Pubblicato il 18 agosto 2026 · Aggiornato il 19 settembre 2026
Due situazioni diverse, stesso ostacolo. Nella prima, la casa è intestata a un figlio minorenne: magari gliel’ha lasciata un nonno. Nella seconda, la casa è di un genitore anziano che ha un amministratore di sostegno. In entrambi i casi la proprietà c’è, il compratore c’è, ma la vendita non si può fare con la sola firma di chi rappresenta.
Serve un’autorizzazione, perché la legge protegge chi non può difendersi da solo. La buona notizia è che dal 2023 quell’autorizzazione, in questi casi, la può rilasciare il notaio che stipulerà l’atto.
In breve
- Minore: firmano i genitori nell’esercizio della responsabilità genitoriale, e serve l’autorizzazione, che si concede solo per necessità o utilità evidente (art. 320 c.c.).
- Amministrazione di sostegno: il perimetro lo fissa il decreto di nomina. Si legge prima quello: dice se l’amministratore agisce in rappresentanza o in assistenza e per quali atti.
- Dove finiscono i soldi: è la parte che decide l’esito. La somma spettante alla persona protetta va destinata in modo verificabile — conto o libretto vincolato, reimpiego — e la destinazione si scrive nell’atto.
Chi firma, in concreto?
Per il minore firmano entrambi i genitori, se esercitano insieme la responsabilità genitoriale; se uno è mancante, lontano o impedito, firma l’altro, ma occorre documentarlo. Se il minore ha un tutore, si applicano gli artt. 374 e 375 c.c. Se i genitori sono separati, il consenso serve comunque da entrambi: la separazione non toglie la responsabilità genitoriale.
Per il beneficiario di amministrazione di sostegno dipende dal decreto del giudice tutelare. Ci sono decreti che attribuiscono la rappresentanza esclusiva per gli atti di straordinaria amministrazione: in quel caso firma l’amministratore. Ce ne sono altri che prevedono l’assistenza: firma il beneficiario con l’amministratore al fianco. Confondere i due schemi è l’errore più frequente, e produce un atto inefficace.
Per l’interdetto firma il tutore; per l’inabilitato il beneficiario con il curatore (art. 394 c.c.).
Quali documenti servono?
| Documento | Perché serve | Chi lo procura |
|---|---|---|
| Atto di provenienza (successione, donazione, acquisto) | Dimostra come il bene è arrivato alla persona protetta | La famiglia, o lo Studio con le visure |
| Decreto di nomina dell’amministratore di sostegno o del tutore | Definisce esattamente i poteri | La famiglia (copia dalla cancelleria) |
| Perizia di stima dell’immobile | Prova che il prezzo è congruo: è il cuore dell’istruttoria | Un tecnico di fiducia (geometra, architetto, ingegnere) |
| Documentazione catastale e urbanistica | Come in ogni compravendita: planimetria, titoli edilizi, conformità | Il tecnico |
| Proposta o preliminare | Mostra prezzo, tempi e condizioni reali | Le parti o l’agenzia |
| Indicazione della destinazione del ricavato | È ciò che rende l’operazione «utile» per la persona protetta | Il rappresentante, con il notaio |
Perché la destinazione del prezzo è così importante?
Perché l’autorizzazione non si dà «per vendere»: si dà perché l’operazione, nel suo insieme, giova alla persona protetta. Un immobile che costa manutenzione e IMU e non produce reddito può essere un peso; trasformarlo in liquidità vincolata può essere un vantaggio. Ma il vantaggio deve essere dimostrato, e la prova più solida è la tracciabilità del ricavato.
Le forme più usate sono tre: deposito su un conto o libretto vincolato intestato alla persona protetta, svincolabile solo con autorizzazione; reimpiego in un altro immobile o in strumenti finanziari a basso rischio; destinazione a spese necessarie documentate, tipicamente di cura e assistenza, nel caso dell’amministrazione di sostegno.
Nell’atto si scrive dove va ogni euro. Non è burocrazia: è la ragione per cui l’autorizzazione è stata data.
Il caso: mamma all’Arenella, un amministratore di sostegno e una casa che costava
Rita ha ottantasette anni e vive in una residenza assistita; la figlia è amministratore di sostegno. La casa all’Arenella è vuota da tre anni: IMU, condominio, un’infiltrazione, nessun reddito. La retta della residenza, invece, c’è ogni mese.
Il decreto di nomina attribuiva alla figlia la rappresentanza per l’ordinaria amministrazione e la assistenza per la straordinaria, senza menzionare la vendita di immobili. Primo passaggio, quindi: istanza al giudice tutelare per l’ampliamento dei poteri, perché il notaio può autorizzare l’atto, ma non può riscrivere il decreto.
Ottenuto il decreto integrativo, l’istruttoria è durata tre settimane: perizia di un architetto, conto dei costi annui a carico della casa, piano di utilizzo del ricavato con accantonamento per due anni di retta e il resto su libretto vincolato. L’autorizzazione notarile è stata rilasciata, comunicata, ed è diventata efficace dopo venti giorni.
(Caso di Studio, nomi e dettagli inventati: qualsiasi somiglianza con persone reali è casuale.)
Cosa fa il notaio
- Legge per primo il decreto di nomina e dice subito se basta o se va integrato dal giudice tutelare.
- Coordina la perizia di stima e verifica la congruità del prezzo rispetto al mercato e ai valori della zona.
- Conduce l’istruttoria dell’art. 21 D.Lgs. 149/2022 e rilascia l’autorizzazione motivata, oppure indirizza al tribunale quando è la strada giusta.
- Costruisce il pagamento in modo che la quota della persona protetta arrivi su un conto vincolato, e lo scrive in atto insieme ai mezzi di pagamento.
- Fa tutti i controlli ordinari della compravendita: catasto, urbanistica, provenienze, ipoteche, APE, antiriciclaggio.
Quanto costa
L’onorario del notaio è libero (tariffe abrogate dal D.L. 223/2006, convertito nella legge 248/2006); i parametri del D.M. 140/2012 servono solo come riferimento per la stima, e resta ferma la disciplina dell’equo compenso (legge 49/2023) nei rapporti con banche, assicurazioni e grandi imprese. Le imposte sono calcolate sulle norme: la vendita sconta le aliquote ordinarie, con la prima casa se ricorrono i requisiti in capo al compratore. Stime indicative aggiornate a settembre 2026: il preventivo scritto, gratuito e senza impegno, lo dà lo Studio. Il conto delle imposte lo fai con lo strumento imposte della compravendita.
Domande frequenti
Posso usare i soldi della vendita per pagare la retta della casa di riposo?
Sì, ed è uno degli impieghi più tipici, purché sia documentato: si indica l’importo accantonato, il conto su cui resta e il criterio di prelievo. Quello che non si può fare è far confluire il ricavato sul conto personale del rappresentante.
Se i genitori del minore sono separati e uno non è d’accordo?
La responsabilità genitoriale resta di entrambi, quindi occorre il consenso di tutti e due. In caso di disaccordo, la strada è il ricorso al giudice ai sensi dell’art. 316 c.c.: decide lui, nell’interesse del figlio.
Il minore proprietario deve essere presente alla firma?
No: firmano i genitori in sua rappresentanza. Se il minore ha compiuto i sedici anni, alcune situazioni ne richiedono l’ascolto; nella prassi, comunque, il notaio ne considera la volontà quando è in grado di esprimerla.
Si può firmare un compromesso prima di avere l’autorizzazione?
Si può, ma va scritto bene: il preliminare deve essere sottoposto alla condizione sospensiva del rilascio dell’autorizzazione, con un termine e con la restituzione della caparra se non arriva. Un compromesso «normale», in questi casi, espone chi rappresenta a responsabilità.
Devi vendere la casa di un minore o di un familiare protetto?
Mandaci il decreto di nomina e l’atto di provenienza: ti diciamo in due giorni se la strada è il notaio o il tribunale. Il preventivo scritto è gratuito e senza impegno.
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