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Caso concreto: l’uliveto di Andria, il compratore e il vicino che coltiva

Aggiornato al 25/09/2026 – versione 2 · che cosa è cambiato: aggiunta la sezione «I casi che capitano e come si fanno in atto», con requisiti del vicino, IAP, più confinanti, casi esclusi, Cassazione recente e fonti del Notariato e di Federnotizie.

In breve: chi vende un terreno agricolo confinante con il fondo di un coltivatore diretto deve prima offrirglielo, alle stesse condizioni, mandandogli il compromesso firmato con raccomandata. Il vicino ha 30 giorni per decidere. Se la vendita si fa senza questo passaggio, il vicino può riprendersi il terreno dal compratore entro un anno dalla trascrizione.

La situazione

Caso inventato, con numeri di esempio. Renato vive a Napoli e possiede un uliveto di due ettari nelle campagne di Andria, ereditato dal padre. Non ha tempo per curarlo e decide di venderlo.

Il compratore lo trova subito: Alessandro, che lavora in banca e vuole l’uliveto per l’olio di famiglia. Offre 40.000 euro. Si stringono la mano e chiedono allo Studio di fissare direttamente il rogito, «tanto è tutto chiaro».

Il problema che nessuno aveva visto

Guardando la mappa catastale, lo Studio nota che l’uliveto confina con i campi di Domenico, che li coltiva da anni con la sua famiglia ed è coltivatore diretto. Sull’uliveto di Renato non c’è nessun affittuario.

In questa situazione la legge dà al vicino la prelazione agraria, cioè il diritto di comprare lui, al posto di Alessandro, allo stesso prezzo e alle stesse condizioni (art. 7 della legge 14 agosto 1971, n. 817, che richiama le regole dell’art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, sulla proprietà coltivatrice).

Se Renato avesse venduto senza avvisarlo, Domenico avrebbe potuto riscattare l’uliveto da Alessandro, pagando lo stesso prezzo, entro un anno dalla trascrizione della vendita. Alessandro avrebbe perso il terreno dopo averlo pagato. Il rogito diretto, così com’era pensato, era un rischio per il compratore.

Come si è risolto

Lo Studio ha chiesto al Comune il certificato di destinazione urbanistica: il terreno era davvero agricolo, quindi la prelazione andava rispettata. Poi i passi sono stati tre.

  1. Un compromesso completo. Renato e Alessandro hanno firmato un contratto preliminare con il nome del compratore, il prezzo vero e tutte le condizioni, come chiede il comma 4 dell’art. 8. La caparra era da restituire se il vicino avesse comprato.
  2. La raccomandata al vicino. Renato ha mandato a Domenico, con lettera raccomandata, la proposta di vendita e la copia del preliminare.
  3. I trenta giorni. Entro il termine Domenico ha risposto per iscritto: voleva comprare lui.

Alessandro ha riavuto la caparra, come previsto nel compromesso. Domenico ha pagato 40.000 euro, lo stesso prezzo: la legge gli dà, salvo accordi diversi, sei mesi dal trentesimo giorno dopo la notifica. L’atto si è firmato nello Studio a Napoli; Domenico, che non poteva lasciare il raccolto, ha firmato con una procura speciale fatta da un notaio vicino a casa sua.

Una cosa che Renato ha capito subito: il prezzo scritto nel compromesso deve essere quello vero. Se nella lettera si indica un prezzo più alto di quello poi scritto nell’atto, il vicino può riscattare il terreno anche se è stato avvisato (comma 5 dell’art. 8).

Se ti trovi nella stessa situazione

  1. Guarda chi confina, prima di cercare un compratore. Se il vicino coltiva lui stesso il suo terreno, probabilmente ha la prelazione. Se sul tuo terreno c’è un affittuario che lo coltiva, la precedenza spetta a lui.
  2. Chiedi al Comune il certificato di destinazione urbanistica. Serve per l’atto e dice se il terreno è davvero agricolo.
  3. Fai scrivere il compromesso dal notaio e spediscilo con raccomandata. Deve contenere il nome di chi compra, il prezzo vero e le condizioni. Conserva la ricevuta: è la prova che il vicino è stato avvisato.

I casi che capitano e come si fanno in atto

In breve: prima di vendere un terreno agricolo si controllano chi confina, che cosa dice il Comune e che contratto si firma. Da qui dipende se il vicino ha la prelazione e che cosa si scrive nell’atto.

Chi ha davvero la prelazione del confinante

Non basta coltivare il terreno accanto. Il vicino deve avere tutti i requisiti dell’art. 8 della legge 590/1965:

  • essere coltivatore diretto, cioè lavorare la terra con le proprie braccia e quelle della famiglia;
  • coltivare il suo fondo da almeno due anni;
  • non aver venduto altri terreni agricoli nei due anni prima, salvo piccoli appezzamenti;
  • non superare, con il terreno che compra, il triplo della superficie che la sua famiglia riesce a lavorare.

Lo ha ribadito la Corte di cassazione, sezione III civile, ordinanza 27 marzo 2024, n. 8338: il diritto del confinante estende quello dell’affittuario, quindi i requisiti sono gli stessi.

Dal 25 agosto 2016 la prelazione spetta anche all’imprenditore agricolo professionale (IAP: chi ricava dall’agricoltura il lavoro e il reddito principale, art. 1 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99), purché iscritto alla previdenza agricola e proprietario del fondo confinante. Lo ha stabilito l’art. 1, comma 3, della legge 28 luglio 2016, n. 154 (collegato agricolo).

I requisiti contano al momento del preliminare: chi diventa confinante dopo non può riscattare (Corte di cassazione, sezione III civile, ordinanza 23 gennaio 2026, n. 1519).

Più vicini che vogliono comprare

Si avvisano tutti i confinanti con i requisiti. Se più di uno vuole comprare, dal 10 aprile 2024 la legge preferisce i giovani imprenditori agricoli, prima le persone, poi le società di persone e le cooperative, poi le società di capitali (art. 8 della legge 15 marzo 2024, n. 36, sull’imprenditoria giovanile in agricoltura). Sostituisce i criteri dell’art. 7 del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228 (modernizzazione del settore agricolo).

Quando i criteri di legge non bastano, decide il giudice: sceglie chi è più adatto a formare un’azienda agricola più efficiente, guardando confini, accessi e caratteristiche dei fondi (Corte di cassazione, sezione III civile, ordinanza 9 aprile 2024, n. 9570).

Quando la prelazione non c’è

  • Terreno non agricolo per il Comune. Se il piano regolatore, anche non ancora approvato, lo destina a uso edilizio, industriale o turistico, la prelazione non spetta: lo dice il certificato di destinazione urbanistica.
  • Casa con giardino e terreno. La prelazione riguarda solo la parte agricola, non il giardino della casa: nel preliminare si divide il prezzo fra casa e terreno. I fabbricati al servizio dell’azienda agricola invece possono rientrare.
  • Contratti che non sono vendite. La legge parla di trasferimenti a pagamento: la donazione non è soggetta; la permuta (scambio di un bene con un altro) è esclusa in modo espresso. Il conferimento in società non è una vendita, ma se serve solo ad aggirare il vicino si può contestare (Corte di cassazione, sezione III civile, sentenza 11 aprile 2016, n. 6971).
  • Vendita a un parente. Attenzione: non è esclusa. La legge preferisce solo i coeredi del venditore che siano coltivatori diretti.

Se il prezzo o il compratore cambiano

Il prezzo scritto nella lettera al vicino deve essere quello vero. Se poi si vende a un altro compratore o a condizioni diverse, la lettera si rifà, anche se il vicino aveva già detto di no (Corte di cassazione, sezione III civile, ordinanza 21 marzo 2024, n. 7525).

Il termine per pagare, se il vicino compra, era di tre mesi; dal 19 maggio 2020 è di sei mesi (art. 224, comma 4, del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, decreto Rilancio). La modifica si applica anche ai giudizi già in corso quando è entrata in vigore la legge di conversione.

Che cosa si scrive nell’atto

  1. Chi coltiva il terreno e che non c’è un affittuario.
  2. Chi sono i confinanti e se, per quanto sa il venditore, hanno i requisiti.
  3. La lettera al vicino: data, raccomandata, preliminare allegato, e che i trenta giorni sono passati senza risposta.
  4. In alternativa, la rinuncia scritta del vicino, firmata dopo aver conosciuto compratore e prezzo: una rinuncia generica, data in anticipo, è discussa.
  5. La garanzia del venditore verso il compratore sulla verità di queste dichiarazioni.

Nel dubbio sui requisiti del vicino, la scelta prudente è avvisarlo comunque: la lettera costa poco, il riscatto può costare il terreno. Lo mostra il caso della masseria di Martina Franca e del vicino che poteva riscattarla. Per il quadro generale leggi la guida su certificato urbanistico, prelazione agraria e plusvalenza; per le imposte, le agevolazioni per chi compra un terreno agricolo.

Tutte le pronunce citate sono di sezione semplice, non delle Sezioni Unite: orientano, ma non chiudono ogni discussione. Si leggono sul sito ufficiale della Cassazione, italgiure.giustizia.it.

Fonti

Vedi anche: il terreno ereditato a Nardò, fra fratelli e vicino che coltiva, che cos’è il certificato di destinazione urbanistica, il caso della casa PEEP di Andria e tutti i casi spiegati dallo Studio.

Devi vendere o comprare un terreno agricolo? Chiedi un preventivo oppure prenota una Consulenza online. Puoi scrivere a segreteria@notaiofiorentinomarco.com o chiamare il +39 352 273 7467.

I nomi, gli importi e le date di questo caso sono inventati e servono solo da esempio. Il presente articolo ha finalità informativa: non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.

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