In breve
Registrazione, trascrizione e voltura viaggiano da vent’anni per via telematica. Dal 2010 l’atto pubblico può nascere già informatico, firmato digitalmente. Dal 2022 una SRL si costituisce in videoconferenza, e le assemblee societarie online restano possibili fino al 30 settembre 2026. Ma l’identificazione delle parti, l’indagine della volontà, la lettura dell’atto e la firma della casa restano lì dove erano: davanti a una persona.
Chi ha comprato casa negli anni Novanta se lo ricorda: l’atto battuto a macchina, i fogli cuciti con lo spago, il praticante che partiva a piedi verso l’ufficio del registro con la cartellina sotto il braccio, e la conservatoria che rispondeva dopo settimane. Il notaio era, prima di tutto, un ufficio che produceva e spostava carta.
Oggi in quello stesso studio la carta si vede poco. Ma non è diventato uno sportello automatico: è cambiato il mezzo, non il mestiere. Vediamo cosa è cambiato per davvero, e cosa invece è rimasto identico — perché sono proprio le cose rimaste identiche a spiegare perché il notaio serve ancora.
Cosa è cambiato davvero
1. Gli adempimenti dopo l’atto sono diventati un invio solo. Con l’adempimento unico telematico il notaio registra l’atto, lo trascrive nei registri immobiliari e chiede la voltura catastale con un unico invio, versando contestualmente le imposte. Quello che una volta erano tre code in tre uffici diversi oggi è una trasmissione che parte dallo studio. Per chi compra il vantaggio è concreto: la casa risulta intestata a lei in pochi giorni, non in mesi.
2. L’atto può nascere già informatico. Il decreto legislativo 2 luglio 2010, n. 110 ha aggiunto alla legge notarile le regole sull’atto pubblico informatico: l’art. 47-ter stabilisce che la lettura la fa il notaio usando e controllando personalmente gli strumenti informatici; l’art. 52-bis disciplina le firme, che le parti appongono con firma digitale o elettronica alla presenza del notaio, e il notaio appone la propria per ultima, davanti a loro; l’art. 62-bis prevede che la raccolta degli atti informatici sia conservata in una struttura gestita dal Consiglio Nazionale del Notariato. Nessun foglio, stessa sequenza di sempre.
3. I controlli si fanno in tempo reale. Visure ipotecarie, catastali e camerali arrivano in pochi minuti dalla scrivania. Non è un dettaglio tecnico: significa che un’ipoteca iscritta la settimana prima del rogito si vede la mattina stessa dell’atto, e non tre giorni dopo con una telefonata imbarazzante.
4. Una società si costituisce in videoconferenza. In attuazione della direttiva (UE) 2019/1151, il decreto legislativo 183/2021 e il decreto ministeriale 155/2022 hanno reso possibile costituire SRL e SRL semplificate davanti al notaio in videoconferenza, sulla piattaforma del Notariato. Le condizioni sono precise: conferimenti in denaro, sede in Italia, statuto conforme al modello ministeriale, identificazione e firma digitale sulla piattaforma. Fuori da quei confini — conferimenti in natura, statuti su misura, patti parasociali — si torna al tavolo. Ne abbiamo raccontato un esempio concreto in questo caso risolto.
5. Le assemblee societarie restano online. L’art. 106 del decreto legge 18/2020, quello nato nei mesi della pandemia, consente alle società di tenere assemblee in videoconferenza anche senza previsione statutaria: il termine è stato prorogato al 30 settembre 2026 dal decreto legge 31 dicembre 2025, n. 200. Il Consiglio Notarile di Milano, con le massime 187 e 216, ha chiarito che l’assemblea può svolgersi interamente da remoto, presidente compreso, e anche senza un luogo fisico di convocazione.
6. Anche il documento in tasca è cambiato. Dal 3 agosto 2026 la vecchia carta d’identità di cartoncino non basta più per firmare un atto nuovo: serve la carta d’identità elettronica o il passaporto. Il decreto legge 108/2026 l’ha salvata solo per i rapporti contrattuali già in corso e, fino al 31 gennaio 2027, per banca, poste, sanità e uffici pubblici. È la prima cosa da controllare prima di fissare l’appuntamento: trovi l’elenco completo in Documenti da portare in Studio.
Cosa non è cambiato per niente
Qui sta il punto, e vale la pena dirlo senza giri di parole.
- L’identificazione delle parti. L’art. 49 della legge notarile chiede al notaio di essere certo dell’identità di chi firma. Non esiste un algoritmo che se ne assuma la responsabilità al posto suo: la certezza è un fatto personale, e resta sua.
- L’indagine della volontà. L’art. 47 gli chiede di capire cosa vuole davvero chi ha davanti e di tradurlo in un atto che regga. È la parte meno digitalizzabile del mestiere: si fa con le domande.
- La lettura dell’atto. Digitale o di carta, l’atto va letto alle parti dal notaio, di persona. È l’ultimo momento in cui si può ancora correggere qualcosa, e nessuna piattaforma lo ha abolito.
- La compravendita di una casa si firma in presenza. Non esiste il rogito immobiliare in videoconferenza. Chi non può esserci si fa rappresentare con una procura — strumento antico e perfettamente funzionante — ma qualcuno, in quella stanza, ci deve stare.
«’A carta canta.»
E adesso canta pure quando sta dentro al computer: cambia il supporto, non la prova. Quello che è scritto e firmato vale, e vale contro tutti.
Cosa cambia per te, in pratica
- Porta la CIE, non il cartoncino. E controlla che non sia scaduta la settimana prima, non la mattina stessa.
- I documenti viaggiano per posta elettronica. Visure, bozze e certificati arrivano e partono in digitale: dai allo studio un indirizzo che leggi davvero.
- Chiedi la bozza in anticipo. È la vera differenza che ha fatto il digitale: oggi puoi leggerti l’atto a casa, con calma, giorni prima di firmarlo. Approfittane.
- Dopo l’atto ricevi un file, non solo un fascicolo. Copia in PDF/A firmata digitalmente, nota di trascrizione e volture: si conserva meglio di un cassetto e si trova in due secondi.
- Se hai una firma digitale, tienila attiva. Per le società serve; per tutto il resto, prima o poi, servirà.
Cosa fa il notaio
- Sceglie la forma giusta. Non tutto quello che si può fare a distanza conviene farlo a distanza: te lo dice prima, non dopo.
- Tiene insieme i controlli. Visure, conformità catastale, regolarità urbanistica, provenienze: la velocità del telematico non sostituisce la lettura di quello che torna indietro.
- Risponde di quello che firma. L’atto informatico ha la stessa forza di quello di carta, e la stessa responsabilità dietro.
- Conserva. Gli atti informatici stanno in una struttura dedicata, e ci restano: fra trent’anni si recuperano come si recupera oggi un atto del 1960.
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Domande frequenti
Posso comprare casa in videoconferenza?
No. La costituzione in videoconferenza è prevista per le SRL e le SRL semplificate, alle condizioni fissate dal d.lgs. 183/2021 e dal d.m. 155/2022. Per la compravendita immobiliare si firma in presenza, oppure si nomina un procuratore con atto notarile.
L’atto firmato digitalmente vale quanto quello di carta?
Sì. L’atto pubblico informatico è disciplinato dalla legge notarile così come modificata dal d.lgs. 110/2010: cambia il supporto, non l’efficacia. Le firme si appongono comunque alla presenza del notaio, che firma per ultimo.
Fino a quando si possono fare le assemblee in videoconferenza?
La proroga dell’art. 106 del d.l. 18/2020 arriva al 30 settembre 2026, per effetto del d.l. 31 dicembre 2025, n. 200. Indipendentemente dalla proroga, lo statuto può prevedere l’assemblea interamente da remoto.
Serve la firma digitale per andare dal notaio?
Per un atto ricevuto in studio, no: basta il documento di identità valido. Serve per gli atti informatici e per le procedure societarie telematiche, dove le parti firmano con firma digitale o elettronica.
Quanto ci vuole oggi perché la casa risulti intestata a me?
Con l’adempimento unico telematico registrazione, trascrizione e voltura partono subito dopo l’atto: i tempi si misurano in giorni, non più in mesi come quando gli adempimenti erano tre procedure separate su carta.
Fonti per verificare
- Decreto legislativo 2 luglio 2010, n. 110, sull’atto pubblico informatico redatto dal notaio (artt. 47-bis, 47-ter, 52-bis, 57-bis, 62-bis e 68-bis della legge notarile) — testo del decreto.
- Legge 16 febbraio 1913, n. 89 (legge notarile), artt. 47, 49 e 51: indagine della volontà, certezza dell’identità delle parti, lettura dell’atto.
- Direttiva (UE) 2019/1151 sull’uso di strumenti digitali nel diritto societario — testo su EUR-Lex — attuata con d.lgs. 183/2021 e d.m. 155/2022 per la costituzione di SRL e SRLS in videoconferenza.
- Art. 106 del d.l. 17 marzo 2020, n. 18, prorogato al 30 settembre 2026 dal d.l. 31 dicembre 2025, n. 200; Consiglio Notarile di Milano, massime 187 e 216 — Federnotizie.
- Regolamento (UE) 2019/1157 e decreto legge 108/2026 sulla validità della carta d’identità cartacea.
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