Caso concreto: non riesce a restituire il prestito al fratello e gli dà il box

Aggiornato al 22/09/2026 – versione 1

In breve: chi non riesce a pagare un debito in denaro può estinguerlo dando al creditore un immobile. Si chiama dazione in pagamento. Servono tre cose che quasi nessuno mette in conto: il consenso del creditore, un atto del notaio trascritto, e la certezza che il debitore non abbia altri creditori pronti a contestarlo. Senza la terza, l’operazione può essere annullata anni dopo.

La situazione

Caso inventato, con numeri di esempio. Nel 2021 Alessandro presta 45.000 euro al fratello Domenico per far ripartire la sua officina. Niente cambiali, solo un bonifico e un messaggio: «te li ridò appena posso».

Cinque anni dopo l’officina va, ma non abbastanza da liberare 45.000 euro in contanti. Domenico però ha un box al Vomero, ereditato dalla madre, libero da ipoteche, che un’agenzia valuta 52.000 euro. «Prenditi il box e siamo pari», propone. Alessandro accetta. I due pensano di cavarsela con una scrittura firmata in cucina.

Il problema che nessuno aveva visto

La legge consente lo scambio, ma lo circonda di regole. Il debitore non può liberarsi eseguendo una prestazione diversa da quella dovuta, anche se di valore uguale o maggiore, salvo che il creditore consenta; e l’obbligazione si estingue solo quando la diversa prestazione è eseguita (art. 1197 c.c.). Fino alla firma davanti al notaio, quindi, il debito di 45.000 euro è ancora lì.

La scrittura in cucina non basta: il trasferimento di un immobile richiede la forma scritta a pena di nullità (art. 1350 c.c.) e, per essere trascritto nei registri immobiliari, un atto pubblico o una scrittura privata autenticata (art. 2657 c.c.). Senza trascrizione Alessandro non è opponibile a nessuno: se un creditore di Domenico trascrive un pignoramento per primo, il box se lo prende lui.

E qui il vero nodo. Controllando la posizione di Domenico è venuto fuori un secondo debito: 18.000 euro verso un fornitore, scaduti. Dare il box a un fratello mentre un altro creditore resta a mani vuote espone l’atto all’azione revocatoria: il creditore pregiudicato può chiedere al giudice che l’atto sia dichiarato inefficace nei suoi confronti entro cinque anni (art. 2901 c.c.). Fra fratelli la consapevolezza del danno è più facile da dimostrare.

Come si è risolto

Prima dell’atto lo Studio ha fatto le visure ipocatastali sul box e le visure sul nome di Domenico. Poi si è lavorato sulla differenza fra i due valori: il box vale 52.000 euro, il debito è di 45.000. I fratelli volevano «lasciar perdere i 7.000». Non conveniva a nessuno dei due: una differenza non regolata è una donazione mascherata, e rende l’atto ancora più attaccabile.

Nell’atto pubblico di dazione in pagamento si è quindi scritto che il box viene trasferito a saldo e stralcio del debito di 45.000 euro e che Alessandro versa a Domenico un conguaglio di 7.000 euro. Con quel denaro Domenico ha pagato il fornitore: nessun creditore pregiudicato, nessuna revocatoria possibile. L’atto è stato trascritto il giorno stesso.

Due clausole sono state lette ad alta voce. La prima: chi dà l’immobile risponde dell’evizione e dei vizi come un venditore (art. 1197, secondo comma) — se domani qualcuno rivendicasse il box, tornerebbe in piedi il debito in denaro. La seconda: le garanzie prestate da terzi non rivivono (terzo comma). Il padre si era detto pronto a garantire il prestito: dopo la dazione quella garanzia è chiusa per sempre.

Sul piano fiscale la dazione in pagamento di un immobile non è un semplice pagamento: è un trasferimento a titolo oneroso e sconta le imposte di un trasferimento (registro, ipotecaria e catastale), con la possibile emersione di una plusvalenza in capo a chi cede. Le aliquote applicabili al singolo caso si indicano nel preventivo scritto.

Se ti trovi nella stessa situazione

1. Metti sul tavolo tutti i debiti, non solo quello che vuoi chiudere. È l’unico modo per capire se l’operazione regge. Un debito taciuto oggi è una causa fra tre anni.
2. Non pareggiare «a occhio». Se l’immobile vale più o meno del debito, la differenza va scritta e regolata: conguaglio, oppure estinzione parziale con l’indicazione di quanto resta dovuto.
3. Nessuna scrittura privata fra parenti. Senza atto notarile trascritto chi riceve l’immobile non è protetto verso i terzi, e il debito, formalmente, non è ancora estinto.

Fonti

• Art. 1197 c.c., prestazione in luogo dell’adempimento (Normattiva)
• Art. 1350 c.c., atti che devono farsi per iscritto (Normattiva)
• Art. 2657 c.c., titolo per la trascrizione (Normattiva)
• Art. 2901 c.c., azione revocatoria (Normattiva)
• Agenzia delle Entrate, imposta di registro e acquisto di immobili

Vedi anche: la guida completa per comprare casa a Napoli, il notaio per la compravendita a Napoli e il Glossario dello Studio.

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I nomi, gli importi e le date di questo caso sono inventati e servono solo da esempio. Il presente articolo ha finalità informativa: non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.