La compravendita è l’atto più frequente nella vita di uno studio notarile e, per la maggior parte delle persone, l’operazione economica più importante della propria vita. Vale la pena capire come funziona davvero prima di arrivare al rogito.
Che cos’è
È il contratto con cui una parte trasferisce all’altra la proprietà di un bene (o un altro diritto) in cambio del pagamento di un prezzo. È quello che la distingue dalla permuta, dove si scambia una cosa contro un’altra cosa.
Quando passa la proprietà
Nel diritto italiano vale il principio consensualistico: la proprietà passa nel momento in cui le parti manifestano validamente il proprio consenso, non alla consegna del bene o al pagamento. Quando si firma il rogito, l’immobile è già dell’acquirente, anche se le chiavi verranno consegnate dopo.
Le parti possono però rinviare l’effetto traslativo a un momento successivo: è il caso della vendita di cosa futura (un immobile ancora da costruire), dove la proprietà passerà solo quando il bene verrà ad esistenza.
Cosa controlla il notaio prima del rogito
È la parte invisibile del lavoro, ed è quella che rende sicuro l’acquisto:
- Chi vende è davvero il proprietario? Si ricostruisce la provenienza dell’immobile, risalendo agli atti precedenti.
- L’immobile è libero da ipoteche, pignoramenti o vincoli? Si eseguono le visure nei registri immobiliari.
- La situazione urbanistica e catastale è regolare? Si verificano titoli edilizi e conformità catastale: un abuso non sanato può rendere l’atto nullo.
- Chi firma ha i poteri per farlo? Identità, capacità, regime patrimoniale, eventuali procure.
Queste verifiche non sono opzionali: rinunciarvi è espressamente considerato una violazione dei principi deontologici della professione.
Quanto costa
Il costo si compone di imposte (la voce più pesante, che il notaio riscuote e versa allo Stato) e di onorario. Acquistando da privato l’imposta di registro è del 9%, che scende al 2% con le agevolazioni prima casa. Se poi si chiede l’applicazione del prezzo-valore, le imposte si calcolano sul valore catastale anziché sul prezzo, con un risparmio spesso notevole e onorari ridotti del 30%.
Approfondisci: la tassazione dei trasferimenti immobiliari e le agevolazioni prima casa.
Prima del rogito: il preliminare
Quasi sempre si passa da un contratto preliminare, che impegna le parti in attesa del rogito. È il momento in cui si versano caparra e acconti: farlo con l’assistenza del notaio, ed eventualmente trascrivere il preliminare, protegge l’acquirente da ipoteche o vendite successive.
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