Affitto d’azienda dal notaio: che cosa si firma e che cosa si rischia

Aggiornato al 19 settembre 2026 · versione 1

In breve: con l’affitto d’azienda il proprietario non vende il bar, il ristorante o il negozio: lo dà in gestione a un altro per un periodo, in cambio di un canone. Il contratto va fatto per iscritto e, per essere iscritto nel Registro delle Imprese, serve l’atto del notaio o la firma autenticata dal notaio (art. 2556 c.c.). Chi prende l’azienda deve gestirla bene e restituirla funzionante. I dipendenti passano con l’azienda. Le imposte cambiano molto a seconda di chi la dà in affitto.

Affitto d’azienda o affitto del locale?

Sono due contratti diversi. Nella locazione si prende un locale, spesso vuoto, e l’attività la si costruisce da sé. Nell’affitto d’azienda si prende un’attività già organizzata: arredi, attrezzature, scorte, insegna, clientela, spesso anche il personale. Conta la sostanza, non il nome: se il proprietario consegna solo le quattro mura, il contratto è una locazione anche se sulla carta c’è scritto «affitto d’azienda», e valgono le regole delle locazioni commerciali. Il confine è sottile anche in altri campi, come abbiamo visto per affitti brevi e bed and breakfast.

Che cosa si firma dal notaio

La legge chiede la forma scritta per provare il contratto. Ma per l’iscrizione nel Registro delle Imprese il contratto deve essere un atto pubblico o una scrittura privata autenticata: il notaio lo deposita entro trenta giorni (art. 2556 c.c.). L’iscrizione rende l’affitto conoscibile a tutti: fornitori, banche, Comune. Nel contratto si scrivono di solito la durata, il canone, l’inventario dei beni con i valori di partenza, chi paga le spese straordinarie, le garanzie e che cosa succede alla scadenza.

Gli obblighi di chi prende l’azienda

Il gestore deve usare la ditta dell’azienda, non può cambiarne la destinazione e deve conservare l’efficienza dell’organizzazione, degli impianti e delle scorte (art. 2562 c.c., che richiama le regole dell’usufrutto). Un bar resta un bar. A fine contratto si confrontano gli inventari: la differenza si regola in denaro, ai valori del momento finale. Il subaffitto non è libero: per l’affitto dei beni produttivi il codice lo vieta senza il consenso del proprietario (art. 1624 c.c.). Meglio scrivere nel contratto se è permesso e a quali condizioni. Anche il subaffitto si fa con la stessa forma e si iscrive nel Registro.

Concorrenza, contratti, crediti e debiti

• Concorrenza. Per tutta la durata dell’affitto il proprietario non può aprire un’attività che sottragga clienti all’azienda affittata (art. 2557 c.c.).
• Contratti in corso. Salvo patto diverso, il gestore subentra nei contratti dell’azienda che non hanno carattere personale, come le forniture (art. 2558 c.c.). Il terzo può recedere entro tre mesi se ha una giusta causa.
• Crediti e debiti. Le regole del codice sono scritte per la vendita dell’azienda (art. 2559 e art. 2560 c.c.). Nell’affitto è prudente dire nel contratto chi incassa i crediti e chi paga i debiti nati prima e durante la gestione.

I dipendenti

L’affitto è un trasferimento d’azienda anche per il diritto del lavoro: i rapporti di lavoro continuano con il gestore, che risponde insieme al proprietario dei crediti che i lavoratori avevano al momento del passaggio (art. 2112 c.c.). Se nell’azienda lavorano complessivamente più di quindici persone, proprietario e gestore devono informare per iscritto i sindacati almeno venticinque giorni prima (art. 47 della legge 428/1990). Chiedete al consulente del lavoro di verificarlo prima di fissare la data dell’atto.

Licenze e autorizzazioni

Il contratto dal notaio non basta ad aprire le serrande. Il gestore deve avere i requisiti personali richiesti per quell’attività e presentare al Comune, di solito tramite lo Sportello unico per le attività produttive, la comunicazione di subentro. Tempi e moduli dipendono dal tipo di attività e dal Comune: vanno controllati prima.

Le imposte

• Se chi dà in affitto è un’impresa (per esempio una società): il canone ha l’IVA e l’imposta di registro è fissa, 200 euro.
• Se chi dà in affitto non è un imprenditore (per esempio l’erede che non continua l’attività, o chi affitta l’unica azienda che aveva): niente IVA, e l’imposta di registro è del 3% sul totale dei canoni (art. 9 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986). Se l’azienda comprende immobili con un corrispettivo distinto, la parte immobiliare può avere un’aliquota diversa.
• Se gli immobili valgono più della metà dell’azienda, il fisco tratta l’affitto come la locazione dei fabbricati (art. 35, comma 10-quater, del D.L. 223/2006).

Un esempio con i numeri

Nomi e numeri inventati. Anna ha ereditato il bar del padre e non vuole gestirlo. Lo affitta a Paolo per cinque anni a 1.500 euro al mese: in tutto 90.000 euro di canoni. Anna non è imprenditrice: niente IVA, e l’imposta di registro è il 3% di 90.000, cioè 2.700 euro. Le scorte, calcolate ai prezzi di fine contratto, valgono 8.000 euro all’inizio e 6.500 alla fine: Paolo paga ad Anna la differenza di 1.500 euro. I due baristi passano a Paolo il giorno dell’atto.

E il «rent to buy» dell’azienda?

Si può affittare l’azienda con un patto di futuro acquisto: una parte dei canoni vale come acconto sul prezzo, se alla fine il gestore compra. È un accordo da costruire con cura, perché la legge sul rent to buy riguarda gli immobili.

Cosa fare in pratica

• Fate un inventario completo, con foto e valori, di arredi, attrezzature e scorte.
• Chiedete l’elenco dei contratti in corso e dei debiti, con le ultime scritture contabili.
• Fate verificare dal consulente del lavoro dipendenti, contratti collettivi e obblighi verso i sindacati.
• Controllate con il Comune licenze e requisiti del gestore prima della firma.
• Scrivete nel contratto durata, canone, garanzie, subaffitto e riconsegna.

Domande frequenti

Posso fare l’affitto d’azienda con una scrittura privata semplice?
Tra le parti la forma scritta basta per provarlo, ma senza atto pubblico o firma autenticata dal notaio il contratto non si iscrive nel Registro delle Imprese.

Il proprietario può aprire un bar accanto?
No, per tutta la durata dell’affitto non può fare concorrenza all’azienda affittata.

I dipendenti devono essere riassunti?
No: il rapporto di lavoro continua con il gestore, con gli stessi diritti.

Fonti

• Artt. 2556-2562 del codice civile (Normattiva)
• Art. 2112 del codice civile (Normattiva)
• Art. 47 della legge 428/1990 (Normattiva)
• D.P.R. 131/1986, Testo unico dell’imposta di registro e Tariffa (Normattiva)
• Art. 35 del D.L. 223/2006 (Normattiva)
• Agenzia delle Entrate, risposta n. 126 del 30 aprile 2025

Vedi anche: cessione d’azienda o cessione di quote, la due diligence prima di comprare un’azienda e affitti brevi: locazione o impresa?

Devi dare o prendere in affitto un’azienda? Chiedi un preventivo o prenota una Consulenza online.

Il presente articolo ha finalità informativa. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.