In breve
- Il Salva Casa (d.l. 69/2024, convertito dalla legge 105/2024) non è un condono: è una modifica stabile del Testo unico edilizia che rende più facile regolarizzare le piccole difformità. Gli abusi gravi (costruzione senza permesso o in totale difformità) restano fuori.
- Per i lavori eseguiti entro il 24 maggio 2024 le tolleranze salgono fino al 6 per cento nelle case fino a 60 mq (5 per cento fino a 100, 4 fino a 300, 3 fino a 500, 2 oltre); per i lavori successivi resta il 2 per cento. Le parziali difformità si sanano senza la doppia conformità (nuovo art. 36-bis del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, testo unico edilizia).
- Quando vende, la validità dell’atto non cambia: conta la menzione del titolo edilizio (Cass. Sez. Unite 8230/2019). Cambia il valore della casa: una difformità sanata o “tollerata” non fa più scappare il compratore né la banca.
“Con il Salva Casa posso sanare la veranda?” è la domanda che più spesso sentiamo da chi sta per vendere o comprare a Napoli. La risposta onesta è: dipende da cosa è la veranda, da quando è stata fatta e da cosa dice oggi il piano regolatore. Questo articolo spiega, in parole semplici, cosa ha cambiato davvero il decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito dalla legge 24 luglio 2024, n. 105, e cosa succede nell’atto notarile quando la casa ha qualche irregolarità.
Il Salva Casa è un condono?
Fa parte del percorso: Terreni, edilizia e catasto: conformità urbanistica e stato legittimo
No. I condoni del 1985, del 1994 e del 2003 erano finestre a tempo, aperte anche agli abusi gravi. Il Salva Casa, invece, modifica in modo permanente il Testo unico edilizia (d.P.R. 380/2001) e si occupa quasi solo delle lievi difformità: quelle “formali”, dovute a incertezze nel ricostruire la storia dell’immobile; quelle interne, stratificate negli anni; quelle che all’epoca si potevano sanare e oggi no per la regola della doppia conformità. Chi ha costruito senza permesso, o in totale difformità, non trova nel decreto nessuna scorciatoia. Per questo il Notariato ha osservato subito che il Salva Casa incide sulla “commerciabilità economica” delle case, non su quella “giuridica”: non cambia le regole sulla validità degli atti, cambia quanto vale e quanto è facile vendere una casa irregolare.
Quali difformità sono “tolleranze” e non vanno sanate?
L’art. 34-bis del testo unico edilizia dice che alcuni scostamenti tra progetto e realtà non sono violazioni edilizie. La regola generale è il 2 per cento: altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro dell’unità immobiliare possono discostarsi entro quella soglia. Il Salva Casa ha aggiunto una tabella più generosa, valida solo per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 e proporzionale alla grandezza della casa: più è piccola, più la soglia è alta. La superficie da considerare è quella del titolo edilizio originario, così nessuno può frazionare un appartamento per rientrare in una fascia migliore.
Ci sono poi le tolleranze esecutive: irregolarità geometriche minime, finiture diverse, impianti e opere interne collocati in modo diverso dal progetto e, per i lavori entro il 24 maggio 2024, anche il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi non strutturali, muri interni ed esterni eseguiti in modo irregolare, porte interne spostate, errori di progetto corretti in cantiere. Tutto questo non si sana: si dichiara. Un tecnico abilitato lo attesta nella pratica edilizia successiva o in una dichiarazione asseverata che può essere allegata all’atto di vendita (comma 3). Attenzione a due limiti: nelle zone sismiche serve una verifica in più sulle norme antisismiche, e le tolleranze non possono mai ridurre i diritti dei vicini.
Cosa si può sanare senza la “doppia conformità”?
Fino al 2024 per ottenere un permesso in sanatoria l’opera doveva essere conforme alle regole urbanistiche ed edilizie sia di quando è stata fatta sia di quando si chiede la sanatoria: la doppia conformità. Una veranda del 1998 regolare allora, ma non più oggi, restava insanabile per sempre. Il Salva Casa ha creato il nuovo art. 36-bis, che vale per le parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa al permesso, per le variazioni essenziali e per le opere fatte senza SCIA o in difformità da essa. Per queste basta una conformità “disgiunta”: alle regole urbanistiche di oggi e ai requisiti edilizi (norme tecniche) di quando l’intervento è stato eseguito. L’epoca dei lavori si prova con i documenti dello stato legittimo o, se impossibile, con una dichiarazione del tecnico sotto la sua responsabilità.
Il Comune può condizionare la sanatoria a lavori di adeguamento (sicurezza, igiene, risparmio energetico, barriere architettoniche) e alla rimozione di ciò che non si può sanare. Sulla domanda di permesso in sanatoria deve rispondere entro 45 giorni, altrimenti vale il silenzio-assenso; per la SCIA in sanatoria valgono i 30 giorni della legge 241/1990. Si paga un’oblazione: per le opere soggette a SCIA una somma tra 1.032 e 10.328 euro (ridotta tra 516 e 5.164 se c’è la doppia conformità piena); per le parziali difformità dal permesso il doppio del contributo di costruzione, aumentato del 20 per cento se manca la doppia conformità. Per gli abusi maggiori (assenza di permesso, totale difformità) resta invece l’art. 36 del testo unico edilizia con la doppia conformità classica. Un’altra novità utile a Napoli, dove molti palazzi sono degli anni Sessanta e Settanta: le varianti realizzate prima del 1977 e le parziali difformità “coperte” da un’agibilità mai annullata seguono ora il regime delle tolleranze (art. 34-ter del testo unico edilizia).
Cambiare destinazione d’uso è diventato più facile?
Sì, per le singole unità immobiliari. Il nuovo art. 23-ter del testo unico edilizia stabilisce che il cambio d’uso senza opere è sempre consentito all’interno della stessa categoria funzionale e, nelle zone A, B e C dei piani regolatori (centro storico, zone già edificate, zone di espansione), anche tra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva-direzionale e commerciale, purché l’uso nuovo sia quello prevalente nel palazzo. Si fa con una SCIA, senza dover trovare parcheggi in più; per piani terra e seminterrati valgono le condizioni della legge regionale. Un ufficio che diventa casa oggi ha una strada più semplice, ma il cambio d’uso non sana le opere abusive fatte nel frattempo.
E quando vende, cosa cambia nell’atto?
Per la validità della vendita, nulla. L’atto resta nullo solo se manca la dichiarazione del venditore sul titolo edilizio (o sulla costruzione iniziata prima del 1° settembre 1967), oppure se il titolo dichiarato non esiste o non riguarda quella casa: è la nullità “testuale” fissata dalla Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza 8230/2019. Se il titolo c’è, la vendita vale anche con qualche difformità, e il problema si sposta sul piano dei rapporti tra venditore e compratore. Qui il Salva Casa aiuta molto: la dichiarazione del tecnico sulle tolleranze può essere allegata all’atto, e il pagamento delle sanzioni per gli abusi “fiscalizzati” concorre a dimostrare lo stato legittimo (art. 9-bis, comma 1-bis, del testo unico edilizia). Nel nostro Studio chiediamo la relazione sullo stato legittimo prima del preliminare: se emergono difformità, si decide insieme chi le sana, a quali costi e in quali tempi, e lo si scrive nel contratto. Ne abbiamo parlato in Conformità catastale e regolarità urbanistica: cosa controlla il notaio e, per i palazzi più vecchi, in Casa costruita prima del 1967.
Un esempio con i numeri
Marco vende un appartamento di 70 mq al Vomero, costruito con licenza del 1971. Il tecnico del compratore trova tre cose: un tramezzo spostato per allargare la cucina, una camera larga 3,60 metri invece dei 3,50 del progetto e un balcone di 8 mq chiuso a veranda nel 2009. Il tramezzo è una tolleranza esecutiva; la camera si discosta del 2,9 per cento e, tra 60 e 100 mq, la soglia per i lavori ante 24 maggio 2024 è il 5 per cento: altra tolleranza. Entrambe finiscono nella dichiarazione asseverata del tecnico allegata all’atto, senza pagare nulla al Comune. La veranda invece è un aumento di volume: si può chiedere il permesso in sanatoria con l’art. 36-bis se è compatibile con il piano regolatore di oggi e con le norme tecniche del 2009; in via indicativa, tra oblazione e parcella del tecnico, Marco mette in conto qualche migliaio di euro e un paio di mesi. Il preliminare prevede la sanatoria prima del rogito, con una parte del prezzo trattenuta a garanzia.
Per stimare le imposte dell’acquisto può usare le Utilità; le parole tecniche (SCIA, CILA, doppia conformità, oblazione) sono nel Glossario e le risposte più brevi nelle Domande frequenti.
Deve vendere o comprare una casa con una veranda, un soppalco o una pianta “diversa” dal progetto? Chieda un preventivo oppure prenoti una consulenza online: Le diciamo cosa è tolleranza, cosa va sanato e come scriverlo nel preliminare.
Domande frequenti
Il Salva Casa permette di sanare una casa costruita senza permesso? +
No. Le semplificazioni riguardano le parziali difformità, le variazioni essenziali e le opere soggette a SCIA. Per la costruzione senza permesso o in totale difformità resta l’art. 36 con la doppia conformità piena, e la casa non è nemmeno vendibile finché manca un titolo, anche in sanatoria, da menzionare nell’atto.
Le tolleranze più alte valgono anche per lavori fatti dopo il 24 maggio 2024? +
No. Le fasce dal 3 al 6 per cento e le tolleranze esecutive “allargate” valgono solo per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Per quelli successivi vale la regola generale del 2 per cento e l’elenco base delle tolleranze esecutive.
Devo sanare tutto prima di vendere? +
Non è obbligatorio per la validità dell’atto, ma è quasi sempre conveniente: una casa con lo stato legittimo in ordine si vende meglio, la banca del compratore non fa storie e il venditore non rischia richieste di riduzione del prezzo o di risarcimento dopo il rogito. Se non c’è tempo, nel preliminare si può prevedere chi sana, entro quando e con quale garanzia.
Chi paga la sanatoria, il venditore o il compratore? +
La legge non lo impone: la sanatoria può chiederla sia chi ha fatto l’abuso sia l’attuale proprietario. Di regola paga il venditore, perché vende una casa che deve corrispondere a quanto dichiara; ma le parti possono accordarsi diversamente, per esempio con uno sconto sul prezzo e la pratica a carico di chi compra.
Fonti
- Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito con modificazioni dalla legge 24 luglio 2024, n. 105 (Salva Casa) – normattiva.it
- D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, artt. 9-bis, 23-ter, 34-bis, 34-ter, 36 e 36-bis – normattiva.it
- Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, “Linee di indirizzo e criteri interpretativi sull’attuazione del d.l. 69/2024” (29 gennaio 2025) – mit.gov.it
- G. Rizzi, “Decreto Salva-Casa e la commerciabilità giuridica dei fabbricati”, Federnotizie, 31 maggio 2024 – federnotizie.it
- Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 62-2025/P (G. Trapani), “Le tolleranze costruttive ed esecutive dopo il cd. Decreto salva casa” – notariato.it
- Cassazione civile, Sezioni Unite, sentenza 22 marzo 2019, n. 8230 – Italgiure (Corte di Cassazione)
- Comune di Napoli, Sportello Unico Edilizia (pratiche di sanatoria, CILA e SCIA) – comune.napoli.it
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, prima nei Distretti notarili di Lecce e di Trani, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
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