Caso concreto: tra Monopoli e Polignano un rustico venduto a lavori in corso, con i bonus

📅 Pubblicato il 10 ottobre 2026🔄 Aggiornato il 10 ottobre 2026

Caso tipo, nomi di fantasia: il caso è ricostruito per spiegare le regole, non riguarda persone reali. È informazione generale, non un parere.

In breve: se vendi una casa su cui stai usando la detrazione per le ristrutturazioni, le rate non ancora godute passano al compratore, salvo che nell’atto scriviate diversamente. Le spese future le sostiene e le detrae chi diventa proprietario. E se vendi entro cinque anni dall’acquisto, attenzione alla plusvalenza.

La situazione

Sergio vive a Napoli. Nel 2024 ha comprato per 140.000 euro un rustico in campagna tra Monopoli e Polignano a Mare, accatastato come abitazione ma da rifare quasi del tutto. Ha ottenuto il titolo edilizio, ha iniziato i lavori e nel 2025 ha pagato 60.000 euro con bonifico “parlante”, per usare la detrazione per le ristrutturazioni. Nel 2026 un cambio di lavoro lo porta all’estero: decide di vendere a Francesca, che vuole farne la sua casa e finire i lavori a modo suo, per 250.000 euro. Sergio ha chiesto allo Studio una Consulenza online; l’atto si è poi firmato a Napoli, nel nostro Studio: il limite dell’art. 27 della legge 89/1913 riguarda il luogo in cui il notaio riceve l’atto, non quello in cui si trovano i beni, e un rustico che sta tra Monopoli e Polignano a Mare si può quindi vendere davanti a un notaio di Napoli. Sergio, ormai all’estero, ha firmato con una procura speciale.

Il problema: tre domande

1. A chi vanno le rate della detrazione non ancora usate?
2. Come si vende una casa con il cantiere aperto?
3. Quanto costa vendere dopo due anni?

Le risposte, passo per passo

1. Le rate. La detrazione si ripartisce in dieci rate annuali. In caso di vendita, le rate non utilizzate passano per legge al compratore persona fisica, salvo diverso accordo tra le parti (art. 16-bis, comma 8, TUIR). Sergio, che non avrà più redditi in Italia, ha preferito lasciarle a Francesca e ha tenuto conto del loro valore nel prezzo. L’atto lo dice in modo espresso.
2. Le aliquote. Per le spese del 2026 la detrazione è del 50% sull’abitazione principale del proprietario e del 36% negli altri casi, con un limite di spesa di 96.000 euro per unità, come riepilogato dall’Agenzia delle Entrate. Le spese future le paga Francesca, a suo nome: se la casa diventerà la sua abitazione principale, potrà avere l’aliquota più alta, nel limite di spesa che resta per l’unità.
3. Il titolo edilizio. Il titolo è stato volturato a Francesca in Comune dopo l’atto; il direttore dei lavori ha redatto un verbale sullo stato del cantiere alla data della vendita, allegato all’atto. L’impresa ha chiuso il contratto con Sergio e firmato un nuovo contratto con Francesca.
4. Catasto e conformità. Con il cantiere aperto, il tecnico e il notaio hanno valutato come rappresentare lo stato dell’immobile al Catasto e nell’atto, indicando gli estremi del titolo edilizio e i lavori in corso. Alla fine dei lavori Francesca aggiornerà la planimetria.
5. La plusvalenza. Chi vende entro cinque anni dall’acquisto un immobile che non è stato la propria abitazione principale deve pagare le imposte sulla plusvalenza (art. 67 TUIR). Le spese dei lavori documentate aumentano il costo e riducono la plusvalenza. Sergio ha chiesto al notaio di applicare l’imposta sostitutiva direttamente nell’atto.

Il risultato

Con i numeri di fantasia: 250.000 euro di prezzo, meno 140.000 di acquisto e 60.000 di lavori documentati, meno le spese notarili dell’acquisto: la plusvalenza si è ridotta a meno di 50.000 euro, tassata nell’atto. Francesca ha comprato una casa con il titolo edilizio valido, le rate residue della detrazione e un cantiere documentato. Nessuno dei due dovrà discutere tra dieci anni su chi aveva diritto a che cosa.

Le imposte, in breve

• Chi compra da un privato: imposta di registro del 9%, oppure del 2% con le agevolazioni prima casa e un minimo di 1.000 euro, più 50 + 50 euro di ipotecaria e catastale. Per le abitazioni comprate da persone fisiche la base può essere il valore catastale, se si sceglie il «prezzo-valore».
• Chi vende entro cinque anni un immobile che non è stato la sua abitazione principale paga le imposte sulla plusvalenza; si può chiedere al notaio di applicare l’imposta sostitutiva del 26% nell’atto stesso.
• I lavori riducono la plusvalenza: fatture e bonifici «parlanti» documentano le spese che si sommano al costo di acquisto. Vanno conservati e consegnati prima dell’atto.
• La detrazione per le ristrutturazioni non è un’imposta dell’atto, ma pesa sul valore: le rate non godute passano al compratore, salvo patto contrario da scrivere nell’atto.
• Fonti ufficiali: Agenzia delle Entrate, guida «L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali» e scheda ristrutturazioni edilizie.

L’importo esatto si calcola sul caso concreto: nel preventivo scritto le imposte le trovi voce per voce.

Cosa fare in pratica

• Prima di vendere, raccogli fatture, bonifici e titolo edilizio: servono per la detrazione e per la plusvalenza.
• Decidi con il compratore a chi vanno le rate residue e scrivilo nell’atto.
• Fai redigere al direttore dei lavori un verbale dello stato del cantiere.
• Organizza voltura del titolo edilizio e nuovo contratto con l’impresa.
• Se vendi entro cinque anni, chiedi il calcolo della plusvalenza prima del preliminare.

Domande frequenti

Il venditore può tenersi le rate?
Sì, se lo prevede l’atto di vendita. Senza clausola passano al compratore.

Il compratore detrae anche le spese pagate dal venditore?
Detrae le rate residue che gli vengono trasferite, non una nuova detrazione sulle stesse spese.

Si può vendere un rustico senza finire i lavori?
Sì, se il titolo edilizio è valido e lo stato dell’immobile è descritto con chiarezza nell’atto.

Fonti

• TUIR, D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917, artt. 16-bis e 67 (Normattiva)
• Ristrutturazioni edilizie, scheda informativa (Agenzia delle Entrate)
• Legge 16 febbraio 1913 n. 89, art. 27 (Normattiva)

Un altro caso pugliese: la casa vacanze di Vieste in zona paesaggistica.

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