Versione 1 del 30/09/2026
In breve. Un fabbricato rurale mai dichiarato al catasto urbano, così com’è, non si può vendere: l’atto deve indicare i dati catastali e la planimetria, a pena di nullità. La strada è regolarizzarlo prima, con un tecnico: aggiornare la mappa, accatastare il fabbricato e verificare che sia in regola anche dal punto di vista edilizio.
La situazione
Annamaria ha ereditato dal padre un terreno a San Marco dei Cavoti, nel Sannio. Sul terreno c’è una vecchia casa di campagna in pietra, con una stalla accanto. Il padre la usava per l’attività agricola.
Andrea, che cerca una casa in campagna, si innamora del posto. Annamaria e Andrea si accordano sul prezzo e vogliono firmare il preliminare in poche settimane.
Annamaria porta le visure. Il terreno c’è. La casa, invece, al catasto dei fabbricati non compare.
Il problema che nessuno aveva visto
Nel catasto terreni la particella risultava come «fabbricato rurale», senza planimetria e senza rendita. Per anni nessuno ci aveva fatto caso.
La legge, però, dal 2011 impone di dichiarare al catasto edilizio urbano i fabbricati rurali ancora censiti solo al catasto terreni. Lo prevede l’art. 13, comma 14-ter, del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201 (decreto «Salva Italia»). Il termine per farlo era il 30 novembre 2012.
Art. 13, comma 14-ter, del decreto-legge n. 201 del 2011 — che cosa dice
DECRETO-LEGGE 6 dicembre 2011, n. 201, «Disposizioni urgenti per la crescita, l’equità e il consolidamento dei conti pubblici», convertito dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214.
Sintesi: i fabbricati rurali iscritti nel catasto terreni devono essere dichiarati al catasto edilizio urbano con le procedure dell’Agenzia delle Entrate. Il termine era il 30 novembre 2012. L’Agenzia delle Entrate mette a disposizione anche un modulo per segnalare i fabbricati rurali ancora censiti al catasto terreni.
Articolo 13 su Normattiva · Agenzia delle Entrate, fabbricati rurali ancora censiti al catasto terreni
Già prima, nel 2010, la legge aveva chiesto di dichiarare gli immobili mai accatastati, i cosiddetti fabbricati fantasma. Per chi non provvede, l’Agenzia può attribuire una rendita presunta. Lo prevede l’art. 19 del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78 (manovra economica 2010).
Art. 19 del decreto-legge n. 78 del 2010 — che cosa dice
DECRETO-LEGGE 31 maggio 2010, n. 78, «Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica», convertito dalla legge 30 luglio 2010, n. 122.
Il comma 8 chiedeva ai titolari di diritti reali sugli immobili non dichiarati in catasto di presentare la dichiarazione di aggiornamento catastale entro il 31 dicembre 2010. Il comma 10 prevede che, se non lo fanno, l’Agenzia attribuisca una rendita presunta da iscrivere transitoriamente in catasto.
Il vero ostacolo alla vendita, però, è un altro. Per i fabbricati esistenti l’atto di vendita deve contenere i dati catastali, il riferimento alla planimetria depositata e la dichiarazione che i dati corrispondono allo stato di fatto. Senza, l’atto è nullo. Lo prevede l’art. 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52 (legge sulla trascrizione e il catasto).
Art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52 del 1985 — che cosa dice
LEGGE 27 febbraio 1985, n. 52, «Modifiche al libro sesto del codice civile e norme di servizio ipotecario […]».
Sintesi: gli atti che trasferiscono diritti reali su fabbricati già esistenti devono indicare, a pena di nullità, l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione degli intestatari che dati e planimetrie sono conformi allo stato di fatto. La dichiarazione può essere sostituita dall’attestazione di un tecnico abilitato. Il comma è stato inserito dall’art. 19, comma 14, del decreto-legge n. 78 del 2010.
Una casa senza planimetria, quindi, non può passare ad Andrea così com’è. Ne abbiamo parlato anche nella guida su conformità catastale e planimetria al rogito.
Come si è risolto
Annamaria ha incaricato un geometra. Il lavoro si è svolto in tre passaggi.
Primo: la mappa. Il tecnico ha rilevato la casa e la stalla e ha aggiornato la mappa catastale con il programma Pregeo (il «tipo mappale»). Così la sagoma degli edifici è entrata correttamente nella cartografia.
Secondo: l’accatastamento. Con il programma Docfa il tecnico ha dichiarato le unità al catasto fabbricati, con planimetrie e categoria. Dopo l’accatastamento, la casa ha avuto finalmente i suoi dati catastali.
Terzo: la regolarità edilizia. L’accatastamento non rende regolare una costruzione. Serve anche lo stato legittimo, cioè la prova che l’edificio è stato costruito con i permessi richiesti all’epoca.
Qui c’era una buona notizia. Le foto aeree e le mappe catastali di primo impianto mostravano la casa già prima del 1967. Per gli immobili costruiti quando il titolo edilizio non era obbligatorio, lo stato legittimo si può ricavare da questi documenti.
Art. 9-bis del testo unico edilizia — che cosa dice
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia».
L’articolo 9-bis, comma 1-bis, per gli immobili realizzati quando il titolo non era obbligatorio:
«lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza»
Nell’atto, per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967, la legge consente una dichiarazione sostitutiva di atto notorio al posto degli estremi della licenza. La stalla, invece, era stata ampliata negli anni Ottanta: per quella parte il tecnico ha cercato il titolo in Comune prima di andare avanti.
Art. 40 della legge n. 47 del 1985 — che cosa dice
LEGGE 28 febbraio 1985, n. 47, «Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie».
Sintesi: per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967, al posto degli estremi della licenza edilizia si può produrre una dichiarazione sostitutiva di atto notorio del proprietario o di altro avente titolo, che attesti la data di inizio.
Solo dopo questi passaggi Annamaria e Andrea hanno firmato. Nel frattempo il preliminare prevedeva, per iscritto, che la vendita si sarebbe fatta ad accatastamento completato.
Se ti trovi nella stessa situazione
- Controlla subito le visure del catasto terreni e del catasto fabbricati: se la casa compare solo come «fabbricato rurale» o non compare affatto, serve l’accatastamento.
- Incarica un tecnico prima del preliminare: Pregeo per la mappa, Docfa per le planimetrie, e una verifica in Comune sui titoli edilizi. Leggi anche la guida su conformità urbanistica e stato legittimo.
- Scrivi nel preliminare chi fa che cosa, entro quando, e che la vendita si firma solo con i dati catastali completi.
Cosa fare in pratica
- Chiedi al notaio di controllare catasto e registri immobiliari prima di firmare qualsiasi impegno.
- Se hai ereditato, verifica di aver fatto la dichiarazione di successione e che la provenienza sia chiara: leggi la guida sulla trascrizione dell’accettazione tacita di eredità.
- Raccogli foto vecchie, atti e mappe che provano quando è stata costruita la casa.
- Non confondere l’accatastamento con la regolarità edilizia: servono entrambi.
- Se la casa è in zona agricola, fai verificare anche eventuali ampliamenti successivi.
Domande frequenti
Posso vendere un fabbricato rurale che risulta solo al catasto terreni?
Prima va dichiarato al catasto fabbricati. L’atto di vendita di un fabbricato esistente deve indicare dati catastali e planimetria, a pena di nullità. Senza accatastamento questi dati non ci sono.
Accatastare la casa la rende anche regolare dal punto di vista edilizio?
No. Il catasto serve a fini fiscali e di identificazione. La regolarità edilizia dipende dai titoli rilasciati dal Comune o, per le costruzioni più antiche, dai documenti che provano lo stato legittimo.
Chi fa l’accatastamento?
Un tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere. Aggiorna la mappa con Pregeo e presenta le planimetrie con Docfa all’Agenzia delle Entrate.
Hai una casa di campagna mai accatastata? Scrivici i dati essenziali: ti rispondiamo entro un giorno lavorativo.
Nomi, cifre e date sono inventati. Questo articolo informa in generale e non è un parere sul tuo caso: per quello servono i documenti.
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