Come si scopre se un terreno è gravato da uso civico

Scheda del 24 settembre 2026 — versione 1.0. Informazione generale: non sostituisce un parere sul caso concreto.

Non si vede nella visura catastale e non si vede nell’atto di acquisto. L’uso civico si scopre solo chiedendolo a chi lo registra: il Comune e la Regione. Per questo va chiesto prima del compromesso, non dopo.

Perché non si vede

L’uso civico non è un’ipoteca e non è una servitù: è un diritto collettivo, antico, che grava sul terreno a favore degli abitanti di un luogo. Non nasce da un contratto, quindi non è trascritto in Conservatoria e non compare in catasto.

Può succedere quindi che un terreno passi di mano più volte, magari con case costruite sopra, e che nessuno se ne accorga fino al giorno in cui serve un certificato.

I tre posti dove si chiede

1. Il Comune. Molti Comuni rilasciano un certificato di destinazione urbanistica che dà conto anche degli usi civici, oppure hanno un ufficio che tiene i registri dei terreni civici.
2. La Regione. In Puglia la materia è regolata da una legge regionale del 1998 e le pratiche di accertamento, legittimazione e affrancazione passano dagli uffici regionali.
3. Gli atti di accertamento storici. Dove ci sono stati la verifica e la sistemazione dei terreni civici, esistono documenti che dicono quali particelle sono gravate.

Le domande che fanno risparmiare mesi

Quando si compra un terreno, o una casa con terreno, in un comune dell’entroterra pugliese, conviene chiedere per iscritto tre cose: se la particella risulta gravata da uso civico; se è mai stata fatta la legittimazione o l’affrancazione; se risulta un canone annuo a favore del Comune.

Sono tre righe che cambiano il valore di quello che si sta comprando.

Se il vincolo c’è

Non vuol dire che l’affare salta. Dal 2023 il terreno gravato si può vendere: il vincolo resta e passa a chi compra. Ne abbiamo scritto nella scheda Usi civici in Puglia: si può vendere, ma il vincolo resta.

Quello che cambia è il prezzo e quello che ci si può fare sopra. Ecco perché la verifica va fatta prima di firmare il compromesso.

Un esempio (nomi e cifre inventati)

Domenico compra un terreno di 4.000 metri quadrati in provincia di Bari per 60.000 euro (cifre inventate) per costruirci una casa. Prima del compromesso chiede al Comune se la particella risulta gravata: risulta di sì. Il terreno resta acquistabile, ma il progetto edilizio cambia. Domenico tratta il prezzo e decide con cognizione di causa, invece di scoprirlo dopo aver versato la caparra.

Cosa fare in pratica

1. Chieda al Comune un certificato che dica se la particella è gravata da uso civico.
2. Chieda se esiste una pratica di legittimazione o affrancazione già conclusa.
3. Faccia scrivere nel compromesso che l’acquisto è condizionato all’esito di questa verifica.
4. Se il terreno è gravato, chieda quanto costa e quanto tempo prende l’affrancazione.
5. Porti allo Studio i documenti: si legge tutto insieme prima della firma.

Domande frequenti

Le fonti, per chi vuole controllare

• legge 16 giugno 1927, n. 1766 (usi civici) — riordinamento degli usi civici
• legge 20 novembre 2017, n. 168 (domini collettivi) — norme in materia di domini collettivi
• Regione Puglia — usi civici

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