In breve: nessuno è obbligato a restare in comunione. Ogni comproprietario può chiedere la divisione, e farla d’accordo davanti al notaio costa meno e dura molto meno di una causa. Prima però bisogna verificare che trulli e terreno siano in regola: anche la divisione, come la vendita, è nulla senza le menzioni urbanistiche.
La situazione di partenza
Due fratelli, negli anni Settanta, avevano ereditato dai genitori un gruppo di trulli con un ettaro di terreno fra Alberobello e Locorotondo: un trullo grande a quattro coni, due trulli più piccoli e una lamia, circa 200 metri quadrati in tutto. Oggi i proprietari sono i figli: Renato, che vive ad Alberobello, per metà; le cugine Ludovica e Annamaria, che vivono a Napoli, per un quarto ciascuna.
Renato vorrebbe restaurare il trullo grande e abitarci. Le cugine preferirebbero affittare i trulli piccoli ai turisti. Le liti sulle spese vanno avanti da anni: la cisterna che perde, il viale d’accesso, le tasse. Ludovica e Annamaria chiedono allo Studio una Consulenza online.
Quanto vale, davvero, in Valle d’Itria
Ad Alberobello il prezzo medio richiesto è di 1.885 euro al metro quadro (rilevazione di agosto 2026), a Locorotondo di 1.790 euro (luglio 2026); la media pugliese è di 1.449 euro e quella della provincia di Bari di 1.836 euro (immobiliare.it). Nella fascia alta si arriva ad Alberobello a circa 2.860 euro al metro quadro: è la fascia dei trulli con i coni integri, restaurati e con terreno intorno, che stanno su un mercato a sé, fatto in buona parte di acquirenti del Nord Italia e stranieri. Nel nostro esempio il complesso è stato stimato 400.000 euro per 200 metri quadrati, cioè circa 2.000 euro al metro quadro: sopra la media del comune, perché i coni sono integri e la terra è tutta intorno ai fabbricati.
Il problema
- Comunione ordinaria, non ereditaria. Fra cugini la proprietà viene da successioni diverse: non c’è più una comunione ereditaria. La regola però è la stessa: ciascuno può sempre chiedere di dividere (art. 1111 c.c.) e, se il bene si può dividere in natura, si formano lotti proporzionati alle quote (art. 718 c.c.).
- Regolarità edilizia. Anche lo scioglimento della comunione su edifici è nullo senza gli estremi dei titoli edilizi (art. 46 D.P.R. 380/2001), e per il terreno serve il certificato di destinazione urbanistica.
- Vincoli. La zona dei trulli è tutelata dal piano paesaggistico regionale: i restauri futuri richiederanno le autorizzazioni. La divisione in sé non è un intervento edilizio e non le richiede.
Che cosa ha fatto il Notaio
- Ha fatto verificare tutto prima di parlare di lotti. I trulli erano anteriori al 1967; la lamia era stata ampliata negli anni Ottanta con un condono già definito. Le planimetrie catastali sono state aggiornate allo stato dei luoghi.
- Ha imposto una sola stima, condivisa. Un unico tecnico, scelto da tutti e tre, ha valutato il complesso 400.000 euro: trullo grande e metà terreno 220.000 euro; trulli piccoli, lamia e l’altra metà 180.000 euro. Due perizie contrapposte avrebbero riaperto la lite.
- Ha costruito i lotti sull’uso reale. A Renato il trullo grande con la sua parte di terra; a Ludovica e Annamaria, in comunione fra loro per metà ciascuna, i trulli piccoli e la lamia, da gestire insieme per gli affitti.
- Ha sistemato il conguaglio. Renato riceve 20.000 euro in più della sua quota di 200.000: li versa alle cugine, 10.000 ciascuna, con bonifico tracciato e indicato in atto.
- Ha scritto ciò che di solito si dimentica: frazionamento del terreno, servitù di passaggio sull’unico viale d’accesso, regole per il pozzo e la cisterna comuni, spese di manutenzione.
- Ha trascritto l’atto nei registri immobiliari, così che la divisione sia opponibile a tutti.
Come è andata a finire
Renato ha avviato il progetto di restauro del trullo grande; le cugine hanno affidato i trulli piccoli a un’agenzia per gli affitti turistici. Ognuno decide da solo sul proprio lotto, e le spese non sono più motivo di lite. Fra la prima Consulenza online e la firma sono passati circa tre mesi, quasi tutti impiegati dal tecnico per il frazionamento.
Che cosa impariamo
- La comunione fra cugini non si aggiusta con la pazienza: o si divide, o la lite torna a ogni spesa.
- Un solo tecnico per tutti vale più di tre perizie: la stima condivisa è il vero accordo, il resto è scrittura.
- Un trullo non si taglia a metà. Spesso conviene assegnarlo intero a uno e compensare gli altri in denaro.
- Accessi, pozzi e cisterne vanno messi per iscritto: sono la causa più frequente di liti dopo la divisione.
Le imposte, in breve
- La divisione: imposta di registro dell’1 per cento sulla massa comune. Con i numeri del caso, sulla parte che non eccede le quote, 380.000 euro, sono 3.800 euro.
- Il conguaglio oltre il 5 per cento: i 20.000 euro che Renato riceve in più della sua quota si tassano come una vendita, secondo la natura del bene: 9 per cento per il trullo, 15 per cento per il terreno agricolo, 2 per cento se ricorrono i requisiti della prima casa, con il minimo di 1.000 euro.
- Ipotecaria e catastale in misura fissa, secondo la natura dell’atto.
- Nessuna plusvalenza: la divisione non è una vendita e i beni vengono da successioni.
Le imposte dipendono dal caso concreto: nel preventivo scritto le trovi voce per voce, prima dell’atto.
I documenti che servono
- Titoli edilizi, condoni e pratiche di sanatoria — ufficio tecnico del Comune in cui si trovano i trulli, con accesso agli atti del tecnico di fiducia.
- Certificato di destinazione urbanistica del terreno — stesso ufficio comunale: si allega all’atto di divisione.
- Visure e planimetrie catastali, tipo di frazionamento — Agenzia delle Entrate, servizi catastali, tramite il tecnico.
- Ispezioni ipotecarie su tutti i comproprietari, per ipoteche e pignoramenti che bloccherebbero la divisione — Agenzia delle Entrate, servizi di pubblicità immobiliare.
- Atti di provenienza e dichiarazioni di successione dei nonni e dei genitori — Agenzia delle Entrate e archivio notarile, se gli atti sono antichi.
- Vincoli paesaggistici della zona dei trulli — portale Paesaggio Puglia della Regione Puglia.
- Documenti di identità, codici fiscali e documenti antiriciclaggio di tutti — l’elenco completo te lo diamo per iscritto con il preventivo.
Dove si firma
Il notaio riceve gli atti nel distretto in cui ha sede: il limite riguarda il luogo della firma, non il luogo in cui si trovano i beni. Trulli e terreni che stanno in Valle d’Itria si dividono quindi anche davanti a un notaio di Napoli, nello Studio di Viale Antonio Gramsci 19. Renato, che quel giorno non poteva venire, ha firmato con una procura speciale. Dopo l’atto lo Studio cura registrazione, trascrizione e voltura presso gli uffici competenti in Puglia.
Cosa fare in pratica
- Fai verificare la regolarità di ogni trullo e di ogni annesso prima di parlare di lotti.
- Scegliete insieme un solo tecnico per la stima.
- Mettete nell’atto accessi, servitù, pozzi e cisterne: non lasciateli «come sempre».
- Chiedi prima il calcolo delle imposte se ci sono conguagli.
- Se qualcuno vive lontano, prepara per tempo la procura speciale.
Domande frequenti
E se un cugino non vuole dividere?
Chi vuole uscire dalla comunione può chiedere la divisione al giudice, con tempi e costi maggiori. Spesso la sola prospettiva della causa aiuta a trovare l’accordo.
Si può vendere la propria quota invece di dividere?
Sì, ma una quota indivisa di trullo si vende con difficoltà e a un prezzo molto più basso del suo valore proporzionale.
Un trullo si può dividere a metà?
Solo se ne escono unità autonome, con i permessi necessari. Quasi sempre è meglio assegnarlo intero e compensare con il conguaglio.
Questo caso informa in generale e non è un parere: ogni comunione ha la sua storia. Da leggere accanto: la guida su come si tassa la divisione di una casa ereditata, che cosa succede se si vende una quota indivisa, il caso della masseria di Ostuni da trasformare in casa vacanze e quello della casa a Porto Cesareo con il condono mai concluso. Capire prima di firmare.
Studio Notarile Marco Fiorentino
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Le diciamo che cosa serve e quanto costa, per iscritto. Rispondiamo entro un giorno lavorativo.
Il preventivo è gratuito. Il parere scritto comporta un onorario, che Le indichiamo prima di iniziare.
Caso tipo con nomi, importi e date di fantasia, a scopo informativo. Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.
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