Guida pratica · Studio Notarile Marco Fiorentino
Il percorso in sei tappe, i documenti da chiedere subito al venditore, gli errori più comuni che fanno slittare un rogito e i tempi realistici: una guida informativa per chi compra, chi vende e chi si occupa di mediazione.
In breve
- Il notaio lo scelgono le parti, di regola chi compra. Conviene sceglierlo presto: prima riceve i dati della proposta, prima verifica titoli, catasto e urbanistica.
- Pochi dati essenziali (parti, immobile, prezzo, tempi, eventuale mutuo) sono quelli che qualunque notaio chiede per cominciare: l’elenco è in questa guida.
- I dieci errori che rallentano un rogito sono quasi sempre evitabili: qui trovi la lista, così si possono controllare prima di fissare la data.
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Scarica il PDF ↓Il percorso in sei tappe: chi fa cosa e quando
Una compravendita seguita da un’agenzia passa, quasi sempre, per le stesse sei tappe. Sapere in anticipo cosa succede in ciascuna aiuta a non perdere tempo, soprattutto nel passaggio tra la trattativa e il notaio scelto dalle parti.
Che cosa serve al notaio, e quando
Non serve avere tutto subito: prima il notaio scelto dalle parti riceve i dati, prima può verificare. Ecco cosa è utile in ogni fase.
| Quando | Cosa mandare | A cosa serve |
|---|---|---|
| Appena firmata la proposta | Email con dati delle parti, indirizzo e dati catastali dell’immobile, prezzo, eventuale mutuo | Il notaio apre la pratica e comincia le verifiche |
| Entro pochi giorni | Copia della proposta, atto di provenienza se disponibile, planimetria | Controllo di titoli, conformità catastale e urbanistica |
| Prima del preliminare | Bozza del preliminare, se lo prepara l’agenzia | Verifica delle clausole prima della firma |
| Appena noto | Dati e iscrizione dell’agenzia, scelta tra importo o fattura della provvigione | Dichiarazioni obbligatorie nell’atto (art. 35 comma 22 d.l. 223/2006) |
| Se c’è un mutuo | Contatti del mediatore creditizio e tempi previsti di delibera | Coordinare la data del rogito con l’erogazione |
| Prima del rogito | Documenti d’identità e codici fiscali delle parti, IBAN per eventuali bonifici | Adeguata verifica antiriciclaggio e predisposizione dell’atto |
Documentazione da chiedere subito al venditore
La metà dei rinvii nasce da un documento chiesto tardi. Questa è la lista che conviene consegnare al venditore il giorno dell’incarico, divisa per tipo: non serve che sia completa per scriverci, ma prima arriva, prima si chiudono le verifiche. Le cose scritte in corsivo sono quelle che più spesso mancano.
Atti di provenienza
- Rogito di acquisto (tutti, se gli acquisti sono più di uno) con la nota di trascrizione
- Dichiarazione di successione e, se c’è, l’accettazione di eredità trascritta; testamento pubblicato
- Atto di donazione (vedi il punto sulla provenienza donativa)
- Sentenza o decreto di trasferimento (usucapione, divisione giudiziale, asta)
- Se l’atto è andato perso: bastano gli estremi, il resto lo recuperiamo noi (vedi come si recupera un titolo smarrito)
Titoli edilizi
- Licenza, concessione o permesso di costruire originario, con le varianti
- DIA, SCIA, CILA successive, comunicazione di fine lavori
- Domanda di condono, ricevute delle oblazioni e degli oneri, concessione in sanatoria se rilasciata
- Certificato di agibilità o segnalazione certificata, se esistono
- Relazione tecnica sullo stato legittimo (art. 9-bis d.P.R. 380/2001): non è obbligatoria, ma è il documento che evita le sorprese
Catasto
- Visura catastale storica
- Planimetria catastale vigente (deve corrispondere allo stato dei luoghi: il venditore lo dichiara in atto)
- Elaborato planimetrico, se ci sono parti comuni o pertinenze
Vincoli
- Certificato di destinazione urbanistica per i terreni e per i lotti oltre i 5.000 mq
- Eventuali vincoli paesaggistici, culturali (prelazione dello Stato), idrogeologici; convenzioni PEEP o prezzo massimo di cessione
- Diritti di prelazione (agraria, del conduttore, del confinante)
Condominio
- Regolamento di condominio con le tabelle millesimali
- Attestazione dell’amministratore su spese pagate, arretrati e liti in corso (art. 1130, n. 9, c.c.)
- Delibere su lavori straordinari già approvati e non ancora pagati
Mutui e ipoteche
- Atto di mutuo in corso e conteggio estintivo aggiornato alla data del rogito
- Quietanze di mutui già estinti e prova della cancellazione dell’ipoteca (o della comunicazione della banca)
- Eventuali pignoramenti, sequestri, iscrizioni: meglio dirlo subito
APE e impianti
- Attestato di prestazione energetica in corso di validità
- Dichiarazioni di conformità degli impianti (D.M. 37/2008) o dichiarazione che mancano
- Libretto della caldaia e ultima verifica
Provenienza donativa
- Se la casa è arrivata per donazione: l’atto di donazione e la data di morte del donante, se deceduto
- Dal 18 dicembre 2025 (art. 44 L. 182/2025, nuovi artt. 561-563 c.c.) chi compra e la banca non sono più esposti all’azione di restituzione: la casa donata si vende e si ipoteca senza polizze né attese; i legittimari lesi hanno solo l’azione di riduzione verso il donatario, per il valore
- Restano da verificare le donazioni recenti ai fini della collazione fra coeredi: ce lo dica prima
Persone e società
- Documento d’identità e codice fiscale di ogni parte; per gli stranieri extra UE il permesso di soggiorno
- Stato civile: estratto di matrimonio, sentenza di separazione o divorzio, certificato di stato libero
- Per le società: visura camerale, statuto, delibera o poteri di chi firma
| Documento | Dove si trova | Perché serve | Chi lo verifica |
|---|---|---|---|
| Atto di provenienza e nota di trascrizione | Copia del venditore; notaio rogante; Conservatoria (Agenzia delle Entrate) | Prova la titolarità e apre la verifica ventennale | Notaio |
| Dichiarazione di successione, accettazione di eredità | Agenzia delle Entrate; Conservatoria | Senza accettazione trascritta la provenienza ereditaria è incompleta | Notaio |
| Titoli edilizi e condono | Ufficio tecnico del Comune (accesso agli atti); archivio del venditore | Menzioni obbligatorie in atto, a pena di nullità (art. 46 d.P.R. 380/2001; art. 40 L. 47/1985) | Tecnico (sostanza), notaio (menzioni) |
| Relazione sullo stato legittimo | La redige un geometra, ingegnere o architetto | Dice se quello che c’è corrisponde a quello che è autorizzato | Tecnico |
| Visura e planimetria catastale | Agenzia delle Entrate (online con SPID), tecnico | Dichiarazione di conformità della planimetria e allineamento intestazioni (art. 19, comma 14, d.l. 78/2010) | Tecnico (stato di fatto), notaio (allineamento) |
| Agibilità | Comune (SUAP o ufficio tecnico) | Non condiziona la validità dell’atto, ma incide su prezzo, mutuo e uso | Tecnico; notaio informa le parti |
| Certificato di destinazione urbanistica | Comune, ufficio urbanistica | Obbligatorio per i terreni, vale 1 anno (art. 30 d.P.R. 380/2001) | Notaio (allegazione), tecnico (contenuto) |
| Vincoli culturali e paesaggistici | Vincoli in rete (Ministero della Cultura); Soprintendenza; Regione | Prelazione dello Stato, sanabilità degli abusi | Notaio (vincoli trascritti), tecnico (piani e sanatorie) |
| Regolamento e attestazione condominiale | Amministratore | Chi compra risponde delle spese dell’anno in corso e di quello prima (art. 63 disp. att. c.c.) | Amministratore; notaio informa |
| Atto di mutuo, conteggio estintivo, quietanze | Banca | Estinzione al rogito e cancellazione dell’ipoteca | Notaio con la banca |
| APE | Certificatore abilitato; catasto energetico regionale | Obbligo di consegna e allegazione nei casi previsti (art. 6 D.Lgs. 192/2005) | Certificatore; notaio verifica la presenza |
| Conformità degli impianti | Installatore; archivio del venditore | Non è condizione dell’atto: se manca, lo si scrive e se ne tiene conto nel prezzo | Tecnico; notaio informa |
| Atto di donazione e dati del donante | Copia del venditore; Conservatoria | Dal 18 dicembre 2025 la provenienza donativa non blocca più vendita e mutuo, ma resta da controllare collazione e riduzione fra coeredi | Notaio |
| Documenti, codici fiscali, stato civile, poteri | Parti; Comune; Camera di Commercio | Identificazione, regime patrimoniale, antiriciclaggio, legittimazione a vendere | Notaio |
Commerciabilità non è regolarità: due cose diverse, da spiegare al cliente.
- Commerciabilità vuol dire che l’atto si può fare ed è valido: per i fabbricati bastano le menzioni dei titoli edilizi (o la dichiarazione di costruzione iniziata prima del 1° settembre 1967) e, se c’è un condono, gli estremi di domanda e versamenti (art. 46 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380; art. 40 della L. 28 febbraio 1985, n. 47). Per i terreni serve il certificato di destinazione urbanistica.
- Regolarità edilizia vuol dire che quello che esiste corrisponde a quello che è stato autorizzato: stato legittimo (art. 9-bis d.P.R. 380/2001), tolleranze (art. 34-bis), sanatorie (art. 36 e art. 36-bis).
- Una casa con una veranda abusiva si può vendere con un atto valido, ma chi compra si prende l’abuso: per questo il notaio informa per iscritto e la relazione tecnica va chiesta prima, non il giorno dell’atto. Per i tecnici (geometri, ingegneri, architetti): la scheda con richieste, verifiche e tempi è nella pagina per i professionisti.
- Per approfondire: abusi, condoni e zone rosse a Napoli · agibilità, regolarità urbanistica e commerciabilità, ipotesi per ipotesi · zone rosse e vincoli: dove si può sanare e dove no · condono in itinere: l’iter passo per passo · titolo di provenienza smarrito · visure ipotecarie ventennali.
I dieci errori che ritardano un rogito
- Fissare la data del rogito nella proposta senza aver sentito prima il notaio o, se c’è un mutuo, il mediatore creditizioI tempi tecnici (verifiche, eventuale mutuo) hanno bisogno di margine.
- Confondere caparra e acconto nel modulo della propostaCambiano le conseguenze se qualcuno si tira indietro (art. 1385 c.c.).
- Non verificare la conformità catastale prima di accettare l’incaricoUna difformità scoperta a ridosso del rogito costringe quasi sempre a rinviare.
- Dimenticare di indicare in atto i dati dell’agenzia e il numero di iscrizioneÈ una dichiarazione obbligatoria, non facoltativa.
- Non decidere in anticipo se indicare l’importo della provvigione o il numero di fatturaDipende da se è già stata pagata per intero (legge 203/2024).
- Mandare la pratica al notaio senza planimetria né atto di provenienzaSono i primi due documenti che servono per aprire le verifiche.
- Non segnalare mutui, ipoteche o pignoramenti già noti sull’immobilePrima li sappiamo, prima si organizza un’eventuale cancellazione o il deposito del prezzo.
- Sottovalutare i tempi di istruttoria di un mutuoTra istruttoria, perizia e delibera possono volerci settimane: meglio prevedere una condizione sospensiva con termine realistico.
- Non avvisare che una parte firmerà con una procura o dall’esteroServe tempo aggiuntivo per legalizzazione e apostille.
- Aspettare l’ultima settimana per raccogliere documenti d’identità e codici fiscali di tutte le partiSembra banale, ma è la causa più frequente di rinvii dell’ultimo minuto.
I dati da raccogliere per il notaio scelto dalle parti
Sono i dati che qualunque notaio chiede per cominciare. Più sono completi all’inizio, meno telefonate serviranno dopo.
- Venditore e acquirente: nome, codice fiscale, recapiti
- Immobile: indirizzo, dati catastali
- Prezzo e caparra o acconto già versati
- Mutuo sì o no e, se sì, la banca
- Date indicative di preliminare e rogito
- Documenti disponibili: proposta, planimetria, provenienza
Li trasmette chi le parti indicano, con il loro consenso.
Quanto tempo ci vuole, davvero?
| Fase | Tempo indicativo |
|---|---|
| Prima verifica di titoli e conformità catastale/urbanistica | 3-7 giorni lavorativi |
| Registrazione del preliminare | entro 20-30 giorni dalla firma |
| Istruttoria e delibera di un mutuo | 3-6 settimane, variabile per banca |
| Surroga del mutuo (portabilità) | entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta (legge 40/2007) |
| Trascrizione dell’atto dopo il rogito | di regola in giornata o il giorno successivo |
| Svincolo di un deposito prezzo, se richiesto | dopo la verifica della trascrizione |
Lo dice la legge
- Codice civile, artt. 1754-1765 (mediazione): art. 1754 c.c.
- Codice civile, art. 2645-bis (trascrizione del preliminare): art. 2645-bis c.c.
- Decreto legge 223/2006, art. 35 comma 22, come modificato dalla legge 203/2024 (dichiarazioni in atto sulla mediazione): art. 35 d.l. 223/2006
- Legge 147/2013, art. 1 commi 63-65, come modificata dalla legge 124/2017 (deposito del prezzo): art. 1 L. 147/2013
- Decreto legislativo 231/2007, art. 3 (soggetti obbligati antiriciclaggio, tra cui gli agenti immobiliari): art. 3 d.lgs. 231/2007
- Testo Unico Bancario, art. 128-undecies (OAM, mediatori creditizi): art. 128-undecies d.lgs. 385/1993
- Menzioni urbanistiche e catastali: art. 46 d.P.R. 380/2001; art. 40 L. 47/1985; art. 19 d.l. 78/2010
- Provenienza donativa: art. 563 c.c., come sostituito dall’art. 44 della L. 182/2025
Domande frequenti
Chi sceglie il notaio?
Le parti, di regola chi compra, liberamente. L’agenzia non può imporlo né indirizzare verso un notaio in particolare.
Il notaio può verificare i documenti prima del preliminare?
Sì, se le parti lo hanno già scelto: prima riceve i dati, prima può controllare titoli e conformità.
Cosa succede se manca ancora la delibera del mutuo alla data fissata per il rogito?
Se la proposta prevedeva una condizione sospensiva legata al mutuo, si può concordare una proroga. Senza quella clausola, il rischio di conseguenze sulla caparra è concreto: per questo consigliamo di inserirla sempre quando l’acquisto dipende da un finanziamento.
Come indichiamo la provvigione in atto?
Dal 12 gennaio 2025 (legge 203/2024) si può scegliere tra indicare l’importo oppure il numero della fattura emessa. Si usa il numero della fattura quando la provvigione è già stata pagata per intero, con la corrispondenza tra fatturato e versato.
Per sapere chi fa che cosa intorno a un atto, vedi chi fa cosa e la pagina dedicata ai professionisti. Per una prima stima scritta di una pratica, vedi il preventivo compravendita.
Il notaio lo sceglie Lei. La scelta del notaio spetta alle parti, di regola a chi compra. Nessuna agenzia, banca, impresa o professionista può imporla o indirizzarla. Lo Studio non riceve clienti segnalati da altri e non dà né riceve compensi o vantaggi per una segnalazione. Tempi, modi e costi sono gli stessi per chiunque ci scriva: rispondiamo a ogni richiesta in tempi brevi e il preventivo scritto è intestato e inviato a chi l’atto lo firma.
Ha una domanda su questa guida? Scriva a segreteria@notaiofiorentinomarco.com.
Fonti per verificare
- Codice civile, artt. 1754-1765, 1385, 2645-bis, 561-563 (normattiva.it)
- Decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, art. 35 comma 22, come modificato dalla legge 15 dicembre 2024, n. 203
- Legge 27 dicembre 2013, n. 147, art. 1 commi 63-65, come modificata dalla legge 4 agosto 2017, n. 124
- Decreto legislativo 21 novembre 2007, n. 231, art. 3
- Decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385 (TUB), art. 128-undecies; decreto legislativo 13 agosto 2010, n. 141
- Legge 2 aprile 2007, n. 40, art. 8 (surroga)
- d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, artt. 9-bis, 30, 34-bis, 36, 36-bis, 46; L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40; d.l. 31 maggio 2010, n. 78, art. 19 (testo unico edilizia su normattiva.it)
- Agenzia delle Entrate, servizi ipotecari e catastali: agenziaentrate.gov.it
- Ministero della Cultura, Vincoli in rete: vincoliinrete.beniculturali.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, guide per il cittadino: notariato.it/it/trova-guide/
- OAM, Organismo degli Agenti e dei Mediatori: organismo-am.it
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