Caso risolto: vendere una casa a Ponticelli con un condono del 1986 mai definito

📅 Pubblicato il 18 settembre 2026🔄 Aggiornato il 18 settembre 2026 — perché: importi resi verosimili con la regola dello Studio e ipotesi verificate sui nuovi materiali📁 Caso concreto n. 6

Il nodo: una casa costruita dal papà, un condono chiesto nel 1986 e mai arrivato

Assunta e Ciro hanno ereditato dal padre, morto nel 2014, un appartamento al primo piano di una palazzina a Ponticelli, costruita dal papà stesso tra il 1980 e il 1982 su un terreno di famiglia, senza licenza edilizia. Nel 1986 il padre presentò la domanda di condono con la legge 47/1985, pagò l’oblazione in tre rate e conservò tutto in una busta gialla: la copia della domanda con il timbro del protocollo, i bollettini postali, una lettera del Comune del 1992. Poi più nulla. Nel 2026 i due fratelli decidono di vendere a una giovane coppia, Luisa e Gaetano, che comprerebbe senza mutuo con l’aiuto delle famiglie. L’agenzia vorrebbe far firmare subito la proposta. Assunta, prima, ci chiama: «Il condono non è mai uscito: si può vendere?».

Cosa abbiamo trovato nei controlli

Il primo lavoro è stato leggere la busta gialla e chiedere al Comune il resto. Abbiamo verificato la domanda (presentata nei termini del primo condono, protocollo di gennaio 1986, opere dichiarate ultimate nel 1982, quindi prima del 1° ottobre 1983), le tre ricevute dell’oblazione e la lettera del 1992. Poi, con delega dei fratelli, il geometra di fiducia ha presentato l’accesso agli atti al Servizio Condono edilizio del Comune di Napoli. Il fascicolo è arrivato dopo sette settimane e ha detto quattro cose.

• La lettera del 1992 era una richiesta di integrazione (documentazione fotografica, elaborati grafici aggiornati e certificato di idoneità statica) rimasta senza risposta. Questo cambia tutto sul silenzio-assenso: i ventiquattro mesi dell’art. 35 L. 47/1985 partono solo da una domanda completa, e quella domanda completa non lo era mai stata. Trentaquattro anni di silenzio non valevano come assenso.
• L’oblazione era stata pagata per intero, ma il Comune non aveva mai liquidato gli oneri concessori né il conguaglio: somme piccole, ma dovute.
• Nessun vincolo paesaggistico sull’immobile, quindi nessun parere da chiedere alla Soprintendenza; Ponticelli però è nella zona rossa vesuviana, e su questo abbiamo verificato che la L.R. 26/2019 consente oggi di definire le pratiche residenziali del primo e del secondo condono già pendenti, come questa.
• Le opere di oggi coincidevano con quelle condonate, tranne un tramezzo spostato negli anni Duemila, senza rilievo urbanistico ma da aggiornare in catasto per la conformità dell’art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985.

La soluzione, un pezzo alla volta

Far ripartire la pratica. Il geometra ha preparato e depositato l’integrazione chiesta nel 1992: fotografie, elaborati aggiornati, certificato di idoneità statica di un ingegnere. Il Comune ha quindi liquidato gli oneri e il conguaglio, che i fratelli hanno pagato subito, conservando le ricevute. Da quel giorno la pratica è tornata «completa», e il termine per il silenzio-assenso ha cominciato a correre davvero. Non abbiamo aspettato i ventiquattro mesi: la legge consente di vendere prima.

La proposta e il preliminare. Abbiamo chiesto all’agenzia di non usare il modulo standard. Nel preliminare sono finiti gli estremi della domanda di condono, delle ricevute e dell’integrazione appena depositata, la dichiarazione che il permesso in sanatoria non era ancora stato rilasciato né negato, e la regola del gioco: prezzo di 135.000 euro, di cui 10.000 da depositare presso il notaio fino al rilascio del permesso in sanatoria o, se prima, all’attestazione del Comune sullo stato della pratica. Luisa e Gaetano hanno accettato sapendo esattamente che cosa compravano.

L’atto. Nel rogito i venditori hanno dichiarato che l’edificio era stato realizzato senza titolo e che per esso era stata presentata domanda di concessione in sanatoria ai sensi della L. 47/1985, con Comune, data e protocollo, gli estremi delle ricevute dell’oblazione e degli oneri e la ricevuta dell’integrazione del 2026; che il Comune non aveva emesso il provvedimento né notificato un diniego; che l’immobile non era soggetto ai vincoli dell’art. 32 L. 47/1985. La copia della domanda e le ricevute sono state allegate, come vuole l’art. 40 L. 47/1985. Gli acquirenti hanno dichiarato di subentrare nella pratica e di essere stati informati dal notaio delle conseguenze di un eventuale diniego. Con una clausola a parte i venditori hanno garantito la tempestività della domanda e la veridicità delle dichiarazioni e si sono assunti eventuali ulteriori conguagli richiesti dal Comune per il periodo anteriore alla vendita. Il deposito di 10.000 euro è stato costituito sul conto dedicato dello Studio ai sensi dell’art. 1, commi 63-67, L. 147/2013 (come modificato dalla L. 124/2017), con le condizioni di svincolo scritte nell’atto.

Il catasto e la successione. Prima dell’atto il geometra ha presentato la variazione catastale per il tramezzo; e poiché la casa era ancora intestata al papà nei registri immobiliari, nell’atto abbiamo fatto risultare e trascritto l’accettazione tacita dell’eredità dei due fratelli (art. 476 e 2648 c.c.), a loro spese, chiudendo la catena delle trascrizioni.

Esito, tempi e costi

Cosa puoi imparare da questo caso

• Un condono «in attesa» da decenni non è un condono approvato: il silenzio-assenso parte solo da una domanda completa e pagata per intero. La risposta sta nel fascicolo del Comune, e va chiesta subito, prima della proposta.
• Una richiesta di integrazione mai evasa si può evadere oggi: spesso è il modo più rapido per far ripartire la pratica, e costa meno di una trattativa al ribasso.
• Si può vendere prima del rilascio: con la domanda e le ricevute allegate all’atto, le menzioni giuste, una clausola di garanzia e, se serve, un deposito prezzo presso il notaio che protegge tutti e due.
• A Ponticelli, Barra e San Giovanni a Teduccio la zona rossa vesuviana non blocca le vecchie pratiche residenziali del 1985 e del 1994: blocca, di regola, quelle del 2003. Fatelo verificare al tecnico, per iscritto.
• Conservate la busta gialla: la copia protocollata della domanda e i bollettini sono i documenti che rendono vendibile la casa.

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Fonti

• L. 47/1985, artt. 31-35 (primo condono, oblazione, silenzio-assenso), 32 (vincoli) e 40 (atti con domanda di sanatoria allegata) – normattiva.it
• Art. 1, commi 63-67, L. 147/2013, come modificato dalla L. 124/2017 (deposito del prezzo presso il notaio); art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985 (conformità catastale); D.Lgs. 123/2025 (testo unico dei tributi indiretti, dal 1° gennaio 2026) – normattiva.it
• Codice civile, art. 476 (accettazione tacita) e art. 2648 (trascrizione dell’accettazione) – normattiva.it
• Regione Campania, L.R. 10/2004, art. 9, come modificato dalla L.R. 26/2019 (definizione delle pratiche pendenti nella zona rossa vesuviana) – regione.campania.it/normativa
• Consiglio di Stato, sentenze 3684/2021 e 8303/2022 (decorrenza del termine del silenzio-assenso dalla domanda completa) – giustizia-amministrativa.it
• Comune di Napoli, Servizio Condono edilizio – comune.napoli.it; Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino – notariato.it

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