Lettera dell’Agenzia delle Entrate sulla rendita catastale dopo il Superbonus: cosa vuole, come rispondere, cosa cambia al rogito

📅 Pubblicato il 12 settembre 2026🔄 Aggiornato il 13 settembre 2026

Dopo il cappotto, i nuovi infissi e la caldaia pagati con il 110%, molti proprietari napoletani hanno trovato nella cassetta della posta – o nel cassetto fiscale – una comunicazione dell’Agenzia delle Entrate che li invita a verificare se la rendita catastale della casa è ancora quella giusta. Una nota della Direzione centrale Servizi catastali del 3 settembre 2026, indirizzata agli Ordini professionali, spiega come rispondere. Ne approfittiamo per fare il punto: quando la variazione è dovuta, cosa rischia chi non la fa e perché il tema riemerge sempre al momento del rogito.

Da dove nascono le lettere

Chi esegue lavori che modificano la consistenza o la classe di un immobile deve presentare la dichiarazione di variazione catastale entro trenta giorni dalla fine dei lavori (regola generale del R.D.L. 652/1939 e dell’art. 34-quinquies del d.l. 4/2006). Con il Superbonus gli interventi sono stati spesso profondi, e il legislatore ha sospettato che molte rendite fossero rimaste ferme. L’art. 1, commi 86 e 87, della legge 213/2023 ha quindi previsto controlli mirati: l’Agenzia incrocia i dati delle comunicazioni ENEA e delle cessioni del credito con le banche dati catastali e invia una comunicazione ai proprietari degli immobili che non risultano aggiornati. La prima ondata è partita nel 2025; la seconda, secondo quanto riportato dalla stampa specializzata, ha riguardato immobili con rendite molto basse a fronte di spese elevate.

Quando la variazione è davvero dovuta

Non ogni lavoro cambia la rendita. La rendita esprime la redditività ordinaria dell’immobile in base a categoria e classe: un cappotto termico o nuovi infissi possono incidere, se migliorano il livello qualitativo dell’unità rispetto alle altre della stessa zona censuaria; un impianto fotovoltaico di piccola potenza a servizio dell’abitazione, di regola, no (ne abbiamo scritto in fotovoltaico e atti notarili). La prassi catastale, a partire dalla circolare 36/E/2013, considera significativo un incremento del valore dell’immobile di almeno il 15%: sotto quella soglia, in genere, la variazione non è richiesta. L’Agenzia ha però precisato nella risoluzione 21/E del 5 giugno 2026 che il 15% è un ausilio operativo, non una franchigia di legge: serve sempre una valutazione tecnica complessiva, che confronti lo stato prima e dopo i lavori. In pratica: chiedete al tecnico che ha seguito il Superbonus una breve relazione che dica se la classe cambia oppure no. Se cambia, si presenta il Docfa; se non cambia, la relazione è la risposta da inviare all’Agenzia.

Come rispondere

• Acceda all’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate (SPID, CIE o CNS) e usi il servizio Consegna documenti e istanze, indicando gli estremi della comunicazione ricevuta.
• Se si fa assistere da un geometra, architetto o ingegnere, il professionista può rispondere per Lei dallo stesso servizio: deve inserire il Suo codice fiscale, dichiarare di essere stato delegato e allegare la procura. La nota del 3 settembre 2026 chiede espressamente di non usare la PEC, che rallenta la lavorazione.
• Se la variazione è dovuta, presenti il Docfa con ravvedimento operoso: la sanzione per la variazione omessa va da 1.032 a 8.264 euro per unità (art. 31 R.D.L. 652/1939, importi quadruplicati dall’art. 2, comma 12, d.lgs. 23/2011), ma con il ravvedimento si riduce in modo consistente.
• Conservi la ricevuta: se un giorno vende, il notaio gliela chiederà.

Perché il notaio lo scopre prima di Lei

Nell’atto di vendita il venditore dichiara, a pena di nullità, che i dati catastali e la planimetria sono conformi allo stato di fatto (art. 29, comma 1-bis, legge 52/1985). La rendita in sé non è oggetto di quella dichiarazione, ma la planimetria sì: se con il Superbonus è stata chiusa una veranda, spostata una parete o creato un vano tecnico, la planimetria depositata non corrisponde più e l’atto non si può firmare finché non viene aggiornata. Inoltre una rendita non aggiornata pesa sul prezzo-valore, cioè sulle imposte che paga chi compra (calcolate sul valore catastale), e sul controllo dell’Agenzia. Per questo, prima del compromesso, verifichiamo sempre la storia catastale dell’immobile insieme a quella edilizia: i dettagli sono nell’articolo su conformità catastale e urbanistica.

Un esempio con i numeri

Un appartamento a Fuorigrotta, categoria A/3 classe 3, rendita 620 euro, ha avuto nel 2023 cappotto, infissi, caldaia a condensazione e un piccolo fotovoltaico, per 110.000 euro di lavori. Il tecnico stima che l’unità, per finiture e dotazioni, corrisponda ora alla classe 4 della stessa zona, con rendita di 745 euro: l’aumento è del 20%, sopra la soglia di riferimento, quindi la variazione è dovuta. Il proprietario presenta il Docfa in ravvedimento: paga i diritti catastali e una sanzione ridotta, nell’ordine di poche centinaia di euro invece dei 1.032-8.264 previsti. Effetti concreti, se non è abitazione principale: l’IMU sale di circa 220 euro l’anno (la differenza di rendita, 125 euro, rivalutata del 5% e moltiplicata per 160, dà 21.000 euro di maggiore base imponibile; con l’aliquota del 10,6 per mille fanno 222 euro); il valore catastale ai fini del prezzo-valore passa da 78.120 euro a 93.870 euro, cioè chi comprerà senza agevolazione prima casa pagherà circa 1.420 euro in più di imposta di registro. Cifre modeste, a fronte di un immobile che vale molto di più e che si può vendere senza intoppi.

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Fonti

• Agenzia delle Entrate, Direzione centrale Servizi catastali, cartografici e di pubblicità immobiliare, nota del 3 settembre 2026 agli Ordini professionali – notariato.it
• Legge 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1, commi 86 e 87 – normattiva.it
• Agenzia delle Entrate, circolare n. 36/E del 19 dicembre 2013 e risoluzione n. 21/E del 5 giugno 2026 (aggiornamento del classamento dopo interventi edilizi) – risoluzione 21/E/2026 (PDF) · normativa e prassi Docfa
• R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, artt. 20 e 31; d.l. 10 gennaio 2006, n. 4, art. 34-quinquies; d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 2, comma 12 (sanzioni catastali) – normattiva.it
• Agenzia delle Entrate, servizio “Consegna documenti e istanze” – agenziaentrate.gov.it
• Legge 27 febbraio 1985, n. 52, art. 29, comma 1-bis (conformità catastale negli atti) – normattiva.it

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Pagina dello Studio Notarile Marco Fiorentino, notaio a Napoli: notaio dal 2011, prima nei Distretti notarili di Lecce e di Trani, dal 2026 a Napoli; avvocato dal 2003.