La planimetria non corrisponde alla casa: si può vendere lo stesso?

Sì, ma non così com’è. La casa resta commerciabile anche se la planimetria è vecchia: quello che rende nullo l’atto non è la difformità in sé, è la mancanza in atto della dichiarazione di conformità. E quella dichiarazione, se le cose non tornano, nessuno può renderla.

La distinzione sembra sottile. Nella pratica è tutto: decide se il rogito si fa la settimana prossima o fra due mesi.

Cosa impone la legge

La norma è l’articolo 29, comma 1-bis, della legge 52/1985, inserito dall’articolo 19, comma 14, del D.L. 78/2010 (convertito dalla legge 122/2010) e applicabile agli atti dal 1° luglio 2010. Impone che gli atti tra vivi di trasferimento, costituzione o scioglimento di comunione su fabbricati già esistenti contengano, a pena di nullità, tre cose:

• l’identificazione catastale (sezione, foglio, particella, subalterno);
• il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto — le ultime depositate, non una qualsiasi;
• la dichiarazione degli intestatari che dati catastali e planimetrie sono conformi allo stato di fatto. In alternativa, l’attestazione di un tecnico abilitato a presentare gli atti di aggiornamento catastale.

È una nullità severa: assoluta, imprescrittibile e — a differenza di quella urbanistica — senza alcun meccanismo di conferma. Se l’atto nasce privo della dichiarazione, non si rattoppa: si rifa.

Quali difformità contano davvero

Non tutte. Rileva la difformità che, secondo le regole catastali, imporrebbe una denuncia di variazione: la circolare dell’Agenzia del Territorio n. 3/2010 parla di ogni circostanza che comporti una variazione della consistenza dell’immobile e quindi della rendita.

Tradotto: spostare la porta di un bagno o cambiare i pavimenti non tocca nulla. Unire due stanze, chiudere un balcone a veranda, ricavare una camera dal sottotetto, frazionare un appartamento: sì, e la planimetria va aggiornata prima.

Il secondo binario: chi risulta intestatario

La stessa norma chiede al notaio un’altra verifica, di cui il cliente di solito non sa nulla: prima della stipula deve individuare gli intestatari catastali e controllare che coincidano con le risultanze dei registri immobiliari.

Qui la legge non commina la nullità dell’atto, ma il notaio che salta il passaggio risponde sul piano disciplinare (articolo 135 della legge notarile). Il caso tipico è la voltura mai eseguita dopo una successione: al Catasto figura ancora il nonno, nei registri immobiliari il bene è già degli eredi. Si risolve con una voltura di preallineamento, da fare prima del rogito.

Un caso concreto

Appartamento a Chiaia, prezzo 310.000 euro, caparra di 31.000 euro già versata, mutuo deliberato, rogito fissato a venti giorni.

La planimetria depositata è del 1979 e mostra cinque vani: ingresso, due camere, cucina abitabile e bagno. Nell’appartamento di oggi la cucina è stata aperta sul soggiorno, il ripostiglio è diventato un secondo bagno e il balcone sul retro è chiuso da una veranda in alluminio.

La casa è vendibile. L’atto, così, no: nessuno può dichiarare conforme quella planimetria. Serve un tecnico che presenti una variazione catastale. E la veranda apre una seconda domanda, diversa e più delicata: esiste un titolo edilizio che la copre? Perché il Catasto e l’urbanistica sono due mondi separati, e sistemare il primo non sistema il secondo.

Se il balcone fosse stato chiuso senza titolo, il tecnico non potrebbe limitarsi ad accatastare la veranda: la dichiarerebbe e basta, lasciando in atto la traccia di un’opera priva di titolo. È esattamente il tipo di nodo che conviene sciogliere prima del preliminare, non venti giorni prima del rogito con la caparra già versata.

Quando l’obbligo non c’è

La regola vale per le unità immobiliari urbane, cioè per i fabbricati ultimati che hanno o devono avere una planimetria con rendita. Restano fuori:

• i terreni e le particelle censite al Catasto terreni;
• gli atti costitutivi di diritti reali di garanzia, cioè le ipoteche;
• gli atti mortis causa, i preliminari, i decreti di trasferimento e i provvedimenti giudiziari;
• le unità iscritte nelle categorie fittizie senza rendita e senza planimetria: F/2 collabenti, F/3 in corso di costruzione, F/4 in corso di definizione, F/5 lastrici solari;
• i beni comuni non censibili, come androni, scale e cortili.

Rientrano invece, oltre alla compravendita, la donazione, la permuta, la divisione, il conferimento in società e il patto di famiglia. Le parole tecniche sono spiegate nel glossario; sul percorso completo di un acquisto trovi La compravendita e cosa controlla il notaio prima del rogito.

Cosa fare in pratica

1. Chiedi la planimetria catastale e confrontala con la casa, stanza per stanza, prima di firmare il preliminare. Costa pochi euro e mezz’ora. Dopo la caparra costa molto di più.
2. Se qualcosa non torna, chiama un tecnico abilitato e chiedigli due risposte, non una: se basta una variazione catastale, e se quella modifica aveva bisogno di un titolo edilizio. Sono due verifiche distinte.
3. Porta in Studio planimetria, visura e atto di provenienza appena hai la proposta accettata: l’elenco completo è nella pagina Documenti da portare in Studio, e altre risposte rapide sono nelle domande frequenti. Per una stima delle imposte ci sono i calcolatori.

Studio Notarile Marco Fiorentino — Napoli