“Prima casa” è la parola che più di ogni altra sentirai pronunciare quando compri un appartamento. È un’agevolazione che riduce parecchio le imposte sul rogito, ma ha regole precise: chi può chiederla, quale immobile, cosa si dichiara nell’atto e che cosa succede se vendi troppo presto o non porti la residenza in tempo. Qui trovi, con le cifre in vigore oggi, quanto si risparmia, i requisiti, i casi di decadenza e il credito d’imposta per chi rivende e ricompra.
In breve
- Da privato: imposta di registro 2% sul valore catastale (minimo 1.000 euro) più 50 + 50 euro di ipotecaria e catastale; senza agevolazione sarebbe il 9%.
- Da impresa con IVA: IVA al 4% sul prezzo (invece del 10%), più registro, ipotecaria e catastale fisse di 200 euro ciascuna.
- Serve: casa non di lusso (no A/1, A/8, A/9), residenza nel Comune entro 18 mesi, nessun’altra casa nello stesso Comune, nessun’altra prima casa in Italia (o impegno a venderla entro 2 anni).
- Si decade vendendo entro 5 anni senza ricomprare entro 1 anno: imposte piene, sanzione del 30% e interessi.
- Chi rivende e ricompra ha un credito d’imposta pari alle imposte pagate sul primo acquisto.
Quanto si paga con e senza agevolazione
Fa parte del percorso: Comprare e vendere casa a Napoli: la guida del notaio
Le imposte dipendono prima di tutto da chi vende. Se il venditore è un privato (o un’impresa in esenzione IVA), l’atto sconta l’imposta di registro proporzionale; se vende un’impresa costruttrice entro cinque anni dalla fine dei lavori, l’atto è soggetto a IVA e le altre imposte sono fisse.
| Acquisto | Prima casa | Senza agevolazione |
|---|---|---|
| Da privato: imposta di registro | 2% del valore catastale (min. 1.000 euro) | 9% del valore catastale (min. 1.000 euro) |
| Da privato: ipotecaria + catastale | 50 + 50 euro | 50 + 50 euro |
| Da impresa con IVA: IVA | 4% del prezzo | 10% del prezzo (22% se A/1, A/8, A/9) |
| Da impresa con IVA: registro + ipotecaria + catastale | 200 + 200 + 200 euro | 200 + 200 + 200 euro |
| Bollo e tasse ipotecarie | esenti (a registro); 230 + 90 euro (a IVA) | esenti (a registro); 230 + 90 euro (a IVA) |
Negli acquisti da privato la base imponibile non è il prezzo ma il valore catastale, cioè la rendita rivalutata moltiplicata per 115,5 (prima casa) o 126 (altre abitazioni), grazie al meccanismo del prezzo-valore che spiego in un’altra guida. Con l’IVA, invece, si paga sempre sul prezzo dichiarato.
I requisiti: casa, residenza, “impossidenza”
Le condizioni sono scritte nella nota II-bis all’art. 1 della Tariffa dell’imposta di registro (dal 1° gennaio 2026 riprodotta nell’Allegato 1 del Testo unico dei tributi indiretti, d.lgs. 123/2025) e valgono allo stesso modo per gli acquisti con IVA. Vanno tutte dichiarate nell’atto, e il notaio le verifica con te prima della firma.
- L’immobile. Deve essere un’abitazione censita in categoria A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 o A/11. Sono escluse A/1 (signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli). L’agevolazione si estende a una pertinenza per ciascuna delle categorie C/2 (cantina), C/6 (box) e C/7 (tettoia), anche se comprata con atto separato.
- La residenza. Devi avere la residenza nel Comune dove si trova la casa oppure impegnarti a trasferirla entro 18 mesi dall’atto. In alternativa basta che in quel Comune tu svolga la tua attività lavorativa. Chi si è trasferito all’estero per lavoro può comprare nel Comune di nascita o in quello dove ha vissuto o lavorato per almeno cinque anni, senza più l’obbligo di iscrizione all’AIRE (regola in vigore dal 2023).
- Nessun’altra casa nello stesso Comune. Non devi essere titolare, da solo o in comunione con il coniuge, di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di un’altra casa nel Comune dell’acquisto.
- Nessun’altra “prima casa” in Italia. Non devi possedere, neppure per quota, un’altra abitazione comprata con la stessa agevolazione. Se ce l’hai, puoi comunque chiedere il beneficio impegnandoti a venderla entro due anni dal nuovo acquisto: il termine era di un anno ed è stato raddoppiato dalla legge di bilancio 2025 (art. 1, comma 116, legge 207/2024).
Un dettaglio che sorprende molti: chi ha ricevuto una casa per successione o donazione con le imposte fisse “prima casa” (art. 69 legge 342/2000) può chiedere di nuovo l’agevolazione quando compra, purché la casa ereditata non sia nello stesso Comune o si impegni a venderla. I termini tecnici sono nel glossario del sito.
Quando si decade e quanto costa
L’agevolazione si perde in tre casi: se le dichiarazioni rese in atto erano false; se non trasferisci la residenza entro 18 mesi; se vendi (o doni) la casa prima che siano passati cinque anni dall’acquisto. In quest’ultimo caso, però, non decadi se entro un anno dalla vendita compri un’altra abitazione da destinare a casa principale, anche all’estero, o un terreno su cui la costruisci.
La decadenza costa: l’Agenzia delle Entrate recupera la differenza fra imposta ordinaria e agevolata (7% di registro in più, oppure 6% di IVA in più), applica una sanzione del 30% su quella differenza e chiede gli interessi. Se ti accorgi in anticipo che non rispetterai l’impegno sulla residenza, puoi presentare un’istanza all’ufficio prima dei 18 mesi: paghi differenza e interessi, ma eviti la sanzione (risoluzione AE 105/E/2011). Quando la casa che vendi è stata comprata da meno di cinque anni, lo segnalo sempre e valutiamo insieme il riacquisto entro l’anno.
Il credito d’imposta per chi rivende e ricompra
Se vendi la casa comprata con l’agevolazione e ne acquisti un’altra, sempre agevolata, entro un anno dalla vendita, hai un credito d’imposta pari al registro o all’IVA pagati sul primo acquisto (art. 7 legge 448/1998). Dal 2016 vale anche all’inverso: prima compri la nuova casa e poi vendi la vecchia entro i due anni. Il credito non può superare l’imposta dovuta sul nuovo acquisto e si usa in diminuzione del registro del nuovo atto (lo fa il notaio nel modello di registrazione), in diminuzione dell’IRPEF, oppure in compensazione con F24. Se il nuovo acquisto è soggetto a IVA, non si scala in atto ma si recupera con IRPEF o F24. Non è rimborsabile e si usa una sola volta.
Un esempio concreto
Anna e Luca comprano da un privato un trilocale a Fuorigrotta per 250.000 euro; la rendita catastale è di 900 euro. Il valore catastale prima casa è 900 x 115,5 = 103.950 euro; l’imposta di registro è il 2%, cioè 2.079 euro, più 100 euro di ipotecaria e catastale: 2.179 euro in tutto. Senza agevolazione avrebbero pagato il 9% su 113.400 euro (900 x 126), cioè 10.206 euro più 100. Tre anni dopo Anna cambia lavoro e vendono per comprare una casa più grande a Pozzuoli, sempre da privato, a 340.000 euro con rendita 1.200 euro. Poiché ricomprano entro l’anno, non decadono; sul nuovo atto l’imposta sarebbe 1.200 x 115,5 x 2% = 2.772 euro, ma il credito di 2.079 euro la riduce a 693 euro.
Cosa è cambiato dal 2021
Fino a tutto il 2024, i giovani sotto i 36 anni con ISEE fino a 40.000 euro non pagavano registro e ipocatastali e avevano un credito pari all’IVA (bonus “under 36”, d.l. 73/2021). Quel bonus è scaduto con gli atti del 31 dicembre 2024 (preliminare entro il 2023): oggi i giovani pagano il 2% e il 4%, salvo la garanzia pubblica sui mutui. Dal 2023 non serve più l’iscrizione all’AIRE per chi lavora all’estero; dal 2025 il termine per vendere la vecchia prima casa è di due anni; dal 1° gennaio 2026 la norma è nel Testo unico dei tributi indiretti (d.lgs. 123/2025), senza cambiare le aliquote. Per una panoramica dei bonus ancora in vigore puoi scaricare il vademecum sui bonus fiscali casa 2026 nell’area download.
Domande frequenti
Posso chiedere la prima casa se possiedo già una casa in un altro Comune? +
Sì, se quella casa non è stata comprata con l’agevolazione. Il divieto riguarda le altre abitazioni nello stesso Comune e le altre “prime case” ovunque in Italia; per queste ultime puoi comunque chiedere il beneficio impegnandoti a venderle entro due anni.
Siamo sposati in comunione dei beni: i requisiti valgono per entrambi? +
Sì. Se compra uno solo dei coniugi in comunione legale, l’acquisto cade in comunione e ciascuno deve avere i requisiti per la propria metà; se uno dei due non li ha, l’agevolazione spetta solo al 50%. Il notaio lo verifica caso per caso.
Cosa succede se non riesco a trasferire la residenza entro 18 mesi? +
Decadi dall’agevolazione e paghi la differenza d’imposta, la sanzione del 30% e gli interessi. Se prima della scadenza presenti un’istanza all’Agenzia rinunciando al beneficio, paghi solo differenza e interessi. Sono ammesse le cause di forza maggiore, ma vanno provate.
Il credito d’imposta vale anche se la nuova casa la compro con l’IVA? +
Sì, ma non si può usare direttamente nell’atto: lo recuperi in dichiarazione dei redditi o in compensazione con l’F24. In atto si scala solo quando il nuovo acquisto sconta l’imposta di registro.
Fonti
- Agenzia delle Entrate, scheda “Acquisto prima casa” – agenziaentrate.gov.it
- Agenzia delle Entrate, guida “L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali” – agenziaentrate.gov.it
- D.P.R. 131/1986, Tariffa parte I, art. 1 e nota II-bis (dal 2026: d.lgs. 123/2025, Allegato 1) – normattiva.it
- D.lgs. 1° agosto 2025, n. 123, Testo unico delle disposizioni in materia di imposta di registro e altri tributi indiretti – normattiva.it
- Legge 30 dicembre 2024, n. 207 (bilancio 2025), art. 1, comma 116: due anni per vendere la precedente prima casa – gazzettaufficiale.it
- Art. 7 legge 448/1998, credito d’imposta per il riacquisto della prima casa – normattiva.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, guide per il cittadino – notariato.it
Vuoi sapere quanto pagherai di imposte sul tuo acquisto? Usa i calcolatori online per una prima stima e poi chiedi un preventivo gratuito: verifichiamo insieme i requisiti prima casa e il credito d’imposta che ti spetta.