Come funziona questa rubrica
Situazioni che in Studio capitano davvero, raccontate come casi tipo: nomi, quartieri e cifre sono di fantasia, i passaggi e le regole sono quelli veri. Serve a farti vedere in anticipo cosa succede in una pratica come la tua. Il numero esatto per il tuo caso te lo diamo con un preventivo scritto. La guida completa sull’argomento è Mutuo: imposta sostitutiva, surroga e agevolazioni.
Il nodo: «la banca nuova dice che è tutto gratis, quella vecchia non risponde»
Rosa e Michele hanno comprato casa a Pozzuoli, ad Arco Felice, nel 2016 con un mutuo di 160.000 euro a tasso variabile; oggi il residuo è di 120.000 euro e mancano diciotto anni. Una banca propone il tasso fisso: «surroga, non pagate niente». Chiamano la loro banca per una rinegoziazione: «vi richiamiamo». Non richiama. Intanto un amico ha «fatto un mutuo nuovo e chiuso il vecchio» e dice che è più semplice. Arrivano in Studio con le tre strade in mano e nessuna cifra.
Cosa abbiamo trovato nei controlli
Abbiamo letto il contratto del 2016, chiesto il conteggio di estinzione e messo in fila i costi delle tre strade, che sono diversissimi.
- La rinegoziazione con la stessa banca è un accordo modificativo: nessun notaio, nessuna imposta, nessuna nuova ipoteca. È la strada più economica, ma la banca non è obbligata ad accettarla, e infatti non ha risposto.
- La surroga (art. 120-quater D.Lgs. 385/1993, il Testo unico bancario): la nuova banca paga la vecchia e le subentra nell’ipoteca già iscritta, con un’annotazione a margine (art. 2843 c.c.). Al cliente non possono essere addebitate spese, commissioni, perizie o compensi notarili, e l’atto non sconta imposte: i benefici fiscali del mutuo originario restano. Costo per Rosa e Michele: zero.
- Il mutuo nuovo con estinzione del vecchio: nuova istruttoria e perizia, imposta sostitutiva dello 0,25 per cento sul capitale (300 euro su 120.000, essendo prima casa; sarebbe il 2 per cento, 2.400 euro, senza i requisiti), nuovo atto di mutuo con nuova ipoteca (onorario del notaio a carico del cliente), estinzione anticipata del vecchio senza penale (art. 120-ter TUB per i mutui prima casa) e cancellazione della vecchia ipoteca automatica e gratuita. Sensato solo se serve liquidità in più o se la surroga non è possibile.
- Il tempo: la legge vuole che la surroga si perfezioni entro trenta giorni lavorativi dalla richiesta della nuova banca; se la banca originaria ritarda o ostacola, deve al cliente un indennizzo dell’1 per cento del mutuo per ogni mese o frazione di ritardo (art. 120-quater, comma 7, TUB), salvo rivalsa sulla nuova banca se il ritardo è suo.
La soluzione, un pezzo alla volta
La scelta. Surroga. La nuova banca ha deliberato il fisso su 120.000 euro a diciotto anni; lo Studio ha chiesto alla banca originaria il conteggio di estinzione alla data prevista e la dichiarazione di quietanza con consenso all’annotazione. Il conteggio è arrivato in dieci giorni; la quietanza no.
Il sollecito che ha funzionato. Al ventesimo giorno lavorativo abbiamo scritto alla banca originaria, per conto dei clienti, richiamando l’art. 120-quater TUB, i trenta giorni e l’indennizzo dell’1 per cento mensile: la quietanza è arrivata in quattro giorni. Non è una minaccia: è la legge, e le banche la conoscono.
L’atto. Atto di mutuo con la nuova banca e contestuale surrogazione per volontà del debitore (art. 1202 c.c.), quietanza della vecchia banca allegata, annotazione della surroga a margine dell’ipoteca del 2016 in Conservatoria entro pochi giorni. Rosa e Michele non hanno pagato nulla: né imposte, né onorario, né perizia. Il rateo del vecchio mutuo è stato conteggiato al giorno.
Due anni dopo. Rosa e Michele vendono la casa: il mutuo surrogato viene estinto con parte del prezzo il giorno del rogito, la nuova banca comunica l’estinzione alla Conservatoria e l’ipoteca del 2016, con la sua annotazione, si cancella da sola entro trenta giorni (art. 40-bis TUB), senza atto notarile e senza costi. Lo Studio ha verificato in Conservatoria che la comunicazione fosse arrivata: è l’unico controllo che il cliente non può fare da solo.
Esito, tempi e costi
Esito. Surroga perfezionata: tasso fisso su 120.000 euro, nessun costo per i clienti, annotazione a margine dell’ipoteca del 2016. Alla vendita, due anni dopo, ipoteca cancellata automaticamente con l’art. 40-bis TUB.
Tempi. Dalla delibera della nuova banca alla surroga: sei settimane, di cui quattro di attesa della quietanza. Con la quietanza in tempo sarebbero state tre.
Costi. Per la surroga: nessun onorario e nessuna imposta a carico del cliente (art. 120-quater TUB); il compenso del notaio lo paga la nuova banca. Per confronto, un mutuo nuovo di 120.000 euro avrebbe avuto un onorario di massima dello Studio di circa 740 euro, oltre IVA, contributi e imposta sostitutiva dello 0,25 per cento (300 euro), più perizia e istruttoria della banca. La cancellazione dell’ipoteca ex art. 40-bis TUB non costa nulla; la verifica in Conservatoria è una voce separata del preventivo scritto della vendita.
Cosa puoi imparare da questo caso
- Per cambiare tasso o banca la strada è la surroga: zero spese, zero imposte, ipoteca che resta con un’annotazione. Il mutuo nuovo si fa solo se serve più capitale.
- La banca vecchia deve collaborare entro trenta giorni lavorativi: oltre, deve l’1 per cento del mutuo per ogni mese di ritardo. Un sollecito scritto con il riferimento di legge di solito basta.
- La rinegoziazione con la propria banca è la soluzione più semplice, ma non è un diritto: se non risponde, la surroga è la risposta.
- Quando il mutuo si estingue, l’ipoteca si cancella da sola (art. 40-bis TUB): niente atto, niente costi; va solo verificato che la comunicazione della banca sia arrivata.
- Sui mutui prima casa l’estinzione anticipata non ha penali (art. 120-ter TUB).
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Domande frequenti su questo caso
La surroga costa davvero zero?
Sì: la legge vieta di addebitare al cliente spese, commissioni, perizie e compensi notarili, e l’atto non sconta imposte. Il notaio è pagato dalla nuova banca. Restano a carico del cliente solo eventuali polizze che sceglie di stipulare.
Cosa posso fare se la mia banca ritarda la quietanza per la surroga?
Ricordarle per iscritto che la surroga deve perfezionarsi entro trenta giorni lavorativi dalla richiesta della nuova banca e che il ritardo costa l’1 per cento del mutuo per ogni mese (art. 120-quater, comma 7, TUB). Se non basta, c’è l’Arbitro Bancario Finanziario.
Dopo aver estinto il mutuo devo pagare un atto per cancellare l’ipoteca?
No. Con l’art. 40-bis TUB la banca comunica l’estinzione alla Conservatoria entro trenta giorni e l’ipoteca si cancella d’ufficio, senza atto e senza costi. Serve un atto notarile solo se la banca non provvede o per ipoteche non bancarie.
Fonti per verificare
- Art. 120-quater D.Lgs. 385/1993 (surrogazione, divieto di costi, trenta giorni, indennizzo dell’1 per cento), art. 120-ter (estinzione anticipata senza penali) e art. 40-bis TUB (cancellazione automatica delle ipoteche) – normattiva.it
- Art. 1202 c.c. (surrogazione per volontà del debitore) e art. 2843 c.c. (annotazione della surrogazione) – normattiva.it
- Artt. 15-18 D.P.R. 601/1973 (imposta sostitutiva sui finanziamenti: 0,25 e 2 per cento) – normattiva.it
- Banca d’Italia, disposizioni di trasparenza delle operazioni bancarie (portabilità e surroga) – bancaditalia.it; Arbitro Bancario Finanziario
- Agenzia delle Entrate, cancellazione semplificata delle ipoteche – agenziaentrate.gov.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino («Mutuo») – notariato.it
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