Mutuo casa: le 10 cose da sapere prima di firmare (TAEG, surroga, polizze, ipoteca, estinzione anticipata)

📅 Pubblicato il 3 febbraio 2026🔄 Aggiornato il settembre 2026

Il mutuo è il contratto più lungo della vita di una famiglia, eppure spesso arriva in Studio già “chiuso”, con la bozza letta di corsa in banca. Questa guida raccoglie in dieci punti ciò che il Consiglio Nazionale del Notariato e le associazioni dei consumatori spiegano nella guida “Mutuo informato”: cosa deve ricevere prima di firmare, cosa significano le parole del contratto e quali diritti ha anche dopo.

Perché il mutuo si firma dal notaio?

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Fa parte del percorso: Mutuo, surroga e cancellazione ipoteca: la guida del notaio

Perché la banca, in cambio del prestito, vuole un’ipoteca sulla casa, e l’ipoteca nasce solo quando viene iscritta nei registri immobiliari, un archivio pubblico. L’atto che consente l’iscrizione deve essere ricevuto da un pubblico ufficiale, che controlla l’identità delle parti, verifica che la casa sia davvero di chi la offre in garanzia e risponde di quello che scrive. Il notaio, però, non è “il notaio della banca”: lo sceglie lei, e può rivolgerti a lui anche prima di scegliere la banca. Più tardi lo coinvolgi, meno margine c’è per correggere qualcosa.

Cosa deve ricevere dalla banca prima di firmare?

Dal 2016 (d.lgs. 72/2016, che ha inserito nel Testo unico bancario gli artt. 120-quinquies e seguenti) la banca deve darti tre cose in ordine: il foglio informativo con le condizioni generali; il PIES, il Prospetto informativo europeo standardizzato, costruito sui suoi dati e uguale per tutte le banche, quindi confrontabile; infine l’offerta vincolante con la bozza del contratto. Da quel momento ha almeno sette giorni di riflessione: l’offerta impegna la banca, non te. Prima di dire sì, la banca deve anche valutare seriamente la sua capacità di rimborso (art. 120-undecies TUB).

Quali sono le 10 cose da sapere prima di firmare?

1. Guarda il TAEG, non solo il TAN. Il TAN è il tasso “nudo”; il TAEG aggiunge istruttoria, perizia, polizze obbligatorie e incasso rata. È l’unico numero che permette di confrontare due banche alla pari.
2. Fisso, variabile o con cap: è una scelta sua. Il fisso (agganciato all’Eurirs) dà una rata certa; il variabile (Euribor o tasso BCE) parte più basso ma può salire. Esistono varianti intermedie: tasso misto, variabile con tetto, variabile a rata costante. Chiede sempre se il tasso “di ingresso” è più basso di quello “a regime”.
3. Chiede il piano di ammortamento. È la tabella con tutte le rate divise tra capitale e interessi: nei primi anni paga soprattutto interessi, ed è normale.
4. Le polizze: quali sono davvero obbligatorie. La polizza incendio e scoppio sulla casa è di regola richiesta; quella sulla vita è facoltativa. Se la banca la chiede, deve presentarti almeno due preventivi di gruppi diversi e accettare la polizza che trova lei sul mercato senza peggiorare le condizioni (art. 28 d.l. 1/2012, conv. legge 27/2012; art. 120-octiesdecies TUB).
5. L’ipoteca vale più del mutuo, ed è normale. Se prende 200.000 euro, l’ipoteca viene iscritta per 300.000 o 400.000: copre capitale, interessi, mora e spese di un’eventuale esecuzione. Non è un debito in più.
6. I soldi non arrivano sempre il giorno della firma. Molte banche erogano solo dopo che l’ipoteca è iscritta e “consolidata”: possono passare due o tre settimane. Se il mutuo serve a pagare il venditore, va concordato prima come coprire l’attesa (prefinanziamento, deposito del prezzo dal notaio, dilazione garantita).
7. Estinguere prima non costa penali. Per i mutui di persone fisiche per comprare o ristrutturare l’abitazione (o la sede della propria attività) le clausole con penali per il rimborso anticipato sono nulle (art. 120-ter TUB, dal 2007).
8. Può cambiare banca gratis: la surroga. Con la portabilità (art. 120-quater TUB) una nuova banca paga il suo debito residuo e subentra nella stessa ipoteca: niente spese, niente imposta sostitutiva. Deve chiudersi entro 30 giorni lavorativi; se la vecchia banca ritarda, ti deve l’1 per cento del finanziamento per ogni mese di ritardo. Diverse sono la rinegoziazione (stessa banca, nuove condizioni) e la sostituzione (nuovo mutuo e nuova ipoteca, con tutti i costi).
9. Imposte e sconti fiscali. Sul mutuo non si pagano registro, bollo e ipotecaria: c’è l’imposta sostitutiva dello 0,25 per cento del capitale, che sale al 2 per cento se la casa non è la prima (artt. 15-18 d.P.R. 601/1973). Gli interessi del mutuo per l’abitazione principale si detraggono al 19 per cento su un massimo di 4.000 euro l’anno (art. 15 TUIR), anche dopo surroga e rinegoziazione.
10. Cosa succede se non riesci a pagare. Scatta il tasso di mora (più alto, ma mai oltre la soglia di usura). La banca può risolvere il contratto quando il ritardo, tra 30 e 180 giorni, si è ripetuto almeno sette volte (art. 40 TUB): allora va restituito tutto e si arriva al pignoramento. Prima esistono strumenti: la sospensione delle rate del Fondo di solidarietà prima casa (fino a 18 mesi, gestito da Consap), la rinegoziazione, l’allungamento della durata. Parla con la banca al primo ritardo, non al settimo.

E quando ha finito di pagare?

Dal 2007 l’ipoteca si estingue da sola con l’ultima rata: la banca comunica l’estinzione del debito alla conservatoria e la cancellazione avviene senza notaio e senza costi (art. 40-bis TUB). Conviene comunque, qualche mese dopo, controllare con una visura ipotecaria (ispezione ipotecaria online dell’Agenzia delle Entrate) che sia stata eseguita. Serve invece l’atto notarile di cancellazione in casi particolari, per esempio quando vende e il compratore accende a sua volta un mutuo: la vecchia ipoteca va tolta con certezza prima che venga iscritta la nuova.

Un esempio con i numeri

Giulia compra la prima casa a Fuorigrotta per 240.000 euro con un mutuo di 180.000 euro a 25 anni. Due banche propongono lo stesso TAN del 3,20 per cento, ma la prima ha un TAEG del 3,45 e la seconda del 3,78: la differenza sono 900 euro di istruttoria, la perizia e una polizza vita “consigliata” da 38 euro al mese. Sui 25 anni la seconda offerta costa oltre 12.000 euro in più. Giulia sceglie la prima, porta una polizza vita di un’altra compagnia e paga 450 euro di imposta sostitutiva (0,25 per cento di 180.000) invece dei 3.600 che pagherebbe se la casa non fosse la prima. L’ipoteca viene iscritta per 360.000 euro. Se i tassi scendono potrà chiedere la surroga gratis; se chiude il mutuo con un’eredità, non pagherà penali.

In Studio servono il PIES con la bozza del contratto e il capitolato, la delibera della banca e i dati della casa da ipotecare (l’elenco completo è nella pagina Documenti). Per stimare in anticipo le imposte sull’acquisto e sul mutuo può usare le Utilità del sito; i termini che non conosci (Eurirs, spread, consolidamento, surroga) sono spiegati nel Glossario. Se compra con i requisiti prima casa, legge anche Agevolazione prima casa: imposte, requisiti, decadenza e, se ha meno di 36 anni, cosa è rimasto delle agevolazioni under 36.

Ha la bozza del mutuo e vuole leggerla con calma prima di firmare? Chiede un preventivo per l’atto di mutuo oppure prenota una consulenza online: la guardiamo insieme, clausola per clausola, mentre i sette giorni di riflessione sono ancora suoi.

Domande frequenti

Da leggere anche: Il mutuo non arriva in tempo per il rogito · La banca nega il mutuo: si perde la caparra?

Fonti

• Consiglio Nazionale del Notariato e associazioni dei consumatori, guida per il cittadino “Mutuo informato” – notariato.it
• D.lgs. 1° settembre 1993, n. 385 (Testo unico bancario), artt. 40, 40-bis, 120-ter, 120-quater, 120-novies, 120-undecies, 120-quinquiesdecies, 120-octiesdecies – normattiva.it
• D.lgs. 21 aprile 2016, n. 72, attuazione della direttiva 2014/17/UE sui contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali – normattiva.it
• Art. 28 d.l. 24 gennaio 2012, n. 1, convertito dalla legge 24 marzo 2012, n. 27 (polizze assicurative abbinate ai mutui) – normattiva.it
• Artt. 15-18 d.P.R. 29 settembre 1973, n. 601 (imposta sostitutiva sui finanziamenti) – normattiva.it; art. 15, comma 1, lett. b), d.P.R. 917/1986 (detrazione interessi passivi) – agenziaentrate.gov.it
• Fondo di garanzia per la prima casa (art. 1, comma 48, lett. c, legge 147/2013), prorogato dalla legge di bilancio 2026 – consap.it
• Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (bilancio 2026) – gazzettaufficiale.it

Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.

Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, prima nei Distretti notarili di Lecce e di Trani, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.