Aggiornato al 25/09/2026 – versione 2 · che cosa è cambiato: aggiunti i casi più frequenti, le sentenze della Cassazione e che cosa si scrive nell’atto.
In breve: una casa costruita in una zona PEEP può avere due limiti diversi: il terreno è ancora del Comune (diritto di superficie) e il prezzo di vendita ha un tetto (prezzo massimo di cessione). Si tolgono tutti e due con una convenzione con il Comune, a pagamento, prima di vendere. Farlo a trattativa aperta rischia di far saltare l’affare.
La situazione
Caso inventato, con numeri di esempio. Lucia ha comprato nel 2006 un appartamento in un quartiere di edilizia economica e popolare di Andria, quello che tutti chiamano «la zona PEEP». Da qualche anno lavora a Napoli e ha deciso di vendere.
Trova subito un compratore: Andrea, che abita nel palazzo di fronte e offre 135.000 euro. Si accordano a voce e chiedono allo Studio di preparare il compromesso, con una caparra di 15.000 euro.
Il problema che nessuno aveva visto
Il primo documento che lo Studio legge è l’atto di provenienza, cioè l’atto con cui Lucia aveva comprato. Lì c’erano due frasi che nessuno aveva notato.
La prima: Lucia non era proprietaria del terreno, ma aveva solo il diritto di superficie, cioè il diritto di avere la casa sopra un suolo che resta del Comune. Era una delle aree concesse dai Comuni con l’art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 (legge sulla casa). Questo diritto ha una durata scritta nella convenzione: quando scade, il proprietario del suolo diventa proprietario anche della costruzione (art. 953 del codice civile).
La seconda: la convenzione con il Comune fissava un prezzo massimo di cessione. Calcolato con la formula della convenzione, nel nostro esempio era di 96.000 euro, non 135.000. Vendere sopra quel tetto, con il vincolo ancora in piedi, espone a contestazioni sul prezzo anche anni dopo.
Lucia non lo sapeva. Andrea nemmeno. Il compromesso, così com’era pensato, non si poteva firmare.
Come si è risolto
La legge offre due strade, tutte e due scritte nell’art. 31 della legge 23 dicembre 1998, n. 448 (legge finanziaria 1999):
- la trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà (commi 45-48): il terreno diventa di Lucia, per la sua quota millesimale;
- l’affrancazione, cioè la rimozione del vincolo di prezzo (comma 49-bis): da quel momento la casa si vende al prezzo di mercato.
Lo Studio ha controllato prima tre cose. Erano passati più di cinque anni dalla prima assegnazione, come chiede il comma 47. Il Consiglio comunale, nel nostro esempio, aveva già deliberato la trasformazione per quel quartiere: dal 2022 senza quella delibera la procedura non parte, e va verificato Comune per Comune. E la convenzione originaria era stata recuperata presso l’ufficio Patrimonio.
Lucia ha presentato una sola istanza per tutte e due le procedure. La legge dà al Comune novanta giorni per comunicare quanto si deve pagare. Nel nostro esempio sono arrivati 9.800 euro per la trasformazione e 4.200 per l’affrancazione. Pagato il corrispettivo, la convenzione con il Comune è stata stipulata per atto pubblico e trascritta nei registri immobiliari: senza trascrizione, chi legge le visure vede ancora il vincolo.
Ad Andrea lo Studio lo ha spiegato subito e per iscritto: niente caparra finché il vincolo c’era. Ha aspettato. Quattro mesi dopo la vendita si è firmata nello Studio a Napoli, a 135.000 euro, con la casa in piena proprietà e senza vincoli di prezzo. Il notaio può ricevere atti su case che si trovano in tutta Italia, ma firma nella regione della sua sede.
Se ti trovi nella stessa situazione
- Rileggi il tuo atto di acquisto prima di mettere l’annuncio. Cerca le parole «diritto di superficie», «convenzione», «prezzo massimo di cessione», «legge 865/1971».
- Chiedi al Comune la convenzione e la delibera. L’ufficio giusto è quasi sempre il Patrimonio, non l’edilizia privata. Senza questi due documenti nessuno può dirti quanto costa.
- Manda i documenti al notaio prima del compromesso. Tra istanza, risposta del Comune, pagamento e atto passano mesi: meglio saperlo prima di prendere una caparra.
I casi più frequenti e come si fanno in atto
In breve: ogni casa convenzionata ha regole sue, e si leggono nella convenzione con il Comune. Prima si capisce quale dei casi qui sotto è il tuo, poi si decide se basta il prezzo vincolato o se serve una procedura con il Comune.
La regola di fondo: il vincolo segue la casa
Per la Corte di cassazione, sezioni unite civili, sentenza 16 settembre 2015, n. 18135, il prezzo massimo non riguarda solo la prima vendita: segue la casa in tutti i passaggi, come un peso legato all’immobile, finché non viene tolto con la procedura di legge. È una pronuncia delle Sezioni Unite, quindi chiude il contrasto che c’era prima.
La Corte di cassazione, sezioni unite civili, sentenza 6 luglio 2022, n. 21348, ha applicato la stessa regola anche alle convenzioni dell’art. 18 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (testo unico edilizia), le vecchie «convenzioni Bucalossi». Un commento è su Federnotizie (Roberto Ferrazza, 8 febbraio 2023).
I casi, uno per uno
- Casa in proprietà, non in superficie, ma con il prezzo vincolato. Il terreno è già tuo: serve solo l’affrancazione del vincolo di prezzo (art. 31, comma 49-bis, della legge 23 dicembre 1998, n. 448). Per le convenzioni in proprietà firmate prima del 15 marzo 1992 una parte dei notai ritiene che non ci fosse un prezzo massimo, ma solo divieti di vendita poi aboliti: si legge la convenzione.
- Casa in superficie, ma la convenzione non dice come si calcola il prezzo. Per la Corte di cassazione, ordinanza 5 gennaio 2024, n. 377, se la convenzione non contiene i criteri per calcolare il prezzo massimo, il vincolo non opera. È una sola pronuncia, non delle Sezioni Unite: si usa con prudenza. Resta comunque il suolo del Comune, e per averlo serve la trasformazione.
- Convenzione scaduta. Le convenzioni in proprietà hanno una durata, di regola fra venti e trent’anni: finita quella, il vincolo di prezzo non opera più. Nella superficie la durata è più lunga e, quando scade, la casa passa al Comune. La data si legge nella convenzione, non si presume.
- Vendita prima dei cinque anni. L’affrancazione si può chiedere solo dopo cinque anni dal primo trasferimento, la trasformazione dopo cinque anni dalla prima assegnazione (commi 47 e 49-bis). Prima si vende solo al prezzo vincolato e con i requisiti del compratore previsti dalla convenzione, se ci sono.
- Comune che non ha deliberato. Dal 2022 la trasformazione si fa solo nelle aree per cui il Consiglio comunale ha deliberato (comma 47, modificato dal decreto-legge 21 marzo 2022, n. 21). Senza delibera la procedura non parte.
- Chi calcola il prezzo massimo. Si calcola con la formula della convenzione, aggiornata come dice la convenzione stessa. Vale per ogni venditore della catena, non solo per il primo. Il calcolo si fa prima del compromesso, con i documenti del Comune.
- La banca e il mutuo. Finché il vincolo c’è, il valore su cui ragionare è il prezzo vincolato, non quello di mercato: conviene parlarne con la banca subito. Se la casa viene pignorata, il creditore deve avvisare il Comune (art. 1, commi 376-379, della legge 30 dicembre 2020, n. 178).
- Chi ha comprato a prezzo libero in passato. Dal 2018 la legge dice che la vendita non produce effetti solo per la parte di prezzo sopra il tetto (comma 49-quater). Chi ha pagato di più può chiederla indietro, ma la pretesa si estingue se il vincolo viene tolto dopo, anche a vendita già fatta. La Corte costituzionale, sentenza n. 210 del 2021, ha ritenuto questa regola conforme alla Costituzione. Tempi e prescrizione della richiesta vanno esaminati sul caso concreto.
Che cosa si scrive nell’atto
- Gli estremi della convenzione con il Comune e della sua trascrizione.
- Se il vincolo è stato tolto: gli estremi della convenzione di affrancazione o di trasformazione e della sua trascrizione.
- Se il vincolo c’è ancora: il prezzo non superiore al massimo, con il calcolo o il documento del Comune che lo attesta.
- I requisiti del compratore, se la convenzione li chiede, e le sue dichiarazioni.
- Per chi compra: la dichiarazione di aver ricevuto copia della convenzione e di conoscerne i limiti.
Per approfondire: come trovare la delibera del tuo Comune per la trasformazione, perché il vincolo di prezzo vale anche per chi rivende e che cosa cambia con il Piano Casa 2026 per le case popolari.
Fonti
- Art. 31, commi 45-49-quater, della legge 23 dicembre 1998, n. 448 (Normattiva)
- Art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, aree PEEP (Normattiva)
- Art. 953 del codice civile, diritto di superficie a tempo determinato (Normattiva)
- Art. 18 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, testo unico edilizia (Normattiva)
- Decreto-legge 21 marzo 2022, n. 21, convertito dalla legge 20 maggio 2022, n. 51 (Normattiva)
- Art. 1, commi 376-379, della legge 30 dicembre 2020, n. 178, pignoramento delle case di edilizia pubblica (Normattiva)
- Corte di cassazione, sezioni unite civili, sentenza 16 settembre 2015, n. 18135: il vincolo di prezzo segue la casa nei passaggi successivi. Commento: Massimo Saraceno, Federnotizie, 16 febbraio 2022
- Corte di cassazione, sezioni unite civili, sentenza 6 luglio 2022, n. 21348: stessa regola per le convenzioni dell’art. 18 del testo unico edilizia. Commento: Roberto Ferrazza, Federnotizie, 8 febbraio 2023
- Corte di cassazione, ordinanza 5 gennaio 2024, n. 377: senza criteri di calcolo nella convenzione il vincolo non opera. Commento: Gian Marco Antonelli, Federnotizie, 5 novembre 2025
- Corte costituzionale, sentenza n. 210 del 2021 (depositata il 5 novembre 2021), sul comma 49-quater
- Giovanni Rizzi, Non c’è pace per l’edilizia convenzionata, Federnotizie, 27 maggio 2022, sulle modifiche del decreto-legge 21/2022 all’art. 31
- Giovanni Rizzi, Le novità in materia di edilizia residenziale convenzionata, Federnotizie, 15 gennaio 2019, sul comma 49-quater
- Roberto Ferrazza, Edilizia convenzionata PEEP: primi spunti di riflessione sulla legge n. 136/2018, Federnotizie, 17 aprile 2019
- Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 31-2021/PC, Immobili di edilizia residenziale pubblica e vendita forzata (A. Crivelli, E. Gasbarrini)
- Consiglio Nazionale del Notariato, sito istituzionale
Vedi anche: la guida su affrancazione e trasformazione delle case convenzionate, perché il prezzo di una casa ex PEEP può non essere legittimo, il caso della casa donata a Trani e del mutuo negato e tutti i casi spiegati dallo Studio.
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I nomi, gli importi e le date di questo caso sono inventati e servono solo da esempio. Il presente articolo ha finalità informativa: non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.
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