In breve
- Il trasferimento della casa a uno dei coniugi non sposta il mutuo: il contratto con la banca resta quello che è, e la banca continua a poter chiedere l’intera rata a entrambi.
- Per uscire davvero dal debito serve la liberazione espressa del creditore: l’art. 1273 c.c. dice che il debitore originario non è liberato se il creditore non dichiara espressamente di liberarlo. Senza quella dichiarazione, l’accollo è solo interno.
- Le strade concrete sono quattro: accollo con liberazione, nuovo mutuo intestato a chi resta, vendita con estinzione, oppure restare cointestati sapendo che si resta esposti.
È la telefonata di febbraio: «notaio, ci siamo separati a novembre, la casa è passata a mia moglie e nell’accordo c’è scritto che il mutuo lo paga lei. Ora la banca mi ha mandato una lettera perché la rata non è arrivata. Ma io non c’entro più niente, no?». C’entra, purtroppo, e moltissimo. È l’equivoco più costoso di tutte le separazioni, e nasce da una confusione semplice: l’accordo fra ex coniugi vale fra loro, non contro la banca.
Perché l’accordo non basta a liberare chi esce?
Perché la banca non l’ha firmato. Il contratto di mutuo è un contratto fra la banca e i due mutuatari; se questi si accordano fra loro che d’ora in poi paga solo uno, hanno stipulato un accollo interno, efficace nei loro rapporti ma inopponibile al creditore.
La norma è l’art. 1273 del codice civile: quando il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito, il creditore può aderire alla convenzione, ma il debitore originario non è liberato se il creditore non dichiara espressamente di liberarlo. Senza quella dichiarazione, l’accollo è cumulativo: si aggiunge un obbligato, non se ne toglie uno.
Le conseguenze pratiche sono pesanti e arrivano tutte insieme. Chi esce continua a rispondere dell’intero debito, resta segnalato nelle banche dati come mutuatario in caso di ritardi, e vede ridotta la propria capacità di ottenere un nuovo finanziamento, per esempio per comprare la casa in cui andrà a vivere. E se l’ex smette di pagare, la banca escute chi trova, cioè quasi sempre chi ha lo stipendio più regolare.
Le quattro strade, con i loro costi
Vale la pena metterle in fila con onestà, perché nessuna è gratis e la scelta dipende dai numeri, non dai sentimenti.
- Accollo con liberazione. Si chiede alla banca di accettare che il mutuo prosegua a carico di uno solo, liberando l’altro. La banca istruisce una pratica come se fosse un nuovo affidamento: valuta reddito, rata e garanzie di chi resta. Se dice sì, si stipula un atto notarile di accollo liberatorio. Se dice no, non c’è appello.
- Nuovo mutuo intestato a chi resta, con estinzione del precedente e cancellazione dell’ipoteca. È la soluzione più pulita, e in caso di tassi favorevoli anche conveniente; ha però i costi di un nuovo finanziamento (perizia, istruttoria, imposta sostitutiva, atto notarile).
- Surroga presso un’altra banca, che estingue il vecchio mutuo e subentra nell’ipoteca. Per legge la surroga è gratuita per il cliente quanto a spese e imposte, ma comporta comunque una nuova istruttoria: la banca subentrante valuta chi resta esattamente come farebbe per un mutuo nuovo.
- Vendere e chiudere. Se nessuno dei due può reggere la rata da solo, la strada più sensata è vendere, estinguere il mutuo con il ricavato e dividere il residuo. È una decisione dura, ma è preferibile a due anni di insoluti.
E se la banca dice no?
Succede spesso, soprattutto quando il reddito di chi resta non regge da solo la rata. A quel punto le opzioni sono tre, e vanno scritte nell’accordo di separazione invece di essere rimandate.
La prima è rinegoziare: allungare la durata per abbassare la rata, o passare a un tasso diverso, così che la banca possa accettare il singolo mutuatario. La seconda è aggiungere un garante — un genitore, di solito — che rassicuri la banca al posto del coniuge uscente. La terza è prendere atto della realtà e prevedere la vendita entro un termine, con una regola chiara su chi paga le rate nel frattempo e come si divide il ricavato.
Quello che non funziona mai è lasciare la questione aperta con una frase generica del tipo «le rate del mutuo saranno a carico della signora». Se resta solo quello, fra due anni il problema torna, più grande. Conviene invece scrivere: chi paga, con quale conto, cosa succede se non paga, chi ha diritto a chiedere la vendita, ed entro quando si tenta l’accollo liberatorio.
Il conto delle imposte
Il trasferimento della quota di casa da un coniuge all’altro nell’ambito della separazione o del divorzio gode dell’esenzione dell’art. 19 della legge 74/1987, estesa alla separazione dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 154 del 1999: niente imposta di registro, niente bollo, niente altre tasse.
L’accollo del mutuo va però guardato con attenzione, perché nelle compravendite ordinarie l’accollo concorre a formare la base imponibile dell’imposta di registro. Nel contesto della crisi coniugale l’esenzione ha un’ampiezza che la prassi riconosce agli atti che compongono la sistemazione economica: vale comunque la pena farsi fare il conto prima, caso per caso, perché la qualificazione dell’operazione incide.
Il nuovo mutuo, invece, sconta le regole ordinarie: imposta sostitutiva dello 0,25% sul capitale erogato se ricorrono i requisiti prima casa, altrimenti 2%, e le spese notarili del finanziamento. La surroga è per legge esente da imposte e spese per il cliente, ma resta la valutazione creditizia della nuova banca. E la cancellazione dell’ipoteca, dopo l’estinzione, avviene con la procedura semplificata a cura della banca, senza atto notarile e senza costi, salvo i casi in cui occorre un atto di assenso.
Un caso a Fuorigrotta: due anni da garante involontario
Salvatore e Rosaria (nomi di fantasia) comprano nel 2016 un appartamento a Fuorigrotta con un mutuo cointestato di trecento rate. Si separano nel 2021: la casa va a Rosaria, che nell’accordo si impegna a pagare il mutuo. Nessuno parla con la banca.
Per due anni tutto fila. Poi Rosaria perde il lavoro e salta quattro rate. La banca manda il sollecito a entrambi e segnala il ritardo. Salvatore, che nel frattempo ha chiesto un mutuo per comprare un bilocale a Bagnoli, si vede rifiutare la pratica.
La soluzione arriva con un anno di ritardo: la madre di Rosaria interviene come garante, la banca accetta un accollo liberatorio, il notaio riceve l’atto con la dichiarazione espressa di liberazione di Salvatore ai sensi dell’art. 1273 c.c. Salvatore esce davvero dal debito, ma il suo storico creditizio porta ancora il segno di quei quattro mesi.
Se l’istruttoria di accollo fosse partita insieme alla separazione, si sarebbe scoperto subito che la banca voleva un garante, e ci sarebbe stato tutto il tempo per trovarlo.
Cosa fa il notaio
- Legge il contratto di mutuo e dice che cosa la banca può pretendere e da chi: spesso la risposta è già scritta lì.
- Segue la pratica di accollo con la banca e riceve l’atto, verificando che nel testo ci sia la liberazione espressa del coniuge che esce.
- Riceve il nuovo mutuo e cura l’estinzione del precedente, la cancellazione dell’ipoteca e l’iscrizione della nuova.
- Scrive nell’accordo le clausole operative: chi paga, da quale conto, cosa succede in caso di inadempimento, entro quando si tenta la liberazione, che accade se la banca rifiuta.
- Fa il conto delle imposte confrontando accollo, nuovo mutuo, surroga e vendita, così la scelta si fa sui numeri.
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Domande frequenti
Se nell’accordo omologato c’è scritto che il mutuo lo paga lei, io sono libero?
No. L’accordo vincola voi due, non la banca. Finché il creditore non dichiara espressamente di liberarti, ai sensi dell’art. 1273 c.c., resti obbligato per l’intero e la banca può chiederti la rata. Quello che l’accordo ti dà è il diritto di rivalerti sul tuo ex, che è tutta un’altra cosa.
La banca è obbligata ad accettare l’accollo?
No. Valuta la solvibilità di chi resta come farebbe per un nuovo finanziamento e può rifiutare. Per aumentare le probabilità si può proporre un allungamento della durata, un garante o una riduzione del debito con un versamento.
Posso fare la surroga per uscire dal mutuo?
La surroga sposta il mutuo a un’altra banca conservando l’ipoteca, ed è gratuita per il cliente. Ma la nuova banca decide a chi concederlo: se la richiesta è a nome del solo coniuge che resta, farà la sua istruttoria e potrà dire di no esattamente come la prima.
Se vendiamo, il mutuo si estingue automaticamente?
Non automaticamente: si estingue con il ricavato al momento del rogito, secondo il conteggio di estinzione fornito dalla banca, che va chiesto per tempo. Il notaio coordina gli assegni in modo che la banca sia pagata contestualmente e l’ipoteca venga poi cancellata con la procedura semplificata.
Fonti per verificare
- Codice civile, artt. 1273 e 1275 (accollo e liberazione del debitore originario) — normattiva.it
- Legge 6 marzo 1987, n. 74, art. 19, e Corte costituzionale n. 154 del 1999 (esenzione per gli atti della crisi coniugale) — normattiva.it
- Banca d’Italia, area trasparenza bancaria: mutui, surroga e portabilità, cancellazione semplificata dell’ipoteca — bancaditalia.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino su mutuo e ipoteca — notariato.it
- Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili, area documenti e principi — commercialisti.it
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