Quando compri una casa da un privato, l’imposta di registro non si calcola sul prezzo che paghi ma su un numero molto più basso: il valore catastale. È il meccanismo del “prezzo-valore”, in vigore dal 2006, che ha cambiato il modo in cui si tassano le compravendite tra privati e ha reso inutile la vecchia abitudine di dichiarare in atto un prezzo più basso di quello reale. Qui ti spiego come si calcola la base imponibile, chi può chiedere il prezzo-valore, quando non si applica e perché conviene sempre dichiarare il prezzo vero.
In breve
- Il prezzo-valore (art. 1, comma 497, legge 266/2005) permette di pagare registro, ipotecaria e catastale sul valore catastale invece che sul prezzo.
- Valore catastale = rendita x 115,5 (prima casa) oppure rendita x 126 (altre abitazioni). Per le pertinenze si sommano le rendite.
- Serve: acquirente persona fisica che non agisce come imprenditore o professionista, immobile abitativo con pertinenze, atto soggetto a registro proporzionale, richiesta espressa nel rogito e prezzo dichiarato per intero.
- In cambio: niente accertamento di valore da parte dell’Agenzia e onorario notarile ridotto del 30%.
- Non vale per gli acquisti con IVA, per le società, per terreni, uffici e negozi.
Base imponibile: prezzo o valore?
Fa parte del percorso: Comprare e vendere casa a Napoli: la guida del notaio
La regola generale dell’imposta di registro è che la base imponibile è il valore venale del bene, cioè il prezzo di mercato, e che il prezzo dichiarato in atto ne è solo un indizio: se l’Agenzia ritiene che valga di più, può rettificarlo. Per anni questo ha spinto molti a “dichiarare meno” per pagare meno, con il rischio di accertamenti e di cause per il prezzo occultato. Il prezzo-valore rovescia il sistema: dichiari il prezzo intero, paghi sul valore catastale, e l’Agenzia non può contestare il valore.
Il valore catastale si ottiene dalla rendita risultante in visura catastale (servizio online dell’Agenzia delle Entrate), rivalutata del 5% e moltiplicata per un coefficiente che dipende dal tipo di immobile e dall’uso. Per le abitazioni i coefficienti finali sono 115,5 (prima casa) e 126 (altre case). Gli stessi coefficienti si usano, con la stessa logica, per la valutazione automatica nelle donazioni e successioni. La tabella riporta i moltiplicatori in vigore oggi.
| Immobile | Coefficiente (rendita già rivalutata) | Esempio: rendita 1.000 euro |
|---|---|---|
| Abitazione prima casa e pertinenze agevolate | 115,5 | 115.500 euro |
| Abitazioni e altri fabbricati (gruppo A, C) | 126 | 126.000 euro |
| Uffici A/10 e fabbricati gruppo D | 63 | 63.000 euro |
| Negozi C/1 e gruppo E | 42,84 | 42.840 euro |
| Fabbricati gruppo B | 176,4 | 176.400 euro |
| Terreni agricoli (reddito dominicale) | 112,5 | 112.500 euro |
Attenzione: il prezzo-valore in senso stretto riguarda solo le abitazioni e le loro pertinenze. Per uffici, negozi, capannoni e terreni, in una compravendita l’imposta si calcola sul prezzo (o sul maggior valore accertato); i coefficienti degli altri gruppi servono per le donazioni, le successioni e i casi in cui la legge richiama espressamente il valore catastale, come l’assegnazione agevolata ai soci.
Le condizioni per chiedere il prezzo-valore
- Chi compra è una persona fisica che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione. Una società, un’associazione o un professionista che compra lo studio non possono chiederlo. Se ci sono più acquirenti, il beneficio spetta a ciascuno per la propria quota.
- L’immobile è abitativo, con le sue pertinenze (box, cantina, posto auto, anche un terreno pertinenziale), senza limite di numero per le pertinenze, purché il vincolo risulti dall’atto. Chi vende può essere chiunque: privato, società o impresa, a patto che la vendita sia soggetta a imposta di registro proporzionale e non a IVA.
- La richiesta è scritta nell’atto: il notaio inserisce la dichiarazione dell’acquirente e indica sia il prezzo sia il valore catastale. Non si può chiedere dopo con un atto integrativo.
- Il prezzo è dichiarato per intero. Se l’Agenzia scopre che una parte del corrispettivo è stata nascosta, il beneficio si perde, l’imposta si ricalcola sul prezzo effettivo e si applica una sanzione dal 50% al 100% della maggiore imposta (comma 498).
Dal 2008 il prezzo-valore si applica anche agli acquisti in asta giudiziaria, a condizione che l’aggiudicatario lo chieda al giudice dell’esecuzione prima del decreto di trasferimento. Vale per la piena proprietà come per la nuda proprietà, l’usufrutto e i diritti reali di godimento, calcolati con i coefficienti di età dell’usufruttuario.
Che cosa ottieni in cambio
Il primo vantaggio è l’imposta più bassa, che spesso è meno della metà di quella calcolata sul prezzo. Il secondo, altrettanto importante, è la tranquillità: l’Agenzia delle Entrate non può rettificare il valore dichiarato, e il prezzo scritto in atto non fa scattare accertamenti nemmeno se è alto rispetto al catasto. Il terzo è una regola che pochi conoscono: la legge impone al notaio di ridurre del 30% l’onorario quando le parti scelgono il prezzo-valore. Nel preventivo che rilasciamo lo trovi indicato come voce separata.
C’è anche un effetto indiretto sul venditore. Il prezzo dichiarato integralmente è quello che, in caso di vendita entro cinque anni dall’acquisto, serve a calcolare la plusvalenza tassabile, e ciò che il compratore dichiara oggi sarà il suo “costo” quando rivenderà domani. Dichiarare meno per risparmiare ora, oltre a essere illecito, si paga poi in plusvalenza.
Quando il prezzo-valore non si applica
- Acquisti soggetti a IVA. Se compri dal costruttore, l’IVA si calcola sul prezzo e le altre imposte sono fisse. Se l’impresa vende in esenzione IVA, invece, l’atto va a registro e il prezzo-valore torna applicabile.
- Terreni, uffici, negozi, capannoni. L’imposta si calcola sul prezzo o sul valore di mercato. Per i terreni edificabili l’Agenzia può accertare il valore venale; per i terreni agricoli il valore catastale conta solo in donazioni e successioni.
- Immobili senza rendita. Un fabbricato in corso di costruzione o non ancora accatastato non ha rendita e quindi non ha valore catastale. Se la rendita è stata proposta con procedura DOCFA ma non ancora attribuita, si può usare quella proposta.
- Acquirente società o professionista. Anche se l’immobile è un’abitazione.
- Donazioni e successioni. Qui non si parla di prezzo-valore ma di valutazione automatica: il valore catastale è comunque la base di riferimento e l’Agenzia non può accertare un valore superiore, con regole in parte diverse.
Un esempio concreto
Anna e Luca comprano da un privato un appartamento al Vomero con box, a 250.000 euro. La rendita dell’appartamento è 900 euro, quella del box 100 euro; chiedono l’agevolazione prima casa per entrambi. Il valore catastale è (900 + 100) x 115,5 = 115.500 euro e l’imposta di registro il 2%: 2.310 euro, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale. Sul prezzo avrebbero pagato 5.000 euro. Se invece fosse una seconda casa, la base sarebbe 1.000 x 126 = 126.000 euro e il 9% farebbe 11.340 euro, contro i 22.500 euro calcolati sul prezzo. In entrambi i casi l’onorario notarile si riduce del 30%.
Cosa è cambiato dal 2022
I coefficienti e le condizioni sono rimasti gli stessi. Le novità sono di contesto: la legge di bilancio 2025 ha allungato a due anni il termine per vendere la vecchia prima casa, il che incide sul coefficiente 115,5 applicabile al nuovo acquisto; dal 1° gennaio 2026 l’imposta di registro è disciplinata dal Testo unico dei tributi indiretti (d.lgs. 123/2025), che riordina le norme senza modificare aliquote e criteri di calcolo; la legge di bilancio 2026 ha riaperto l’assegnazione agevolata ai soci, per la quale la società può chiedere di calcolare le imposte sul valore catastale con gli stessi moltiplicatori. Le voci essenziali le trovi nel glossario; i modelli di calcolo nell’area download.
Domande frequenti
Devo dichiarare il prezzo vero anche se pago sul valore catastale? +
Sì, è proprio la condizione del prezzo-valore. Il prezzo dichiarato non fa aumentare l’imposta, che si calcola sul catastale; se invece nascondi una parte del prezzo, perdi il beneficio, paghi sul prezzo reale e una sanzione dal 50% al 100% della maggiore imposta.
Il prezzo-valore vale anche per il box comprato con atto separato? +
Sì, purché il box sia pertinenza di un’abitazione e il vincolo risulti dall’atto. Se anche l’abitazione è prima casa, il box (uno per categoria C/2, C/6, C/7) sconta il 2% sul valore catastale con coefficiente 115,5.
Compro dal costruttore: posso pagare sul valore catastale? +
No. Se la vendita è soggetta a IVA, l’imposta si calcola sul prezzo. Il prezzo-valore torna applicabile solo se l’impresa vende in esenzione IVA e l’atto sconta l’imposta di registro proporzionale.
Come faccio a conoscere la rendita catastale prima del rogito? +
La trovi nella visura catastale, che dal 2025 è gratuita per via telematica; la chiediamo noi in fase di preventivo. Con la rendita e i coefficienti puoi stimare l’imposta con i calcolatori del sito.
Fonti
- Legge 23 dicembre 2005, n. 266, art. 1, commi 497 e 498 (prezzo-valore) – normattiva.it
- D.P.R. 131/1986, art. 52, commi 4 e 5-bis (valutazione automatica) – normattiva.it
- D.lgs. 1° agosto 2025, n. 123, Testo unico imposta di registro e altri tributi indiretti (in vigore dal 1° gennaio 2026) – normattiva.it
- Agenzia delle Entrate, guida “L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali” – agenziaentrate.gov.it
- Agenzia delle Entrate, scheda “Acquisto prima casa” – agenziaentrate.gov.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, guide per il cittadino (sezione casa) – notariato.it
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