“Quanto si paga per una donazione?” e “quanto costa una successione?” sono le domande che ricevo più spesso dopo quelle sull’acquisto della casa. La risposta rassicura molti: tra coniuge, genitori e figli l’imposta scatta solo oltre un milione di euro per ciascun beneficiario. Ma le imposte “di contorno” sugli immobili, ipotecaria e catastale, si pagano quasi sempre, e dal 2025 per le successioni l’imposta non la liquida più l’ufficio: la autoliquidano gli eredi. Qui trovi aliquote, franchigie, base imponibile, autoliquidazione e le novità del Testo unico in vigore dal 2026.
In breve
- Aliquote: 4% coniuge e parenti in linea retta (franchigia 1.000.000 euro a testa); 6% fratelli e sorelle (franchigia 100.000 euro); 6% altri parenti fino al 4° grado e affini; 8% tutti gli altri. Franchigia di 1.500.000 euro per chi ha una disabilità grave.
- Sugli immobili si aggiungono ipotecaria 2% e catastale 1% (minimo 200 euro ciascuna), che diventano 200 + 200 euro fisse con i requisiti prima casa.
- Base imponibile: il valore catastale (rendita x 126, o x 115,5 per la prima casa), che l’Agenzia non può contestare.
- Successioni aperte dal 1° gennaio 2025: dichiarazione telematica entro 12 mesi e imposta autoliquidata dagli eredi entro i 90 giorni successivi, anche a rate.
- Dal 1° gennaio 2026 tutto è raccolto nel Testo unico dei tributi indiretti (d.lgs. 123/2025), senza cambiare aliquote e franchigie.
Aliquote e franchigie: la stessa tabella per donare e per ereditare
Fa parte del percorso: Successioni e testamenti: la guida del notaio
L’imposta sulle successioni e donazioni è una sola, con le stesse aliquote sia che il bene passi in vita sia alla morte. Si calcola sul valore netto ricevuto da ciascun beneficiario e la franchigia spetta a ciascuno per intero.
| Beneficiario | Aliquota | Franchigia (per beneficiario) |
|---|---|---|
| Coniuge, unito civilmente, figli, nipoti in linea retta, genitori | 4% | 1.000.000 euro |
| Fratelli e sorelle | 6% | 100.000 euro |
| Altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al 3° grado | 6% | nessuna |
| Tutti gli altri (conviventi non uniti civilmente compresi) | 8% | nessuna |
| Persona con disabilità grave (legge 104/1992), qualunque sia il rapporto | aliquota del grado di parentela | 1.500.000 euro |
Le imposte che si pagano comunque sugli immobili
La franchigia azzera l’imposta di donazione o di successione, non le altre. Ogni volta che passa un immobile si pagano l’imposta ipotecaria del 2% e quella catastale dell’1%, ciascuna con un minimo di 200 euro, calcolate sul valore catastale lordo, senza franchigia. Se il beneficiario ha i requisiti prima casa (gli stessi dell’acquisto: residenza nel Comune entro 18 mesi, nessun’altra casa nel Comune, nessun’altra prima casa in Italia) le due imposte scendono a 200 euro fisse ciascuna, e in una successione basta che uno solo degli eredi abbia i requisiti perché l’agevolazione si estenda a tutta la casa. Si aggiungono l’imposta di bollo (230 euro per un atto di donazione, 85 euro per la dichiarazione di successione) e le tasse ipotecarie di 90 euro per ogni conservatoria interessata.
Base imponibile e coacervo
Per i fabbricati con rendita la base imponibile è il valore catastale: rendita rivalutata per 126 (115,5 se prima casa, 63 per uffici e capannoni, 42,84 per i negozi). Per i terreni agricoli si moltiplica il reddito dominicale rivalutato per 112,5; per i terreni edificabili vale invece il valore di mercato. Se dichiari il valore catastale, l’Agenzia non può accertarne uno maggiore. Il valore dei beni si riduce dei debiti del defunto documentati e delle spese mediche e funerarie, nei limiti di legge.
Il “coacervo” è la somma delle donazioni precedenti per verificare se la franchigia è già stata consumata. Dopo la riforma del 2024 funziona così: nelle donazioni si sommano le donazioni fatte in passato dallo stesso donante allo stesso beneficiario, solo per capire quanta franchigia resta; nelle successioni il coacervo è stato abolito, quindi le donazioni ricevute in vita dall’erede non riducono la sua franchigia sull’eredità. Non si contano le donazioni fatte tra il 25 ottobre 2001 e il 28 novembre 2006, quando l’imposta non esisteva, né le liberalità d’uso e quelle di modico valore. I termini li trovi nel glossario.
L’autoliquidazione delle successioni dal 2025
Per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025 il d.lgs. 139/2024 ha cambiato la procedura. La dichiarazione di successione (servizio telematico dell’Agenzia delle Entrate) si presenta solo per via telematica entro 12 mesi dalla morte e, insieme, si versano come prima ipotecaria, catastale, bollo e tasse ipotecarie. L’imposta di successione, però, non viene più liquidata dall’ufficio con un avviso: la calcolano gli eredi nella dichiarazione e la versano entro 90 giorni dalla scadenza del termine di presentazione, con il modello F24. Se supera i 1.000 euro si può pagare il 20% subito e il resto in otto rate trimestrali (dodici se l’importo supera 20.000 euro), con gli interessi. L’ufficio controlla la dichiarazione entro due anni e, se trova errori, chiede la differenza con sanzioni ridotte rispetto al passato.
La stessa riforma ha alzato a 100.000 euro la soglia sotto la quale coniuge e parenti in linea retta non devono presentare la dichiarazione, se nell’eredità non ci sono immobili, e ha snellito gli allegati. Per le donazioni non cambia nulla: l’imposta la liquida e la versa il notaio al momento della registrazione telematica dell’atto, insieme alle altre imposte, e tu la anticipi a lui.
Il Testo unico dal 2026
Dal 1° gennaio 2026 è in vigore il d.lgs. 1° agosto 2025, n. 123, il Testo unico che riunisce imposta di registro, ipotecaria e catastale, successioni e donazioni e bollo. Il vecchio d.lgs. 346/1990 è abrogato e la disciplina delle successioni e donazioni è ora nella Parte III (articoli 87-138). È un riordino, non una riforma: aliquote, franchigie, autoliquidazione e termine di 12 mesi restano quelli descritti qui; cambiano i numeri degli articoli che il notaio cita in atto e nella dichiarazione.
Un esempio concreto
Giovanni dona alla figlia Anna un appartamento a Chiaia con rendita catastale di 1.000 euro; valore catastale 126.000 euro. L’imposta di donazione è zero, perché Anna ha una franchigia di un milione. Paga però 2.520 euro di ipotecaria (2%) e 1.260 euro di catastale (1%), più 230 euro di bollo e 90 euro di tasse ipotecarie: 4.100 euro. Se Anna ha i requisiti prima casa e li dichiara in atto, le due imposte scendono a 200 + 200 euro e il totale a 720 euro. Anni dopo Giovanni muore lasciando ad Anna e a Luca, l’altro figlio, un patrimonio di 900.000 euro ciascuno tra casa e conti: nessuna imposta di successione, perché la donazione precedente non si somma più; sulla casa ereditata si pagano di nuovo ipotecaria e catastale, fisse se uno dei due ha i requisiti prima casa.
Cosa è cambiato dal 2023
Fino al 2024 l’imposta di successione la liquidava l’ufficio e il coacervo era ancora oggetto di liti. Da allora: il d.lgs. 139/2024 ha introdotto l’autoliquidazione per le successioni aperte dal 2025, ha abolito il coacervo successorio, ha portato a 100.000 euro l’esonero dalla dichiarazione, ha regolato i trust e ha allineato le sanzioni alla riforma del d.lgs. 87/2024; la tabella delle tasse ipotecarie è stata riscritta dal 2025; dal 2026 la materia è nel Testo unico d.lgs. 123/2025. Aliquote e franchigie non sono state toccate. Per gli immobili che passano con la prima casa consulta anche il vademecum sui bonus fiscali casa 2026 nell’area download.
Domande frequenti
Se dono a mio figlio una casa da 300.000 euro, quanto paga? +
Di imposta di donazione nulla, perché è sotto la franchigia di un milione. Paga il 2% di ipotecaria e l’1% di catastale sul valore catastale della casa (che è in genere molto più basso del prezzo di mercato), oppure 200 + 200 euro se ha i requisiti prima casa, più bollo e tasse ipotecarie.
Il convivente paga come un estraneo? +
Sì: senza matrimonio o unione civile l’aliquota è l’8% senza franchigia, sia per le donazioni sia per l’eredità (che al convivente arriva solo per testamento). È uno dei motivi per cui, in queste situazioni, vale la pena pianificare con il notaio.
Entro quando si paga l’imposta di successione? +
Per le successioni aperte dal 2025, entro 90 giorni dalla scadenza del termine per la dichiarazione, cioè al massimo 15 mesi dalla morte, con F24. Sopra i 1.000 euro si può rateizzare: 20% subito e il resto in 8 o 12 rate trimestrali. Ipotecaria, catastale e bollo si pagano invece quando si presenta la dichiarazione.
Le donazioni fatte anni fa riducono la franchigia dell’eredità? +
Non più. Dal 2025 il coacervo vale solo tra donazioni: le donazioni precedenti riducono la franchigia di una nuova donazione allo stesso beneficiario, ma non quella sull’eredità.
Fonti
- D.lgs. 18 settembre 2024, n. 139, razionalizzazione dell’imposta di registro, sulle successioni e donazioni, di bollo e altri tributi indiretti – gazzettaufficiale.it
- D.lgs. 1° agosto 2025, n. 123, Testo unico imposta di registro e altri tributi indiretti (Parte III, successioni e donazioni) – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, scheda “Dichiarazione di successione” – agenziaentrate.gov.it
- Agenzia delle Entrate, scheda “Imposta di successione: aliquote e franchigie” – agenziaentrate.gov.it
- Agenzia delle Entrate, scheda “Imposta di donazione” – agenziaentrate.gov.it
- FiscoOggi (Agenzia delle Entrate), “Imposta su successioni e donazioni: il punto sulle novità post riforma” – fiscooggi.it
- Art. 69, comma 3, legge 342/2000, imposte fisse prima casa nelle successioni e donazioni – normattiva.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, guide per il cittadino “Successioni tutelate” e “Donazioni consapevoli” – notariato.it
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