Rent to buy: abitare subito la casa e comprarla dopo

Aggiornato al 2 ottobre 2026 · versione 1

In breve: con il rent to buy entri subito nella casa e paghi un canone mensile. Una parte di ogni canone serve per abitare, l’altra è un acconto sul prezzo. Dopo un periodo stabilito puoi comprare, e quello che hai già versato come acconto si scala dal prezzo. La legge lo regola dal 2014 (art. 23 del D.L. 133/2014) e il contratto va fatto dal notaio, perché deve essere trascritto.

A chi serve

A chi vuole comprare casa ma oggi non ha tutto il mutuo o il contante necessario, e preferisce iniziare a pagare subito una casa che diventerà sua invece di pagare un affitto a fondo perduto. E a chi vende e non trova un compratore pronto: incassa ogni mese e intanto ha già chi vuole comprare.

Come funziona, passo per passo

1. Firma e trascrizione. Il contratto si fa per atto pubblico o scrittura privata autenticata e il notaio lo trascrive nei registri immobiliari. Da quel momento la casa è «prenotata» per te: se il proprietario vende a un altro o un suo creditore iscrive un’ipoteca, la tua posizione viene prima.
2. Il periodo di godimento. Abiti la casa e paghi il canone. Il contratto stabilisce quanto va al godimento e quanto è acconto sul prezzo. Gli effetti della trascrizione durano per tutto il periodo stabilito, ma non oltre dieci anni.
3. Il rogito. Entro il termine decidi se comprare. Se compri, dal prezzo si tolgono gli acconti già pagati e paghi il resto, spesso con un mutuo.

Un esempio con i numeri

Numeri inventati, per capire il meccanismo. Prezzo della casa 200.000 euro. Canone mensile 1.000 euro per cinque anni (60 canoni): 600 euro per il godimento e 400 in acconto. In cinque anni gli acconti arrivano a 24.000 euro. Al rogito paghi 176.000 euro.

Cosa succede se qualcosa va storto

• Non paghi alcuni canoni. Il contratto si risolve solo se non paghi, anche non di seguito, il numero minimo di canoni fissato nel contratto, che non può essere inferiore a un ventesimo del totale. Nell’esempio, 60 canoni: almeno 3.
• Decidi di non comprare. Il contratto deve dire quanta parte degli acconti ti viene restituita. È il punto da leggere con più attenzione prima di firmare.
• È il proprietario a non rispettare il contratto. Deve restituirti gli acconti, con gli interessi legali.

E le tasse?

Secondo l’Agenzia delle Entrate (circolare 4/E del 2015) la parte di canone per il godimento si tratta come un affitto, la parte in acconto come un anticipo sul prezzo. Se vende un’impresa, si applica l’IVA secondo le regole di ciascuna parte. Il conto preciso dipende dal caso e lo indichiamo nel preventivo.

Cosa fare in pratica

• Prima di firmare, fai controllare la casa come se la comprassi oggi: provenienza, ipoteche, regolarità urbanistica e catastale.
• Scrivete una tabella chiara: numero dei canoni, quota di godimento, quota di acconto.
• Se pensi di comprare con un mutuo, parlane con la banca già adesso.
• Paga sempre con bonifico: ogni canone deve essere tracciabile, perché al rogito conterà.

Domande frequenti

Il rent to buy è un affitto con riscatto?
Somiglia, ma è un contratto diverso, regolato da una legge apposita e trascritto nei registri: per questo ti protegge da altre vendite e da nuove ipoteche.

Posso farlo con una semplice scrittura tra noi?
No, se vuoi la protezione della trascrizione: serve l’atto del notaio.

Quanto dura al massimo?
Le parti scelgono la durata, ma gli effetti della trascrizione non vanno oltre i dieci anni.

Fonti

• Art. 23 del D.L. 133/2014 (Normattiva)
• Consiglio Nazionale del Notariato, nota sui chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Vedi anche: i documenti che servono per il rogito e caparra e compromesso.

---

Stai valutando un rent to buy? Chiedi un preventivo o prenota una Consulenza online.

Il presente articolo ha finalità informativa. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.