rosse: quando una casa a Napoli si può vendere davvero.
Cosa fa il notaio
Il notaio non decide il condono e non certifica la regolarità edilizia: quelle sono competenze del Comune e del tecnico. Il notaio verifica che la vendita sia commerciabile e che le parti sappiano che cosa stanno firmando. In concreto: legge la domanda di condono e le ricevute e controlla che la domanda sia stata presentata nei termini della legge invocata e che si riferisca proprio alle opere di cui si parla; chiede, direttamente o tramite il tecnico, l’accesso agli atti al Comune e, dove disponibile, l’attestazione sullo stato della pratica; confronta la pratica con i titoli edilizi precedenti e con la planimetria catastale (la conformità catastale dell’art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985 è un requisito autonomo dell’atto); scrive le menzioni con gli estremi esatti e allega i documenti; spiega al compratore, in modo esplicito, che cosa comporta il vincolo, il parere mancante o l’eventuale diniego; propone le clausole di garanzia e, se richiesto, gestisce il deposito del prezzo; e quando la pratica non regge (domanda fuori termine, opere diverse da quelle condonate, esclusioni dell’art. 33) lo dice prima di fissare la data, e non stipula.
Per i conti (imposte, deposito prezzo, stima dell’onorario) ci sono gli Strumenti notarili; le parole difficili (oblazione, silenzio-assenso, stato legittimo) nel Glossario; le risposte brevi nelle Domande frequenti; altre storie passo passo nei Casi concreti.
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Domande frequenti
Si può vendere una casa con il condono non ancora rilasciato? +
Sì. L’art. 40, comma 2, L. 47/1985 consente l’atto se vi si allega la copia della domanda di condono con la prova della presentazione e del versamento dell’oblazione; la regola vale anche per il secondo e il terzo condono. Il compratore subentra nella pratica e nei suoi rischi, che vanno regolati nel contratto con garanzie, prezzo e, se serve, deposito presso il notaio.
Dopo trent’anni di silenzio il condono si considera approvato? +
Non automaticamente. Il silenzio-assenso (24 mesi per il primo e il terzo condono; uno o due anni per il secondo) scatta solo se la domanda era completa, l’oblazione e gli oneri sono stati pagati per intero e l’immobile non è in area vincolata né rientra nelle esclusioni dell’art. 33 L. 47/1985. Una richiesta di integrazione mai evasa o una rata mai pagata bloccano il termine. La verifica si fa sul fascicolo del Comune.
Quali documenti devo chiedere al Comune di Napoli? +
Copia della domanda con il protocollo, ricevute di oblazione e oneri, richieste di integrazione e risposte, elaborati tecnici allegati, denuncia catastale, eventuale richiesta di parere all’autorità del vincolo e, se il Comune la rilascia, un’attestazione sullo stato della pratica. Si chiede con accesso agli atti (L. 241/1990) al Servizio Condono edilizio; i tempi possono essere di settimane o mesi, quindi conviene partire subito.
Se il condono viene negato dopo il rogito, chi paga? +
L’ordine di demolizione o la sanzione colpiscono il proprietario attuale, cioè il compratore. Nei rapporti tra le parti decide il contratto: con una garanzia o una manleva del venditore, il compratore può rivalersi; senza clausole restano solo i rimedi generali della vendita, più difficili da far valere quando l’abuso era dichiarato in atto. Per questo il rischio va scritto e prezzato prima.
In zona rossa vesuviana o in area con vincolo paesaggistico cambia qualcosa? +
Sì. In area vincolata il condono non si chiude con il silenzio-assenso: serve il parere dell’autorità del vincolo (art. 32 L. 47/1985), e per il terzo condono gli abusi non conformi su aree vincolate sono esclusi. Nella zona rossa vesuviana la L.R. 26/2019 ha consentito di definire le pratiche residenziali del 1985 e del 1994 già pendenti, mentre le domande del 2003 su volumi residenziali restano, di regola, senza sbocco.
Fonti per verificare
- L. 47/1985, capo IV (artt. 31-44), in particolare artt. 32, 33, 35 e 40 – normattiva.it
- art. 39 L. 724/1994 (secondo condono) e art. 32 D.L. 269/2003, conv. L. 326/2003 (terzo condono) – normattiva.it
- D.P.R. 380/2001, artt. 31, 33, 34, 36, 36-bis e 46; L. 124/2017, art. 1, commi 63-67 (deposito del prezzo presso il notaio) – normattiva.it
- Regione Campania: L.R. 10/2004 (art. 9 come modificato dalla L.R. 16/2014 e dalla L.R. 26/2019), L.R. 21/2003 – regione.campania.it/normativa
- Corte costituzionale, sentenze 49/2006 (sulla L.R. 10/2004) e 117/2015 (sulla L.R. 16/2014) – cortecostituzionale.it; Consiglio di Stato, sentenze 3684/2021 e 8303/2022 sulla decorrenza del termine del silenzio-assenso – giustizia-amministrativa.it
- Comune di Napoli, Servizio Condono edilizio e modulistica per la definizione delle istanze di sanatoria – comune.napoli.it; sportello condono di Napoli Servizi – napoliservizi.com
- Ministero della Cultura, ricerca dei vincoli – vincoliinrete.beniculturali.it; Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 84-2018/P sulla circolazione degli immobili abusivi e Guide per il cittadino – notariato.it; Cassazione, banca dati – italgiure.giustizia.it
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