In breve: il modulo che arriva dalla società dell’energia non è un affitto qualunque: è quasi sempre un diritto di superficie, cioè un diritto reale che dura decenni, si trascrive e si ipoteca. Prima di firmare bisogna sapere tre cose: se su quel terreno l’impianto è davvero autorizzabile, quanto dura l’impegno, e chi smonta i pannelli alla fine.
La situazione di partenza
Lucia e Ludovica sono sorelle, una vive a Napoli e l’altra a Mesagne. Possiedono 12 ettari di seminativo fra Brindisi e Mesagne, affittati da anni a un agricoltore. Una società dell’energia offre 3.000 euro l’anno per ettaro per trent’anni e manda un «contratto preliminare di costituzione del diritto di superficie» già pronto da firmare, con la richiesta di restituirlo entro una settimana. Le sorelle non capiscono che cosa stanno cedendo, e per quanto tempo.
Quanto vale, davvero, quel terreno
In provincia di Brindisi il mercato delle case viaggia su 1.710 euro al metro quadro di media, con Ostuni a 2.599 (rilevazione di agosto 2026, immobiliare.it): numeri che non c’entrano nulla con un seminativo, ma che spiegano perché molti proprietari di terra si sentano poveri accanto a chi possiede case. Un terreno agricolo si valuta a ettaro, e il riferimento pubblico per zona e coltura sono i valori agricoli medi della Puglia pubblicati dall’Agenzia delle Entrate. È questo il confronto che conta: nel nostro esempio il corrispettivo proposto, 36.000 euro l’anno per 12 ettari, in trent’anni supera di molte volte il valore del fondo. Un’offerta così non si valuta a occhio: si legge riga per riga, perché il prezzo alto è il segno che si sta cedendo qualcosa di importante e di lungo.
Il problema: che cosa si firma davvero
Con il diritto di superficie il proprietario permette a un altro di costruire e mantenere un’opera sul proprio suolo, restando proprietario del terreno (art. 952 c.c.). Se il diritto è a tempo, alla scadenza l’opera diventa del proprietario del suolo (art. 953 c.c.). Il contratto richiede la forma scritta e si trascrive nei registri immobiliari: per questo si fa con atto notarile.
C’è poi un secondo nodo, più recente. Dal 2024 la legge ha fortemente limitato i nuovi impianti fotovoltaici con moduli collocati a terra in zona agricola (art. 5 DL 63/2024, convertito con modificazioni). Restano possibili soltanto in determinate aree e nelle soluzioni agrivoltaiche che consentono di continuare a coltivare. Firmare un preliminare per un impianto che non otterrà mai l’autorizzazione significa bloccare il terreno per anni senza incassare nulla.
Che cosa ha fatto il Notaio
- Ha fatto verificare l’area prima di ogni firma. Con il certificato di destinazione urbanistica e un tecnico si è controllato se il terreno rientri fra quelli in cui l’impianto è ammesso e di che tipo sia il progetto: a terra o agrivoltaico.
- Ha affrontato l’affitto agrario. Il fondo era affittato a un coltivatore: il contratto va sciolto o adeguato d’accordo con lui, con l’assistenza delle organizzazioni agricole, e l’eventuale indennizzo va messo nero su bianco. Ignorarlo avrebbe significato una lite certa.
- Ha riscritto il preliminare imposto dalla società: durata massima dell’opzione, per esempio 24 mesi; corrispettivo dovuto anche nel periodo di attesa; efficacia subordinata all’ottenimento dell’autorizzazione; trascrizione del preliminare; spese a carico della società.
- Ha fissato la fine, non solo l’inizio. Nel contratto definitivo: durata di 30 anni, obbligo della società di smontare l’impianto e ripristinare il suolo alla scadenza, con garanzia bancaria o assicurativa per lo smaltimento, rivalutazione annuale del corrispettivo, divieto di cedere il diritto senza comunicazione.
- Ha spiegato la posizione della banca. La società finanzierà l’impianto e la banca chiederà ipoteca sul diritto di superficie: alla scadenza del diritto l’ipoteca si estingue, e il terreno delle sorelle non garantisce il debito della società.
Come è andata a finire
Il progetto è stato riformulato in versione agrivoltaica, compatibile con la coltivazione; l’affittuario ha accettato un adeguamento del contratto con un indennizzo. Le sorelle hanno firmato un preliminare di 24 mesi, con corrispettivo dovuto anche nell’attesa, e il definitivo è arrivato dopo l’autorizzazione. Il testo che la società aveva mandato «da firmare entro una settimana» non prevedeva né il termine dell’opzione né l’obbligo di smontaggio.
Che cosa impariamo
- La fretta è un metodo di trattativa, non un’urgenza reale. Un impegno di trent’anni non si firma in una settimana.
- Affitto e diritto di superficie non sono la stessa cosa: il secondo è un diritto reale, si trascrive, si ipoteca e resiste anche alla vendita del terreno.
- La scadenza vale quanto l’inizio. Chi smonta, chi paga lo smaltimento e con quale garanzia: se non è scritto, il problema resta al proprietario del suolo.
- Il contratto d’affitto agrario in corso non sparisce da solo: va sciolto o adeguato con chi coltiva.
Le imposte, in breve
- Registro al 15 per cento: per l’Agenzia delle Entrate la costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli, a favore di chi non è coltivatore diretto né imprenditore agricolo professionale, sconta l’aliquota prevista per i terreni agricoli, con il minimo di 1.000 euro. Di regola paga la società.
- Ipotecaria e catastale: 50 più 50 euro, perché il registro è proporzionale.
- Esempio con numeri inventati: se nell’atto il valore del diritto fosse fissato in 400.000 euro, il registro sarebbe di 60.000 euro. La base esatta si calcola sull’atto, non a occhio.
- I corrispettivi annui sono redditi per le proprietarie e vanno dichiarati: la qualificazione fiscale dipende da come è scritto il contratto e si decide con il commercialista. Anche per questo il testo va chiarito prima, non dopo.
Le imposte dipendono dal caso concreto: nel preventivo scritto le trovi voce per voce.
I documenti che servono
- Certificato di destinazione urbanistica e verifica delle aree idonee — ufficio tecnico del Comune e strumenti regionali.
- Visure catastali, mappe e confini — Agenzia delle Entrate, servizi catastali.
- Ispezioni ipotecarie sul fondo, per ipoteche, servitù e vincoli già trascritti — Agenzia delle Entrate, servizi di pubblicità immobiliare.
- Valori agricoli medi della zona, per confrontare canone e valore del fondo — Osservatorio del mercato immobiliare, valori agricoli medi Puglia.
- Vincoli paesaggistici e ambientali sull’area — portale Paesaggio Puglia della Regione Puglia.
- Contratto d’affitto agrario in corso e ricevute dei canoni — il proprietario e le organizzazioni agricole che assistono le parti.
- Documenti della società: visura camerale, poteri di chi firma, progetto e stato dell’iter autorizzativo — li chiede lo Studio prima di preparare l’atto. Per l’inquadramento degli incentivi, Gestore dei servizi energetici.
Dove si firma
Il notaio riceve gli atti nel distretto in cui ha sede: il limite riguarda il luogo della firma, non il luogo in cui si trova il terreno. Il contratto su un fondo del Brindisino si può quindi firmare a Napoli, nello Studio di Viale Antonio Gramsci 19: Lucia viene di persona, Ludovica può rilasciare una procura speciale.
Cosa fare in pratica
- Non firmare il modulo della società senza averlo fatto leggere a chi lo capisce.
- Fai verificare se il tuo terreno può davvero ospitare l’impianto proposto.
- Limita la durata dell’opzione e fatti pagare anche l’attesa.
- Pretendi l’obbligo di smontaggio e una garanzia per il ripristino.
- Parla prima con l’affittuario: il suo contratto non sparisce da solo.
Domande frequenti
Meglio la superficie o l’affitto del terreno?
Le società preferiscono il diritto di superficie perché è un diritto reale, trascritto e ipotecabile. Il proprietario resta tale e riprende il suolo alla scadenza. L’affitto è più debole per la società, e quindi raramente proposto.
Se la società fallisce?
Per questo servono clausole di risoluzione per mancato pagamento e una garanzia per lo smaltimento: senza, i costi di rimozione rischiano di restare al proprietario del suolo.
Posso vendere il terreno durante i trent’anni?
Sì, ma chi compra acquista un terreno gravato dal diritto di superficie fino alla scadenza, e il prezzo ne tiene conto.
Questo caso informa in generale e non è un parere: ogni contratto proposto dalle società dell’energia è diverso. Da leggere accanto: la guida sul diritto di superficie per il fotovoltaico, con durata, canone e imposte, il confronto fra vendere, affittare o costituire la superficie, il caso dei tre fratelli di Acerra e della società che voleva i pannelli e quello dell’uliveto leccese colpito dalla Xylella. Capire prima di firmare.
Studio Notarile Marco Fiorentino
Le hanno proposto un contratto per il fotovoltaico?
Ce lo mandi prima di firmarlo: Le diciamo per iscritto che cosa cede e per quanto tempo. Rispondiamo entro un giorno lavorativo.
Il preventivo è gratuito. Il parere scritto comporta un onorario, che Le indichiamo prima di iniziare.
Caso tipo con nomi, importi e date di fantasia, a scopo informativo. Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.
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