È probabilmente l’agevolazione più importante e meno conosciuta di chi compra casa. Il sistema del prezzo-valore permette di calcolare le imposte sul valore catastale dell’immobile invece che sul prezzo effettivamente pagato – che quasi sempre è molto più alto. Il risparmio può essere di migliaia di euro.
Come funziona
Introdotto dall’art. 1, comma 497, della Legge 266/2005, il meccanismo deroga alla regola generale: le imposte di registro, ipotecaria e catastale si applicano sul valore catastale (rendita rivalutata per i coefficienti di legge), indipendentemente dal corrispettivo pattuito. Il prezzo reale va comunque dichiarato in atto: la norma non serve a nascondere il prezzo, ma a tassare su una base predeterminata.
Quando si può usare
Servono tre condizioni, tutte necessarie:
- Chi compra dev’essere una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali (il venditore, invece, può essere anche una società, purché la vendita non sia soggetta a IVA).
- Cosa si compra: un immobile ad uso abitativo e le sue pertinenze.
- La richiesta al notaio va fatta nell’atto stesso.
Su quest’ultimo punto l’Agenzia delle Entrate è stata netta: la richiesta non può essere recuperata dopo con un atto integrativo. Se ci si dimentica al rogito, il beneficio è perso per sempre. È uno dei motivi per cui vale la pena parlarne col notaio prima di firmare.
I due vantaggi
- Imposte più basse, calcolate sul valore catastale.
- Onorari notarili ridotti del 30%: lo prevede espressamente la legge.
C’è poi un terzo vantaggio, meno visibile ma prezioso: scegliendo il prezzo-valore, l’Agenzia delle Entrate non può rettificare il valore dichiarato. Si compra con la certezza di non ricevere un accertamento su quell’atto.
Quando NON si applica
- Terreni (anche agricoli) e immobili non abitativi: uffici, negozi, capannoni.
- Acquisti all’asta giudiziaria e trasferimenti coattivi o per espropriazione.
- Atti con scrittura privata non autenticata: serve l’intervento del notaio.
- Acquisti soggetti a IVA (ad esempio da impresa costruttrice entro i termini di legge).
Le pertinenze
Il prezzo-valore si estende a garage, cantine e posti auto, e a differenza dell’agevolazione “prima casa” non c’è un limite di numero: basta che il vincolo pertinenziale con l’abitazione risulti chiaramente dall’atto.
Per il quadro completo delle imposte sull’acquisto leggi anche la guida sui trasferimenti immobiliari.
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