Caso esemplificativo a fini informativi: nomi, luoghi, date e importi sono immaginari. Ogni situazione richiede l’esame dei documenti.
Il caso in 30 secondi
- 📍 La situazione: Tre fratelli vendono l’appartamento ereditato dal padre a Fuorigrotta, con un compromesso già firmato. Un fratello vive a Stoccarda.
- ⚖️ L’ostacolo giuridico: L’accettazione dell’eredità non era trascritta e la veranda non risultava in planimetria. Senza conformità catastale l’atto è nullo.
- ✅ La soluzione dello Studio: Accettazione tacita trascritta nel rogito, veranda regolarizzata e procura con apostille dalla Germania. Vendita in settanta giorni dal compromesso.
- Controlli. Successione, accettazione, ispezioni ipotecarie, planimetria e titoli edilizi.
- Regolarizzazione. Il geometra presenta la pratica edilizia e la variazione catastale della veranda.
- Rogito. Procura speciale con apostille e accettazione tacita trascritta nello stesso atto.
I punti chiave in breve
- Prima di vendere una casa ereditata serve l’accettazione dell’eredità trascritta.
- Una veranda non in planimetria va sistemata prima.
- L’erede che vive all’estero firma con una procura.
Aggiornato al 16 ottobre 2026.
Aggiornamento del 14 settembre 2026
Riletto e verificato: le regole raccontate qui (accettazione tacita, continuità delle trascrizioni, conformità catastale, procura dall’estero) sono ancora in vigore. Abbiamo aggiunto i link alle pagine servizio e alle Utilità del sito.
Il nodo: tre fratelli, un appartamento del papà e un compromesso già firmato
Gennaro, Rita e Salvatore hanno ereditato dal padre, morto nel 2015, un appartamento a Fuorigrotta. La dichiarazione di successione l’ha fatta un CAF nel 2016, le volture sono arrivate, e per anni nessuno ha più pensato alle carte. Nel maggio 2023 i tre decidono di vendere, l’agenzia trova un compratore e fa firmare un compromesso con rogito “entro sessanta giorni”. Salvatore però vive a Stoccarda da vent’anni. E la veranda sul balcone, chiusa dal papà negli anni Novanta, in planimetria non c’è. Gennaro ci chiama: “Il compratore ha fretta, riusciamo?”
Cosa abbiamo trovato nei controlli
Sulla provenienza per successione la nostra istruttoria segue una lista precisa: dichiarazione di successione e ricevute, eventuale testamento, accettazione dell’eredità e sua trascrizione, ispezioni ipotecarie sul defunto e sugli eredi, planimetria catastale, titoli edilizi, attestato energetico. Sono venute fuori tre cose.
- Nessuna accettazione trascritta. La dichiarazione di successione è un adempimento fiscale, non è l’accettazione dell’eredità; nei registri immobiliari la casa risultava ancora intestata al papà. Senza la trascrizione dell’accettazione manca la continuità delle trascrizioni (art. 2650 c.c.) e chi compra non sarebbe pienamente protetto.
- La veranda. La planimetria depositata in Catasto mostrava il balcone aperto: per legge (art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985) l’atto deve dichiarare la conformità tra planimetria e stato di fatto, altrimenti è nullo. E la chiusura del balcone è anche una questione edilizia, non solo catastale.
- Salvatore in Germania. Per vendere devono firmare tutti e tre; un volo per una firma è possibile, ma non è l’unica strada.
La soluzione, un pezzo alla volta
Accettazione. Vendere un bene ereditato è di per sé un’accettazione tacita (art. 476 c.c.). Così nell’atto di vendita abbiamo fatto risultare l’accettazione tacita dei tre fratelli e l’abbiamo trascritta contestualmente al rogito (art. 2648 c.c.), a loro spese, come vuole la prassi: un adempimento in più, nessun atto separato, e la catena delle trascrizioni si è chiusa dal papà ai figli e dai figli al compratore.
Veranda. Abbiamo fermato l’orologio per una settimana e chiesto ai fratelli di incaricare un geometra. Il tecnico ha verificato il titolo edilizio del palazzo, ha valutato la chiusura del balcone e ha presentato la pratica edilizia necessaria al Comune e la variazione catastale (DOCFA) con la planimetria aggiornata. Nell’atto il venditore ha dichiarato la conformità catastale e la storia edilizia con i nuovi riferimenti, e il compratore ha comprato sapendo esattamente cosa comprava. Il compromesso, che metteva la “regolarità” a carico dei venditori, è stato rispettato: i sessanta giorni sono diventati settanta, d’accordo con tutti.
Salvatore. Gli abbiamo preparato una procura speciale a vendere, con la descrizione dell’immobile, il prezzo minimo e i poteri per l’accettazione dell’eredità. L’ha firmata davanti a un notaio tedesco con apostille, ce l’ha mandata per corriere, e Rita ha firmato anche per lui. In alternativa avrebbe potuto usare il consolato italiano: i tempi erano più lunghi.
Rogitare nei sessanta giorni senza sistemare le carte: senza accettazione trascritta il compratore non è pienamente protetto, e senza conformità catastale l’atto è nullo.
Una settimana di pausa per il geometra e l’accettazione tacita trascritta nel rogito: i sessanta giorni sono diventati settanta, d’accordo con tutti.
Esito, tempi e costi (aggiornamento del 18 settembre 2026)
Esito. Vendita stipulata in settanta giorni dal compromesso: accettazione tacita dell’eredità trascritta nello stesso rogito (art. 476 e art. 2648 c.c.), veranda regolarizzata con pratica edilizia e variazione catastale (art. 29, comma 1-bis, L. 52/1985), procura con apostille del fratello in Germania allegata all’atto. I passaggi sono quelli che seguiamo ancora oggi.
Tempi. Dieci settimane dal compromesso al rogito: una per fermare l’orologio, tre per la pratica edilizia e la variazione catastale del geometra, due per la procura dalla Germania, il resto per le visure e l’istruttoria dell’atto.
Costi. L’onorario dello Studio è indicato nel prospetto dei costi più sotto. IVA, contributi e imposte vanno a parte e si calcolano sulle norme (per l’acquirente, con i requisiti prima casa, registro al 2 per cento sul valore catastale con il minimo di 1.000 euro e imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro; oggi D.Lgs. 123/2025, in vigore dal 1° gennaio 2026). La trascrizione dell’accettazione tacita, a carico dei venditori, la predisposizione del testo della procura speciale e il lavoro del geometra sono voci separate del preventivo scritto.
Cosa può imparare da questo caso
- La dichiarazione di successione non è l’accettazione: se l’accettazione non è mai stata trascritta, va fatta (anche tacitamente, nel rogito) prima di vendere, a spese di chi vende.
- Scarichi la planimetria catastale prima di mettere la casa in vendita: verande, tramezzi spostati e sottotetti “sistemati” escono sempre fuori, meglio che escano prima del compromesso.
- Un erede all’estero non blocca nulla: una procura con apostille preparata dallo Studio risolve, e la spedizione conta più del volo.
- Nel compromesso il termine per il rogito va scritto dopo aver fatto i controlli, non prima.
Prospetto dei costi in 3 voci
- Imposte e tasse per lo Stato: per la compravendita, imposta di registro e imposte ipotecaria e catastale (nell’esempio, con i requisiti prima casa, registro al 2 per cento sul valore catastale con il minimo di 1.000 euro e ipo-catastali fisse di 50 euro); la trascrizione dell’accettazione tacita è a carico dei venditori.
- Spese vive e visure: ispezioni ipotecarie sul defunto e sugli eredi, visure e planimetria catastale, bolli e diritti; il lavoro del geometra è una voce separata.
- Onorario dello Studio + IVA: nell’esempio, circa 1.140 euro oltre IVA per l’atto di vendita, su un prezzo di 160.000 euro con prezzo-valore. La predisposizione della procura speciale è una voce separata.
Prima di iniziare, lo Studio consegna un preventivo di massima scritto con queste tre voci.
Per approfondire: Notaio a Napoli per la successione, conformità catastale e firmare dall’estero con la procura. Per il conto del Suo caso: preventivo di massima scritto. Telefono e WhatsApp: +39 352 2737467.
Quali documenti servono se ha un caso simile
- Dichiarazione di successione con le ricevute ed eventuale testamento
- Planimetria catastale e titoli edilizi dell’immobile
- Compromesso già firmato
- Documenti d’identità degli eredi e procura con apostille per chi è all’estero
Elenco completo: documenti da portare in Studio.
Fonti
- Codice civile, artt. 476 (accettazione tacita), 2648 (trascrizione dell’accettazione) e 2650 (continuità delle trascrizioni) – normattiva.it
- Legge 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29, comma 1-bis (conformità catastale negli atti) – normattiva.it
- Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961 sull’apostille – hcch.net
- Agenzia delle Entrate, ispezione ipotecaria online – agenziaentrate.gov.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Guida per il cittadino “Successioni” – notariato.it
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, prima nei Distretti notarili di Lecce e di Trani, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
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