Scheda tecnica del 24 settembre 2026 — versione 1.0. Informazione generale, uguale per tutti: non sostituisce l’esame dei documenti del caso concreto.
Su un’isola o in costiera il rogito non salta per il prezzo: salta per un metro quadro che non c’è in planimetria e per un vincolo che nessuno aveva letto. Questa è la lista dei controlli che facciamo, nell’ordine in cui conviene farli e con i tempi reali di risposta degli uffici.
Prima regola: si parte dal vincolo, non dal catasto
A Capri, Anacapri, Ischia, Procida, in penisola sorrentina e in costiera amalfitana il vincolo paesaggistico è la regola, non l’eccezione. Cambia l’ordine delle verifiche: prima si capisce in che zona si è, poi si guarda che cosa risulta in catasto e nei titoli.
I dieci controlli
- Zona del piano e vincoli. Certificato di destinazione urbanistica e, per i 34 Comuni dell’area sorrentino-amalfitana, la zona del PUT (l’elenco completo e le quindici zone). Per i terreni il certificato è obbligatorio e ha validità di un anno.
- Titoli edilizi, tutti. Licenza o concessione originaria, varianti, permessi, SCIA. Non basta l’ultimo: serve la catena.
- Domande di condono. Se ce n’è una pendente, con quale legge è stata presentata e con quale sarà decisa. Per Casamicciola Terme, Forio e Lacco Ameno vale la regola speciale dell’art. 25 del D.L. 109/2018 (la scheda).
- Autorizzazioni paesaggistiche. Una per ogni intervento esterno: pergole, coperture, muri, scale, piscine, impianti a vista.
- Stato legittimo. Si ricostruisce con i documenti, non con le parole: è l’art. 9-bis del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (testo unico edilizia).
- Planimetria catastale contro stato dei luoghi. Rilievo, stanza per stanza. È qui che si trovano le verande.
- Che cosa è sanabile e che cosa no. Sul lato paesaggistico l’art. 167, comma 4, del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (codice dei beni culturali) ammette l’accertamento solo se non sono stati creati superfici o volumi.
- Provenienza. Donazioni, successioni non trascritte, acquisti da meno di vent’anni: incidono sul mutuo più che sull’atto.
- Usi civici e demani. Non risultano in catasto né in Conservatoria: si chiedono al Comune e alla Regione (come si scopre).
- Accessi e servitù. Scale, passaggi, terrazzamenti e muri di sostegno in comune: sulle isole e in costiera è normale, e va scritto nell’atto.
I tempi, per non promettere date impossibili
I tempi veri dipendono dall’ufficio e dal periodo dell’anno. Due indicazioni pratiche, che valgono più di una tabella:
- L’accesso agli atti comunale è il passaggio più lento, e d’estate, nei Comuni turistici, lo è ancora di più. Va chiesto per primo, prima ancora della proposta.
- Il parere paesaggistico non si recupera in una settimana. Se una pratica lo richiede, la data del rogito si fissa dopo, non prima.
Quando un cliente chiede «quanto ci vuole», la risposta onesta è: dipende da quanti di questi dieci punti sono già in ordine. Con i documenti completi si va in pochi giorni; con un condono pendente e un vincolo di mezzo si ragiona in mesi.
Che cosa chiediamo noi, e che cosa chiedete voi
Per evitare doppioni e perdite di tempo:
- lo Studio esamina registri immobiliari, catasto, provenienze, situazione ipotecaria, regime patrimoniale, e legge i documenti edilizi che gli arrivano;
- il tecnico di fiducia fa il rilievo, ricostruisce lo stato legittimo, chiede l’accesso agli atti, valuta se un intervento è sanabile;
- l’agenzia raccoglie i documenti prima della proposta e mette nel contratto le condizioni che servono davvero, non formule generiche.
Le informazioni di questa scheda sono pubbliche e uguali per tutti. Lo Studio non ha canali riservati ai professionisti né accordi di segnalazione: sarebbe contrario ai principi di deontologia notarile.
Domande e risposte
Si può rogitare con un condono ancora pendente?
Sì, indicando nell’atto gli estremi della domanda e i versamenti. Va però spiegato al compratore che la pratica resta a carico dell’immobile.
Il certificato di destinazione urbanistica serve sempre?
È obbligatorio per i terreni. Per i fabbricati è spesso utile lo stesso, soprattutto dove il piano è restrittivo.
Chi paga il tecnico?
Di regola chi vende, perché è chi deve dimostrare che la casa è regolare. Si può concordare diversamente, ma va scritto.
Lo Studio firma atti su immobili fuori dalla Campania?
Sì. Il limite di territorio riguarda il luogo dove l’atto viene ricevuto, non dove si trova l’immobile: la firma è a Napoli, l’istruttoria si fa a distanza.
Le fonti, per chi vuole controllare
- Art. 9-bis del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, su Normattiva — stato legittimo.
- Art. 167 del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, su Normattiva — compatibilità paesaggistica.
- Legge regionale della Campania 27 giugno 1987, n. 35 (PUT), testo vigente.
- Art. 25 del D.L. 28 settembre 2018, n. 109, su Normattiva — condono nei tre Comuni di Ischia.
Sta preparando un atto su un’isola o in costiera? Ci scriva: la prima risposta arriva entro un giorno lavorativo, il preventivo è scritto voce per voce. Si può fare anche una Consulenza online, oppure chiedere il preventivo.
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