Pubblicato il 24 settembre 2026 · Aggiornato il 28 settembre 2026
«Facciamo cinquanta e cinquanta, che è più semplice.» È la frase che sentiamo più spesso quando due persone non sposate comprano casa insieme. Il problema è che quasi mai è vera: uno mette l’anticipo, l’altro paga il mutuo, i genitori di uno danno una mano, e cinque anni dopo nessuno ricorda più niente.
Senza matrimonio non c’è comunione legale, non c’è assegno, non c’è nessuna rete automatica. C’è solo quello che è scritto nell’atto. La buona notizia è che nell’atto si può scrivere quasi tutto, e si scrive una volta sola.
In breve
- Le quote si scrivono per come sono davvero: chi mette il 70% del denaro compra il 70%. La comunione ordinaria (artt. 1100 ss. c.c.) ammette quote diverse; il 50 e 50 automatico è una comodità che può diventare una donazione indiretta non voluta.
- Mutuo cointestato ≠ proprietà a metà: si può essere debitori in solido al 100% ciascuno e proprietari in quote diverse. La banca chiederà comunque a entrambi tutta la rata.
- Le clausole che servono davvero: prelazione tra comproprietari, opzione di acquisto della quota dell’altro con criterio di prezzo, divieto temporaneo di divisione (max 10 anni, art. 1111 c.c.), disciplina del rimborso degli apporti. Più il testamento, perché tra conviventi non si eredita.
Chi compra che cosa: quote uguali o quote vere?
Quando due persone non sposate comprano insieme, nasce una comunione ordinaria: ciascuno è titolare di una quota, e le quote si presumono uguali solo se dall’atto non risulta diversamente (art. 1101 c.c.). Nell’atto, però, si può scrivere qualsiasi proporzione: 60-40, 70-30, 85-15.
Perché conta? Per due motivi molto concreti. Il primo è che, se ci si lascia, la quota è la misura di ciò che ti spetta quando la casa si vende o si divide. Il secondo è fiscale e successorio: se Anna paga il 90% e l’atto dice 50 e 50, il 40% che «passa» a Marco è una donazione indiretta. Oggi produce poco rumore; produce rumore il giorno in cui arrivano i legittimari di Anna, o il fisco.
La regola pratica è semplice: si scrive quello che è successo. Se invece si vuole davvero fare un regalo, lo si chiama regalo e si valutano le conseguenze, che sono diverse. Ne abbiamo scritto in Papà paga la casa: è una donazione da dichiarare?.
E il mutuo? Se lo paghiamo in due, la casa è di tutti e due?
No: sono due piani diversi. La proprietà la fissa l’atto di compravendita; il debito lo fissa il contratto di mutuo. Si può essere cointestatari del mutuo e proprietari in quote diverse, o addirittura non proprietari affatto (il classico terzo datore d’ipoteca o il garante).
Due avvertenze che in banca raramente vengono spiegate con chiarezza. La prima: nel mutuo cointestato si è obbligati in solido, cioè la banca può chiedere l’intera rata a uno solo dei due. Se la storia finisce e uno smette di pagare, l’altro paga tutto — e poi si rivale, se riesce. La seconda: uscire da un mutuo cointestato non è automatico. Serve il consenso della banca (accollo liberatorio) oppure un nuovo mutuo intestato a chi resta. Ne parliamo in Ci separiamo ma il mutuo è di tutti e due: come se ne esce?.
Chi paga la rata più dell’altro può farlo risultare: si scrive nel contratto di convivenza, o in una scrittura con data certa, con l’indicazione del conto da cui esce il denaro. Senza quella traccia, dopo cinque anni si discute a memoria.
Quali clausole conviene mettere nell’atto?
| Clausola | Che cosa evita | Riferimento |
|---|---|---|
| Quote diverse dal 50% | Che chi ha messo di più regali senza volerlo la differenza | art. 1101 c.c. |
| Patto di prelazione tra comproprietari | Ritrovarsi comproprietario di uno sconosciuto, o del nuovo compagno dell’altro | autonomia contrattuale, art. 1322 c.c. |
| Opzione di acquisto della quota | Le trattative a freddo dopo la rottura: si fissa il metodo di stima prima | art. 1331 c.c. |
| Patto di indivisione | Che uno chieda la divisione (e la vendita all’asta) il giorno dopo la lite; dura al massimo dieci anni | art. 1111, comma 2, c.c. |
| Riconoscimento degli apporti | Discutere a memoria di chi ha versato l’anticipo e chi ha pagato i lavori | contratto di convivenza, legge 76/2016 |
| Usufrutto al superstite | Che chi resta debba lasciare la casa: si costituisce per testamento, o si compra nuda proprietà e usufrutto separatamente | artt. 978 ss. c.c. |
Un’alternativa strutturale, poco usata e spesso ottima: comprare uno la nuda proprietà e l’altro l’usufrutto, o acquistare in comproprietà e poi costituire un usufrutto reciproco. Chi resta può continuare ad abitare senza dipendere dagli eredi dell’altro. I valori si calcolano con i coefficienti di legge: lo strumento valore di usufrutto e nuda proprietà fa il conto in un secondo.
Il caso: Fuorigrotta, 210.000 euro e due famiglie che hanno aiutato
Giulia e Simone comprano a Fuorigrotta. Prezzo 210.000 euro: 60.000 di anticipo, di cui 45.000 messi dai genitori di Giulia e 15.000 dai risparmi di Simone; 150.000 di mutuo, cointestato, rate dal conto comune dove però entra soprattutto lo stipendio di Simone.
L’agenzia aveva già scritto «metà ciascuno» nella proposta. Abbiamo rifatto i conti insieme: le quote finali sono state fissate al 55% e 45%, tenendo conto dell’anticipo e della quota di mutuo che ciascuno si impegnava a pagare; il bonifico dei genitori di Giulia è stato dichiarato in atto come denaro proprio della figlia, con l’indicazione della provenienza, come previsto per le donazioni indirette destinate all’acquisto; in atto sono entrati un patto di prelazione reciproco e un’opzione di acquisto con perizia di un tecnico terzo in caso di disaccordo.
Tre anni dopo si sono lasciati. La casa è rimasta a Simone, che ha comprato la quota di Giulia al valore di perizia e ha rifinanziato il mutuo. È durata sei settimane, senza avvocati.
(Caso di Studio, nomi e dettagli inventati: qualsiasi somiglianza con persone reali è casuale.)
E se ci si lascia? Chi resta in casa, chi paga, come si esce
Senza matrimonio non c’è un provvedimento di assegnazione della casa familiare tra i conviventi in quanto tali: se ci sono figli minori, però, il giudice può assegnare la casa al genitore collocatario anche se non ne è proprietario (art. 337-sexies c.c., richiamato per i figli nati fuori dal matrimonio). Il provvedimento è opponibile ai terzi solo se trascritto: è un passaggio che si dimentica spesso e che conta moltissimo.
Senza figli, la strada è contrattuale: uno compra la quota dell’altro, oppure si vende a un terzo e si divide il ricavato secondo le quote, oppure si chiede la divisione. La divisione giudiziale di un appartamento finisce quasi sempre con la vendita all’incanto, cioè con un prezzo più basso e tempi lunghi: è esattamente lo scenario che le clausole di cui sopra servono a evitare.
Cosa fa il notaio
- Fa la domanda che nessuno fa: «chi mette quanto, e da dove arrivano i soldi?». Da lì discendono quote, dichiarazioni in atto e antiriciclaggio.
- Traccia in atto tutti i mezzi di pagamento, comprese le somme dei genitori, indicandone la provenienza: è un obbligo di legge ed è la prova che serve dieci anni dopo.
- Scrive le quote reali e, se serve, qualifica correttamente la donazione indiretta invece di lasciarla implicita.
- Inserisce prelazione, opzione, patto di indivisione e criterio di stima, e li coordina con il mutuo e con l’eventuale contratto di convivenza.
- Ricorda la parte che nessuno vuole sentire: senza testamento, tra conviventi non si eredita nulla.
Quanto costa
L’onorario del notaio è libero (tariffe abrogate dal D.L. 223/2006, convertito nella legge 248/2006); i parametri del D.M. 140/2012 servono solo come riferimento per la stima, e resta ferma la disciplina dell’equo compenso (legge 49/2023) nei rapporti con banche, assicurazioni e grandi imprese. Le imposte sono calcolate sulle norme: sull’acquisto si applicano le aliquote ordinarie, con la prima casa se ne ricorrono i requisiti in capo a chi la chiede — e la si può chiedere anche per la sola quota. Stime indicative aggiornate a settembre 2026: il preventivo di massima, scritto e senza impegno, lo dà lo Studio. Puoi simulare il conto con lo strumento imposte della compravendita.
Domande frequenti
Possiamo chiedere la prima casa tutti e due?
Sì, se ciascuno ha i requisiti per la propria quota: residenza nel Comune entro diciotto mesi (o impegno a trasferirla), nessun’altra casa agevolata nel Comune, nessuna casa agevolata altrove in Italia salvo la vendita entro due anni. Se solo uno ha i requisiti, l’agevolazione vale sulla sua quota.
I miei genitori mi danno l’anticipo: come si scrive?
Si dichiara in atto la provenienza del denaro. Se i genitori pagano direttamente il venditore, o versano la somma con destinazione dichiarata all’acquisto, si è nel campo della donazione indiretta: va detto, perché rileva nella futura successione e perché la tracciabilità è un obbligo antiriciclaggio.
Se muore uno di noi, l’altro può restare in casa?
Per legge il convivente di fatto ha diritto di continuare ad abitare la casa comune di proprietà del defunto per due anni, o per un periodo pari alla convivenza se superiore, comunque non oltre cinque (art. 1, comma 42, legge 76/2016). Per restarci a vita servono un testamento o un usufrutto costituito prima.
Meglio intestare tutto a uno solo e fare una scrittura privata?
È la soluzione che sembra più comoda e che regge meno. La scrittura privata non è opponibile ai terzi, non impedisce ipoteche o pignoramenti sul titolare, e non dà all’altro nessun diritto sulla casa. Se il denaro è di due, meglio che lo siano anche le quote.
State comprando casa insieme? Parliamone prima del compromesso
Le quote e le clausole si decidono prima della proposta d’acquisto: dopo si correggono solo con un altro atto. Il preventivo scritto è senza impegno.
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Vedi anche: guida Comprare e vendere casa · strumento quote e comproprietà · valore di usufrutto e nuda proprietà · Casi concreti · guida Convivenza.
Codice civile, artt. 1100-1116 (comunione), 1111 (divisione e patto di indivisione), 1331 (opzione), 978 ss. (usufrutto), 337-sexies (assegnazione della casa e trascrizione) ·
Legge 76/2016, art. 1, commi 36-65 ·
D.L. 223/2006, art. 35, comma 22 (dichiarazione in atto dei mezzi di pagamento) ·
Agenzia delle Entrate, guida «Fisco e casa: acquisto» e circolare 18/E del 29 maggio 2013 (agevolazione prima casa) ·
Consiglio Nazionale del Notariato, Guide per il cittadino «Acquisto in comproprietà» e «Convivenze» ·
Banca d’Italia, guida «Comprare una casa: il mutuo ipotecario in parole semplici».
Contenuto divulgativo: non sostituisce l’esame del caso concreto.
Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.
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