Versione 2 del 03/10/2026
In breve. Nei comuni della cosiddetta Terra dei fuochi, fra le province di Napoli e Caserta, alcuni terreni agricoli sono stati indagati e classificati per legge. Prima di comprare si controlla se la particella compare negli elenchi ufficiali e in quale classe, si chiede il certificato di destinazione urbanistica e si scrive nel preliminare che cosa ha dichiarato il venditore.
Che cosa ha previsto la legge per i terreni agricoli?
La norma di partenza è il decreto-legge 10 dicembre 2013, n. 136, convertito dalla legge 6 febbraio 2014, n. 6 (decreto Terra dei fuochi). L’articolo 1 ha affidato a enti tecnici pubblici le indagini sui terreni agricoli della Campania interessati da sversamenti e roghi di rifiuti.
In base ai risultati, decreti dei Ministri dell’agricoltura, dell’ambiente e della salute indicano i terreni che non possono essere destinati alla produzione agroalimentare o che possono esserlo solo a certe condizioni.
Vuol dire una cosa semplice: non tutti i terreni di quei comuni hanno problemi. Molti sono stati indagati e dichiarati idonei. Conta la singola particella, non il nome del comune.
Art. 1 del decreto-legge n. 136 del 2013 — che cosa prevede
DECRETO-LEGGE 10 dicembre 2013, n. 136, «Disposizioni urgenti dirette a fronteggiare emergenze ambientali e industriali ed a favorire lo sviluppo delle aree interessate», convertito, con modificazioni, dalla legge 6 febbraio 2014, n. 6.
In sintesi: l’articolo 1 affida a enti tecnici pubblici le indagini per la mappatura dei terreni agricoli della Campania e prevede decreti interministeriali che indicano i terreni che non possono essere destinati alla produzione agroalimentare.
Quali comuni riguarda e come sono classificati i terreni?
Secondo l’Agenzia regionale per la protezione ambientale della Campania (ARPAC), le indagini riguardano 90 comuni: 56 in provincia di Napoli e 34 in provincia di Caserta.
I terreni indagati sono divisi in quattro classi:
- Classe A: terreni idonei alle produzioni agroalimentari.
- Classe B: terreni con limiti per alcune produzioni agroalimentari.
- Classe C: terreni idonei solo a produzioni non alimentari, per esempio colture per energia.
- Classe D: terreni con divieto di produzioni agroalimentari e silvo-pastorali, cioè di bosco e pascolo.
Per chi compra un terreno da coltivare, la classe cambia tutto: il valore, l’uso possibile, l’accesso a eventuali contributi.
ARPAC — Terra dei fuochi, indagini e risultati
Agenzia regionale per la protezione ambientale in Campania (ARPAC), pagina «Terra dei fuochi».
La pagina elenca i decreti interministeriali che hanno classificato i terreni, i comuni coinvolti e i file con gli elenchi e le mappe delle particelle indagate. Le quattro classi (A, B, C, D) sono descritte nelle relazioni tecniche pubblicate dall’Agenzia.
Dove si controlla se un terreno è negli elenchi?
Gli elenchi dei terreni indagati sono allegati ai decreti interministeriali e sono pubblicati anche da ARPAC, con file e mappe consultabili. Si cerca con i dati catastali: comune, foglio e particella.
Se la particella non compare, non vuol dire che sia stata dichiarata idonea: può semplicemente non essere mai stata indagata. Conviene scriverlo con precisione nel preliminare.
In caso di dubbio si può chiedere al Comune e agli uffici regionali dell’agricoltura. Un agronomo o un tecnico di fiducia può leggere le schede e spiegare che cosa significano per la coltivazione che ha in mente.
Che cosa serve per l’atto di vendita di un terreno?
Per vendere un terreno serve sempre il certificato di destinazione urbanistica (CDU). Lo rilascia il Comune e dice che cosa prevede il piano regolatore per quell’area. Senza CDU allegato l’atto è nullo.
Il CDU però non dice in quale classe è il terreno per la Terra dei fuochi. Sono due controlli diversi e servono tutti e due. Degli altri passaggi, come la prelazione agraria del vicino, parliamo nella guida su vendita del terreno, CDU e prelazione agraria.
Art. 30 del testo unico edilizia — il certificato di destinazione urbanistica
DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380, «Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia».
L’articolo 30, comma 2, primo periodo:
«Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l’area interessata.»
Che cosa si scrive nel preliminare?
Il preliminare è il momento giusto per mettere nero su bianco quello che si sa e quello che non si sa. Di solito si scrive:
- se la particella compare o no negli elenchi dei terreni indagati e, se compare, in quale classe;
- che cosa dichiara il venditore sull’uso del terreno e su eventuali rifiuti, scarichi o roghi di cui è a conoscenza;
- una condizione: se dai controlli risulta una classe diversa da quella attesa, l’acquirente può non firmare l’atto e riavere la caparra.
Esempio
Lucia vuole comprare un terreno di due ettari in un comune dell’agro aversano per coltivare ortaggi. Il prezzo concordato è di 70.000 euro.
Prima del preliminare Lucia chiede i dati catastali e li cerca negli elenchi pubblicati da ARPAC. La particella compare ed è in classe B: alcune produzioni hanno limiti. Un agronomo le spiega che per gli ortaggi servono controlli sul prodotto.
Lucia decide di comprare lo stesso, ma rinegozia il prezzo e fa scrivere nel preliminare la classe e le dichiarazioni del venditore. Il Comune rilascia il CDU, che viene allegato all’atto. Prima della firma Lucia verifica anche se può usare le agevolazioni per l’acquisto di terreni agricoli.
Cosa fare in pratica
- Chieda al venditore foglio e particella del terreno.
- Cerchi la particella negli elenchi ufficiali pubblicati da ARPAC e allegati ai decreti.
- Se compare, annoti la classe e si faccia spiegare da un tecnico che cosa comporta.
- Chieda al Comune il certificato di destinazione urbanistica.
- Nel preliminare scriva classe, dichiarazioni del venditore e una condizione di uscita.
- Se il terreno confina con zone industriali o discariche, valuti indagini ulteriori.
Domande frequenti
Un terreno in Terra dei fuochi si può vendere?
Sì. La classificazione non vieta la vendita: limita o vieta alcune produzioni agroalimentari. Chi compra deve conoscere la classe prima di firmare.
Il certificato di destinazione urbanistica dice se il terreno è inquinato?
No. Il CDU riporta le prescrizioni urbanistiche. La classe della Terra dei fuochi si controlla negli elenchi allegati ai decreti interministeriali e pubblicati da ARPAC.
Se la particella non è negli elenchi, il terreno è sicuramente idoneo?
No, può non essere mai stata indagata. Nel preliminare si scrive con precisione che la particella non risulta negli elenchi consultati e in quale data li ha consultati.
Sta valutando un terreno agricolo fra Napoli e Caserta? Ci scriva i dati essenziali: le rispondiamo in tempi brevi.
Nomi, cifre e date sono inventati. Questo articolo informa in generale e non è un parere sul suo caso: per quello servono i documenti.
Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.
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