Donare la casa a un figlio quando si è anziani: che cosa verifica il notaio e perché a volte dice di no

Aggiornato al 21 settembre 2026 · versione 1

In breve: l’età non è un ostacolo. Si può donare a ottantadue anni come a quaranta, perché la legge guarda alla capacità di intendere e di volere nel momento in cui si firma, non alla data di nascita. La donazione si fa con atto pubblico davanti a due testimoni: senza questa forma è nulla (art. 782 del codice civile, art. 48 della legge notarile). Prima di riceverla il notaio verifica che chi dona capisca l’atto, lo voglia liberamente e sappia che cosa gli resta dopo. Se uno di questi punti non regge, l’atto non si fa.

Che cosa verifica il notaio, in concreto

Il notaio non certifica lo stato di salute di nessuno e non rilascia diagnosi. Fa una cosa diversa e più circoscritta: accerta che, in quel momento, la persona capisca il significato dell’atto e lo voglia. È il compito che la legge notarile gli assegna quando dice che il notaio indaga la volontà delle parti (art. 47 della legge notarile).

• Un colloquio, non una formalità. Nella pratica notarile il donante viene ascoltato anche da solo, senza il figlio che riceve e senza chi lo accompagna. Non è diffidenza: è il modo per capire se la decisione è sua.
• Le domande sono semplici e concrete. Di quale casa stiamo parlando. Che cosa succede dopo la firma. Chi ci abiterà. Se resterà qualcosa per vivere.
• La donazione non si può riprendere a piacimento. Chi dona si spoglia del bene subito. La revoca è ammessa solo nei casi previsti dalla legge, per ingratitudine o per sopravvenienza di figli (artt. 800 e seguenti del codice civile).
• Due testimoni in aula. Per la donazione la legge li impone sempre, anche quando nessuna delle parti li chiede.

Perché a volte il notaio dice di no

Capita, e non è un giudizio sulla persona. Le ragioni più frequenti sono tre.

1. Il dubbio sulla capacità resta dopo il colloquio. Una donazione ricevuta da chi non era in grado di intendere e di volere è annullabile su richiesta del donante, dei suoi eredi o aventi causa, e l’azione si prescrive in cinque anni dal giorno in cui la donazione è stata fatta (art. 775 del codice civile). Firmare lo stesso significa costruire un atto fragile.
2. La volontà non sembra libera. Se chi dona risponde guardando un’altra persona, o ripete parole che non sono sue, l’atto si rinvia. Non si tratta di accusare nessuno: si tratta di non mettere una firma su una volontà che non è quella del donante.
3. Chi dona resterebbe senza nulla. Donare la sola casa in cui si vive, senza riservarsi l’usufrutto e senza altri redditi, è una scelta che va almeno discussa fino in fondo. Il notaio deve spiegarne le conseguenze, e spesso la soluzione è un’altra.

Le cautele che si possono scrivere nell’atto

• La riserva di usufrutto. Chi dona trasferisce la nuda proprietà e si tiene il diritto di abitare la casa o di darla in affitto finché vive (art. 796 del codice civile). È la cautela più usata e la più semplice da spiegare.
• Il diritto di abitazione al posto dell’usufrutto, quando basta continuare a viverci.
• L’onere a carico di chi riceve (art. 793 del codice civile): per esempio l’impegno a farsi carico di spese determinate. Va scritto con precisione, altrimenti non serve a niente.
• La donazione di una quota invece che dell’intera proprietà, quando lo scopo è aiutare senza privarsi di tutto.

Se il punto vero è l’assistenza quotidiana e non il passaggio del bene, la donazione non è sempre lo strumento giusto: vale la pena leggere le differenze fra chi assiste un genitore anziano e come riconoscerglielo.

Gli altri figli: legittima, collazione e la riforma del 2025

Donare a un figlio non toglie diritti agli altri. Alla morte del donante la donazione viene messa in conto nella divisione fra i figli (la collazione, art. 737 del codice civile) e, se la quota riservata per legge a un figlio risulta intaccata, quel figlio può agire in riduzione.

Su un punto le cose sono cambiate da poco. La legge 2 dicembre 2025, n. 182, in vigore dal 18 dicembre 2025, ha riscritto gli articoli 561 e 563 del codice civile: chi compra in buona fede un immobile da chi lo aveva ricevuto in donazione non rischia più di vederselo togliere dai legittimari, che ottengono invece dal donatario una somma di denaro. I diritti dei legittimari restano, cambia il modo in cui si realizzano. Ne abbiamo scritto per esteso qui: comprare una casa arrivata per donazione dopo la legge 182 del 2025.

Le imposte, in sintesi

Per le donazioni valgono le stesse aliquote e franchigie dell’imposta di successione. Fra genitori e figli l’imposta si paga solo sulla parte che supera 1.000.000 di euro per ciascun beneficiario, con aliquota del 4 per cento. Se chi riceve è una persona con disabilità grave riconosciuta ai sensi della legge 104 del 1992, la franchigia sale a 1.500.000 euro. Sugli immobili si pagano anche l’imposta ipotecaria e quella catastale, che dipendono dal tipo di immobile e dalle agevolazioni applicabili: gli importi esatti si mettono nero su bianco nel preventivo. Il quadro completo è in quanto costa davvero una donazione.

Un esempio, con numeri inventati

Esempio di fantasia: nomi, importi e date sono inventati e servono solo a far capire il meccanismo.

Annamaria ha ottantadue anni e un appartamento del valore, per ipotesi, di 180.000 euro. Vuole donarlo al figlio Domenico, che vive con lei. Ha altri due figli, Lucia e Renato.

• Imposta di donazione: zero, perché 180.000 euro stanno abbondantemente sotto la franchigia di 1.000.000 di euro per figlio.
• La casa dove vive: nel colloquio emerge che Annamaria non aveva capito che, donando la piena proprietà, avrebbe potuto restare senza titolo per abitarci. Si sceglie la donazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto a vita.
• Gli altri due figli: non serve il loro consenso, la donazione è valida senza di esso. Ma alla morte di Annamaria quell’appartamento entrerà nel conto della divisione, e se la loro quota di legittima risultasse intaccata potrebbero chiedere la riduzione. Annamaria lo mette in conto e decide consapevolmente.

Cosa fare in pratica

• Fissate l’appuntamento con chi dona, non solo con chi riceve. È la persona che firma a dover parlare con il notaio.
• Portate documento d’identità e codice fiscale di tutti, l’atto di provenienza della casa, la visura catastale e la planimetria.
• Preparate l’elenco completo dei figli e dei nipoti: serve a ragionare sulla legittima prima e non dopo.
• Dite fin dall’inizio se chi dona vuole continuare ad abitare nella casa: cambia la struttura dell’atto.
• Se ci sono stati aiuti economici già dati agli altri figli, ditelo: potrebbero essere liberalità indirette, cioè donazioni senza un atto di donazione.

Domande frequenti

C’è un’età oltre la quale non si può più donare?
No. La legge non fissa alcun limite di età. Conta la capacità di intendere e di volere nel momento della firma.

Serve il consenso degli altri figli?
No, la donazione è valida senza di esso. I loro diritti si fanno valere, se del caso, dopo l’apertura della successione.

Il notaio può chiedere un certificato medico?
Il notaio accerta da sé la capacità nel momento dell’atto. Un certificato recente non lo sostituisce, ma può essere un elemento utile quando la situazione è delicata.

Chi dona può continuare a vivere nella casa?
Sì, se nell’atto si riserva l’usufrutto o il diritto di abitazione.

Fonti

• Art. 782 del codice civile, forma della donazione (Normattiva)
• Art. 775 del codice civile, donazione fatta da persona incapace di intendere o di volere (Normattiva)
• Art. 796 del codice civile, riserva di usufrutto (Normattiva)
• Legge notarile 16 febbraio 1913, n. 89, artt. 47 e 48 (Normattiva)
• Legge 2 dicembre 2025, n. 182 (Gazzetta Ufficiale)
• D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139, che ha riscritto aliquote e franchigie (Gazzetta Ufficiale)
• Agenzia delle Entrate, donazione di beni immobili

Vedi anche: il notaio per la donazione a Napoli, il confronto fra donazione, vendita e testamento e il Glossario dello Studio.

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Il presente articolo ha finalità informativa. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.