Provenienza donativa e riforma degli artt. 561-563 c.c.: cosa cambia per chi compra

Per vent’anni “provenienza donativa” è stata, negli annunci immobiliari e negli studi notarili, una parola che faceva abbassare il prezzo. Una casa che il venditore aveva ricevuto in donazione dai genitori era un bene a rischio: la banca spesso non concedeva il mutuo e l’acquirente prudente rinunciava. Dal 18 dicembre 2025 le regole sono cambiate. Ecco cosa prevedeva il vecchio sistema, cosa dice la riforma e cosa cambia in pratica per chi compra, per chi vende e per chi ha donato.

Il problema di prima: l’azione di restituzione

Fa parte del percorso: Donazioni: la guida del notaio

Il codice civile riserva ai legittimari (coniuge, figli, in mancanza di figli i genitori) una quota del patrimonio del defunto, e per calcolarla somma ai beni lasciati anche quelli donati in vita. Se le donazioni hanno “mangiato” la quota riservata, il legittimario può chiedere la riduzione delle donazioni (artt. 553 e seguenti). Fin qui nulla di strano: è una causa tra eredi e donatario.

Il vecchio art. 563, però, andava oltre. Se il donatario aveva nel frattempo venduto l’immobile e non era in grado di pagare in denaro, il legittimario poteva chiedere la restituzione del bene direttamente al terzo acquirente, purché non fossero passati vent’anni dalla trascrizione della donazione; e il vecchio art. 561 stabiliva che l’immobile tornava libero da ogni peso e ipoteca iscritti dal donatario. In più il legittimario poteva, con un atto di opposizione trascritto, sospendere il decorso dei vent’anni. Il risultato: chi comprava una casa donata da meno di vent’anni acquistava un bene che, in astratto, poteva essergli tolto anche dieci anni dopo, e la banca rischiava di vedersi cancellare l’ipoteca. Di qui le polizze assicurative, le rinunce all’azione di restituzione firmate dai fratelli, le donazioni “sciolte” per mutuo dissenso, oppure semplicemente l’attesa dei vent’anni.

La riforma: legge 182/2025, art. 44

La modifica è arrivata con la legge annuale sulle semplificazioni, legge 2 dicembre 2025, n. 182, pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 281 del 3 dicembre 2025 e in vigore dal 18 dicembre 2025. L’art. 44 riscrive i due articoli.

• Nuovo art. 563. La riduzione della donazione non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo l’obbligo del donatario di compensare in denaro i legittimari nei limiti necessari a integrare la quota riservata. L’azione di restituzione contro il terzo acquirente, quindi, non esiste più. Resta la regola generale dell’art. 2652 c.c.: se la domanda di riduzione è stata trascritta prima dell’acquisto del terzo, il terzo la subisce, perché poteva conoscerla dai registri.
• Nuovo art. 561. I pesi e le ipoteche che il donatario ha costituito sull’immobile restano efficaci anche se la donazione viene ridotta; il donatario deve compensare in denaro i legittimari per il minor valore. La regola della liberazione dai pesi resta solo per i beni oggetto di legato ridotto.
• Beni mobili. Le stesse regole valgono per i beni mobili, iscritti o meno in pubblici registri; se il donatario è insolvente, chi ha ricevuto il bene a titolo gratuito da lui risponde nei limiti del vantaggio ricevuto.

In una frase: la tutela dei legittimari passa da reale a obbligatoria. Il figlio escluso non perde il diritto alla sua quota, ma lo fa valere in denaro contro il fratello che ha ricevuto e venduto la casa, non contro chi l’ha comprata.

Il regime transitorio: la data del 18 giugno 2026

Il comma 2 dell’art. 44 regola il passaggio. Per le successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025 valgono subito le nuove regole. Per quelle aperte prima, i legittimari potevano ancora chiedere la casa a chi l’aveva comprata dal donatario. Dovevano però notificare e trascrivere la domanda di riduzione, o un atto di opposizione alla donazione, entro il 18 giugno 2026. Quel termine è scaduto. Oggi la verifica è semplice: il notaio controlla nei registri immobiliari se sull’immobile è stata trascritta una domanda di riduzione o un’opposizione. Se non c’è, anche per le successioni più vecchie chi compra non rischia più di dover restituire la casa. Il testo è su Normattiva, legge 2 dicembre 2025, n. 182, art. 44.

Cosa cambia per chi compra

Chi compra una casa di provenienza donativa la acquista in modo stabile: nessun familiare del donante potrà pretenderla indietro. Non serve più la polizza “donazione sicura”, non servono le rinunce dei fratelli, non serve aspettare vent’anni. Restano i controlli ordinari, che nel nostro Studio facciamo sempre: che la donazione sia valida (forma dell’atto pubblico con due testimoni, capacità del donante), che non risultino trascritte domande di riduzione o opposizioni, che il donatario sia il pieno proprietario e che non ci siano riserve di usufrutto o condizioni nell’atto di donazione. Vale la pena leggere anche il nostro articolo del 2023 sui rischi della provenienza donativa, oggi utile soprattutto per capire da dove veniamo.

Cosa cambia per chi vende, per la banca e per chi dona

Chi ha ricevuto una casa in donazione può venderla al prezzo pieno di mercato e l’acquirente può finanziarsi con un mutuo: l’ipoteca della banca resta efficace anche se un giorno la donazione fosse ridotta. Il donatario, però, deve sapere che l’eventuale conto con i fratelli lo pagherà lui, in denaro, entro i limiti della lesione: vendere non cancella il debito verso i legittimari. Per chi dona oggi, la riforma toglie un ostacolo pratico alla circolazione del bene ma non modifica le regole sulla legittima: una donazione sproporzionata a un solo figlio resta esposta alla riduzione, semplicemente con effetti diversi. La pianificazione (donazioni bilanciate, patto di famiglia per l’azienda, testamento) resta il modo migliore per evitare liti.

Un esempio con i numeri

Nel 2015 Antonio dona al figlio Carlo un appartamento a Posillipo che vale 300.000 euro. Carlo lo vende nel 2020 a Elena, che accende un mutuo di 200.000 euro. Antonio muore nel marzo 2026 lasciando 100.000 euro di risparmi e due figli, Carlo e Giulia. Per calcolare la legittima si sommano relitto e donato: 400.000 euro. La quota riservata ai due figli è di due terzi, 266.667 euro, cioè 133.333 euro ciascuno. Giulia riceve i 100.000 euro di risparmi: la lesione è di 33.333 euro. Con le vecchie regole, se Carlo fosse risultato insolvente, Giulia avrebbe potuto chiedere a Elena la restituzione dell’appartamento (la donazione aveva undici anni) e l’ipoteca della banca sarebbe caduta. Con le nuove regole Giulia ha un credito di 33.333 euro verso Carlo; Elena resta proprietaria e la banca conserva la sua ipoteca.

Una precisazione sulle fonti

In rete circolano riferimenti a una “legge 104/2024” come fonte della riforma: non è così. La legge 4 luglio 2024, n. 104 riguarda le politiche sociali e gli enti del Terzo settore. La modifica degli artt. 561 e 563 è contenuta nell’art. 44 della legge 182/2025, approvata in via definitiva dal Senato l’8 ottobre 2025 nell’ambito del disegno di legge sulle semplificazioni. Quando leggi un articolo su questo tema, controlla che citi la fonte giusta.

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Fonti

• Legge 2 dicembre 2025, n. 182, art. 44 (modifiche agli artt. 561 e 563 c.c. e disciplina transitoria), G.U. n. 281 del 3 dicembre 2025 – normattiva.it / gazzettaufficiale.it
• Codice civile, artt. 553-564 (riduzione delle donazioni e dei legati) e 2652 (trascrizione delle domande giudiziali) – normattiva.it
• Federnotizie, “Azione di restituzione: il Senato approva la modifica agli articoli 561 e 563 del codice civile” – federnotizie.it
• Agenzia delle Entrate, ispezioni ipotecarie online (verifica di domande di riduzione e opposizioni trascritte) – agenziaentrate.gov.it
• Consiglio Nazionale del Notariato, guida per il cittadino “Donazioni consapevoli” – notariato.it
• Agenzia delle Entrate, imposta sulle successioni e donazioni – agenziaentrate.gov.it

Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.

Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, prima nei Distretti notarili di Lecce e di Trani, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.

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