Caso tipo, nomi di fantasia: i nomi, i numeri e i dettagli sono inventati per spiegare le regole, non riguardano persone reali. Le regole valgono sulla costa pugliese come su quella campana.
Luca, Andrea e Lucia ereditano dal padre una casa al mare sulla costa tarantina, a pochi passi dagli scogli: 90 metri quadrati costruiti negli anni Sessanta, più una veranda in muratura aggiunta negli anni Ottanta e una piccola piattaforma in cemento verso il mare. Trovano un compratore a 230.000 euro. Il tecnico incaricato della relazione, sovrapponendo le mappe catastali alla dividente demaniale, scopre che la veranda e la piattaforma stanno su suolo del demanio marittimo.
Il problema: il demanio non si vende
Il lido del mare e la spiaggia appartengono allo Stato e fanno parte del demanio pubblico (art. 822 c.c.; art. 28 cod. nav.). I beni demaniali sono inalienabili: nessun privato può venderli né acquistarli per usucapione (art. 823 c.c.). Su quel suolo si può avere solo una concessione, cioè un permesso d’uso temporaneo e a pagamento (art. 36 cod. nav.).
Il padre non aveva mai chiesto una concessione. Veranda e piattaforma erano quindi occupazioni senza titolo: non erano sue, non sono dei figli e non possono passare al compratore. Inoltre la casa è entro 30 metri dal demanio: in quella fascia le nuove opere richiedono un’autorizzazione specifica (art. 55 cod. nav.), oltre ai titoli edilizi e paesaggistici.
La soluzione in cinque passi
- Separare ciò che è privato da ciò che è demaniale. Il tecnico redige un rilievo con la dividente demaniale: la casa di 90 metri quadrati sta interamente su suolo privato, con provenienza trascritta dal 1962.
- Controllare la casa. Per la parte privata si verificano il titolo edilizio originario, il vincolo paesaggistico sulla fascia costiera e la conformità catastale. La casa è in regola.
- Liberare il demanio. Veranda e piattaforma non sono sanabili come proprietà privata. D’accordo con l’ente che gestisce il demanio (in Puglia di regola il Comune), gli eredi le rimuovono e definiscono le somme dovute per l’occupazione passata. Per le opere non amovibili su demanio vale la regola che, a fine concessione, restano allo Stato (art. 49 cod. nav.).
- Rinegoziare. Il compratore, informato, conferma l’acquisto a 212.000 euro, tenendo conto della veranda che non avrà.
- Scrivere bene l’atto. L’immobile venduto è descritto con i soli dati catastali della parte privata, con la planimetria aggiornata; si dichiara che nessuna area demaniale è compresa nella vendita.
E se ci fosse stata una concessione?
Con una concessione regolare (ad esempio per un pontile o uno stabilimento) il concessionario non vende il suolo, ma può chiedere che un altro subentri nella concessione, solo con l’autorizzazione dell’ente concedente (art. 46 cod. nav.). Diverso ancora è il caso dei beni che lo Stato ha formalmente escluso dal demanio (art. 35 cod. nav.): solo dopo quel provvedimento il bene può essere venduto, dall’Agenzia del Demanio.
Le imposte, in breve
- Chi compra da privati paga l’imposta di registro del 9%, o del 2% se ha i requisiti prima casa (minimo 1.000 euro), più 50 + 50 euro di ipotecaria e catastale. Per un’abitazione la base può essere il valore catastale («prezzo-valore») invece dei 212.000 euro di prezzo.
- Esempio con numeri inventati: con un valore catastale di 80.000 euro, registro 7.200 euro al 9% oppure 1.600 euro al 2% con la prima casa.
- Gli eredi che vendono non pagano imposte sulla plusvalenza: gli immobili ricevuti per successione sono esclusi (art. 67 TUIR).
- Le somme per l’occupazione del demanio non sono imposte sull’atto: si definiscono con l’ente che gestisce il demanio.
- Fonte ufficiale: Agenzia delle Entrate, guida «L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali».
Le imposte dipendono dal caso concreto: nel preventivo scritto le trovi voce per voce.
Dove si firma: il notaio e il territorio
Il notaio esercita nel distretto della sua sede e può tenere un ufficio secondario dove il Consiglio Notarile lo autorizza (art. 26 e art. 27 della legge 16 febbraio 1913 n. 89). Il limite riguarda il luogo in cui l’atto viene ricevuto, non il luogo in cui si trovano i beni.
Per lo Studio questo significa che, firmando a Napoli, si possono stipulare atti su immobili, aziende, quote di società ed eredità che si trovano in qualsiasi parte d’Italia. Chi vive fuori dalla Campania viene a Napoli per la firma, oppure rilascia una procura speciale: l’atto è valido allo stesso modo.
Dopo la firma il notaio cura gli adempimenti dove la legge li colloca: registrazione, trascrizione nei registri immobiliari e voltura catastale presso gli uffici competenti per il luogo dell’immobile, iscrizione al Registro delle imprese della camera di commercio competente, comunicazioni ai Comuni. Di questo si occupa lo Studio.
Nel nostro esempio la vendita della casa sulla costa tarantina si può quindi firmare nello Studio a Napoli: Luca, Andrea e Lucia vengono di persona oppure rilasciano una procura speciale.
Cosa fare in pratica
- Se la casa è vicina al mare, fai sovrapporre mappa catastale e dividente demaniale prima di cercare un compratore.
- Verifica se esistono concessioni demaniali e se i canoni sono pagati.
- Controlla titoli edilizi e vincolo paesaggistico della fascia costiera.
- Non mettere nel prezzo ciò che non puoi vendere: il compratore lo scoprirà.
- Nell’atto descrivi con precisione la sola parte privata.
Domande frequenti
Dopo tanti anni non diventa mio?
No: i beni del demanio non si usucapiscono, per quanto lungo sia il possesso.
Posso vendere la casa costruita sul terreno privato vicino al mare?
Sì, se è regolare sotto il profilo edilizio, paesaggistico e catastale. La vicinanza al mare non vieta la vendita, ma impone controlli in più.
Chi controlla i confini del demanio?
Le mappe del demanio marittimo sono consultabili presso gli enti competenti; il tecnico di fiducia fa la sovrapposizione con il catasto.
Fonti
- Codice civile, artt. 822 e 823
- Codice della navigazione (R.D. 30 marzo 1942 n. 327), artt. 28, 35, 36, 46, 49, 55
- Agenzia del Demanio
- Normattiva
Questo caso informa in generale e non è un parere. Leggi anche il caso della masseria vicino a Ostuni.
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