Vendere una casa ricevuta in donazione: che cosa chiede la banca e quali strade esistono

Aggiornato al 22 settembre 2026Versione 1

Esempio di parere. Questo testo mostra come lo Studio affronta per iscritto una domanda complessa: il caso è costruito, non ci sono nomi, e importi e date sono inventati. Non è un parere su un caso concreto e non sostituisce l’esame dei documenti. Se la sua situazione somiglia a questa, ne parliamo sui suoi documenti: come si chiede un parere scritto.

In sintesi: la casa ricevuta in donazione si può vendere, e dal 18 dicembre 2025 chi la compra non rischia più di doverla restituire agli eredi del donante. Il nuovo articolo 563 del codice civile ha eliminato l’azione di restituzione contro chi ha comprato; al familiare leso resta un diritto a una somma di denaro verso chi ha ricevuto la donazione. Per la banca conta ancora di più il nuovo articolo 561: l’ipoteca iscritta resta valida. Molte richieste che le banche facevano per prudenza oggi non hanno più ragione di essere.

Il caso

Una figlia ha ricevuto in donazione dal padre, con atto del marzo 2014, un appartamento a Napoli. Il padre è vivente. La figlia ha due fratelli. Trova un acquirente che compra con un mutuo di 140.000 euro su un prezzo di 190.000 euro (importi di esempio).

La banca dell’acquirente, letta la provenienza, chiede «garanzie sulla provenienza donativa» prima di deliberare il mutuo. Le domande sono tre: la casa si può vendere? che cosa può chiedere legittimamente la banca? e se la banca non si convince, quali strade restano?

Che cosa si guarda prima di rispondere

Un parere serio parte dai documenti, non dalle impressioni. In un caso come questo servono:

• l’ispezione ipotecaria ventennale aggiornata sul nome di chi ha ricevuto la donazione e su quello del donante, per verificare se risultino trascritte domande di riduzione o atti di opposizione;
• la copia integrale dell’atto di donazione, per controllare che non contenga patti particolari (dispensa da collazione, riserva di disporre, condizioni);
• la situazione dei familiari del donante, per sapere quante persone potrebbero un giorno chiedere la riduzione;
• la richiesta scritta della banca: le richieste generiche fatte a voce non si possono valutare.

Che cosa è cambiato, e da quando

L’articolo 44 della legge 2 dicembre 2025, n. 182 ha sostituito gli articoli 561 e 563 del codice civile. La legge è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale il 3 dicembre 2025 ed è in vigore dal 18 dicembre 2025.

Il rischio storico della provenienza donativa era uno solo: alla morte del donante, un familiare leso nella sua quota di legge poteva agire in riduzione e poi riprendersi l’immobile anche dalle mani di chi lo aveva comprato. Quella possibilità non c’è più. Il familiare leso conserva l’azione di riduzione, ma il suo diritto si converte in una somma di denaro dovuta da chi ha ricevuto la donazione, non in un diritto sulla casa dell’acquirente.

Per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025 è previsto un periodo transitorio di sei mesi: l’azione di restituzione resta esercitabile fino al 18 giugno 2026, dopodiché viene meno anche per quelle situazioni. È la ricostruzione del Consiglio Notarile di Milano. Nelle pratiche in cui il donante è già defunto questo passaggio va verificato caso per caso, sui documenti.

La risposta

La casa si può vendere, e l’acquirente non corre il rischio che lo preoccupa.

Per la banca il punto è ancora più semplice: il nuovo articolo 561 del codice civile stabilisce che le ipoteche iscritte restano efficaci. L’ipoteca a garanzia del mutuo non è aggredibile dai fratelli di chi vende. È esattamente ciò che l’ufficio mutui deve sapere, e conviene farglielo sapere per iscritto prima della delibera, non discuterne dopo.

Resta una verifica seria da fare, ed è quella che il notaio fa comunque: controllare che nessuna domanda di riduzione e nessun atto di opposizione risulti trascritto. Se una trascrizione ci fosse, il discorso cambierebbe e andrebbe riesaminato daccapo.

Che cosa può chiedere legittimamente la banca: il titolo di provenienza completo, le ispezioni ipotecarie aggiornate e, se lo vuole, la relazione notarile preliminare. Che cosa non ha più senso chiedere: la rinuncia dei fratelli, una polizza sulla provenienza, una fideiussione del venditore, lo scioglimento della donazione.

Come si legge la nostra valutazione

Ogni parere dello Studio si chiude con una valutazione di fattibilità da 1 a 5, spiegata nella pagina del parere scritto. In un caso come quello descritto:

Valutazione di fattibilità	4 su 5 — si può fare con piccoli accorgimenti
Profilo civilistico	5 — l’operazione è solida
Profilo fiscale	5 — nessuna plusvalenza, imposte ordinarie di compravendita
Profilo deontologico	5 — nessun conflitto, nessuna anomalia

Il punteggio è 4 e non 5 per una ragione sola: finché l’ispezione ipotecaria aggiornata non è stata fatta, nessuno può dire che non ci sia nulla di trascritto.

Le alternative che si sentono proporre, e perché oggi non servono

• La rinuncia dei fratelli all’azione di riduzione. Non è praticabile quando il donante è vivo: l’articolo 557, comma 2, del codice civile dice che i familiari «non possono rinunziare a questo diritto, finché vive il donante, né con dichiarazione espressa, né prestando il loro assenso alla donazione». Una rinuncia raccolta oggi non varrebbe nulla, e prometterla a un cliente sarebbe un errore grave.
• Lo scioglimento consensuale della donazione con successiva vendita dal donante. Tecnicamente possibile, ma costoso, lento e con un doppio passaggio fiscale. Se l’unica ragione della scelta fosse ottenere un risultato che la legge già consente per la via diretta, si entrerebbe nel terreno dell’abuso del diritto (articolo 10-bis della legge 212/2000). Da sconsigliare.
• La polizza assicurativa sulla provenienza donativa. Era nata per coprire un rischio che oggi la legge ha rimosso.
• Il deposito del prezzo presso il notaio. Resta utile per altre ragioni, come la cancellazione di ipoteche precedenti, non per la provenienza donativa.

I rischi che la riforma non ha eliminato

• Donazione nulla o simulata. Se la donazione fosse nulla per un vizio di forma, o nascondesse una vendita, il problema non sarebbe di quota di legge ma di titolo: la riforma non lo tocca.
• Domanda di riduzione trascritta prima della vendita. Qui torna a contare l’ordine delle trascrizioni. È la ragione per cui l’ispezione si rifà il giorno stesso dell’atto.
• Successioni aperte prima del 18 dicembre 2025. Va verificato che cosa è stato trascritto entro il 18 giugno 2026.
• Il familiare che non viene pagato. La riforma protegge chi compra, non i fratelli di chi ha ricevuto la donazione: se un giorno chi deve pagare fosse insolvente, loro resterebbero con un credito e nient’altro. È un punto da dire con chiarezza anche a chi dona, quando si prepara la donazione.

Il conto fiscale

Sulla vendita di un immobile ricevuto in donazione e acquistato dal donante molti anni prima non è dovuta plusvalenza. L’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR prevede che per gli immobili ricevuti in donazione il periodo di cinque anni decorra dalla data di acquisto del donante. Nel caso descritto il donante aveva acquistato nel 1996, quindi il quinquennio è largamente superato. La stessa norma esclude comunque gli immobili adibiti ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso.

Per il resto si applicano le imposte ordinarie della compravendita, con il prezzo-valore se si acquista da privato e lo si chiede in atto. Il calcolo puntuale si fa sui dati catastali reali: gli strumenti gratuiti sono nella pagina Utilità.

Cosa fare in pratica

1. Chiedere l’ispezione ipotecaria ventennale su chi vende e sul donante, e ripeterla il giorno dell’atto.
2. Procurarsi la copia integrale dell’atto di donazione e del titolo precedente.
3. Raccogliere documenti di identità, codici fiscali e stato civile delle parti.
4. Preparare la documentazione urbanistica e catastale: conformità, attestato di prestazione energetica, planimetria.
5. Mettere in contatto lo Studio con l’ufficio mutui almeno una settimana prima.
6. Far arrivare alla banca, prima della delibera, una nota scritta di una pagina che richiami gli articoli 561 e 563 del codice civile nel testo vigente e l’articolo 44 della legge 182/2025. È il documento che sblocca la pratica.

Domande frequenti

Chi compra una casa donata rischia ancora di doverla restituire?
No. Dal 18 dicembre 2025 il nuovo articolo 563 del codice civile stabilisce che la riduzione della donazione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati. Al familiare leso resta un diritto a una somma di denaro verso chi ha ricevuto la donazione.

La banca può rifiutare il mutuo per la sola provenienza donativa?
Può sempre decidere se concedere il credito, ma il motivo tecnico che usava non c’è più: il nuovo articolo 561 del codice civile stabilisce che le ipoteche iscritte restano efficaci. Conviene mandare all’ufficio mutui una nota scritta con i riferimenti di legge prima della delibera.

I fratelli possono rinunciare all’azione di riduzione per tranquillizzare la banca?
No, finché il donante è vivo. L’articolo 557, comma 2, del codice civile lo vieta espressamente, sia con una dichiarazione espressa sia prestando assenso alla donazione.

E se la successione si è aperta prima del 18 dicembre 2025?
Per quelle situazioni è previsto un periodo transitorio di sei mesi, fino al 18 giugno 2026. Va verificato caso per caso che cosa risulti trascritto: è una verifica che si fa sui documenti, non a memoria.

Si paga la plusvalenza vendendo una casa ricevuta in donazione?
Dipende da quando l’ha acquistata chi ha donato: per gli immobili ricevuti in donazione i cinque anni si contano dalla data di acquisto del donante, non dalla donazione.

Fonti

• Legge 2 dicembre 2025, n. 182 (Normattiva)
• Art. 561 c.c. (Normattiva) · Art. 563 c.c. · Art. 557 c.c.
• Art. 67 TUIR (Normattiva) · Art. 10-bis legge 212/2000
• Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana
• Consiglio Notarile di Milano, entrata in vigore e regime transitorio
• Federnotizie, la riforma dell’art. 563 c.c.

Per approfondire sul sito dello Studio: la riforma degli articoli 561 e 563 spiegata per intero; un caso concreto, la casa donata e il mutuo che la banca non voleva dare; che cosa verifica il notaio quando a donare è una persona anziana; i tempi veri del mutuo, della surroga e della cancellazione dell’ipoteca; il Glossario dello Studio.

Come si chiede un parere scritto. La prima risposta della segreteria è sempre gratuita e arriva entro un giorno lavorativo. Lo studio di un caso complesso è un’altra cosa: è un’attività professionale a sé e per i casi complessi il parere scritto è a pagamento. Prima di cominciare riceve un preventivo scritto, e il lavoro parte solo dopo che lo ha accettato. Qui è spiegato tutto: il parere scritto del Notaio. Per il resto può chiedere un preventivo per l’atto o prenotare una Consulenza online.

Questo contenuto ha finalità informativa generale e riporta un caso di studio costruito, senza nomi, con importi e date inventati. Non è un parere su un caso concreto e non sostituisce l’esame dei documenti.