Pubblicato il 3 settembre 2026 · Aggiornato il settembre 2026
Prima casa, prezzo-valore, credito per il riacquisto: quelle le chiedono tutti. Poi c’è una seconda fila di regole che valgono migliaia di euro e che, semplicemente, non vengono in mente — perché riguardano atti meno frequenti o perché stanno in un comma che nessuno legge.
Ne mettiamo in fila sei, e chiudiamo con due leggende che girano da anni e che costano soldi a chi ci crede.
In breve
- La permuta si tassa una volta sola, sul valore più alto dei due beni scambiati, non sulla somma (art. 43, comma 1, lett. b, d.P.R. 131/1986).
- Il conferimento d’azienda in una società sconta l’imposta di registro in misura fissa, anche quando comprende immobili (art. 4 della Tariffa, parte prima).
- Due leggende: il preliminare non è esente (200 euro più lo 0,5% su caparre e acconti), e l’agevolazione per gli immobili di interesse storico-artistico nell’imposta di registro non esiste più dal 1° gennaio 2014.
Le sei regole che quasi nessuno chiede
1. La permuta si tassa sul valore maggiore. Se scambia il Suo appartamento da 150.000 euro con uno da 200.000, l’imposta di registro si calcola su 200.000, non su 350.000. Al 9% significa 18.000 euro invece di 31.500: quasi la metà. È una regola di struttura del tributo, non un’agevolazione da chiedere, ma bisogna sapere che la permuta esiste come contratto e sceglierla invece di due vendite incrociate.
2. Il conferimento d’azienda paga imposte fisse. Chi porta la propria impresa individuale dentro una srl, anche con gli immobili strumentali, non paga il 9% su quegli immobili: il conferimento di azienda o di ramo d’azienda sconta il registro in misura fissa, e le ipocatastali seguono lo stesso trattamento. Ai fini delle imposte dirette l’operazione è neutrale (art. 176 TUIR). Ne abbiamo scritto in Conferire un’azienda con immobili in società.
3. L’usucapione può avere la prima casa. La sentenza che accerta l’usucapione, o l’accordo di mediazione che la riconosce, si tassa come un trasferimento: significa che, se ricorrono i requisiti, si può chiedere il 2% invece del 9%. È un punto che sfugge spesso, perché nessuno pensa alle agevolazioni davanti a una sentenza.
4. I beni culturali vincolati escono dall’asse ereditario. Non concorrono a formare l’attivo della successione, se gli obblighi di conservazione sono stati assolti (art. 13 d.lgs. 346/1990), e le spese di restauro obbligatorie danno diritto a una detrazione IRPEF del 19% (art. 15, comma 1, lett. g, TUIR). Il vincolo costa, ma qualcosa restituisce.
5. I trasferimenti allo Stato e agli enti pubblici territoriali — Stato, Regioni, Province, Comuni — e agli enti del Terzo settore non scontano l’imposta di successione e donazione. Vale per le cessioni di aree al Comune nelle convenzioni urbanistiche, per le donazioni di opere, per i lasciti.
6. Il rent to buy (art. 23 d.l. 133/2014) permette di abitare subito e comprare dopo, con i canoni imputati in parte al prezzo. Il contratto si trascrive e protegge chi entra in casa; la tassazione segue la doppia natura dell’operazione, godimento prima e trasferimento poi. Non è un’agevolazione, ma è un modo di distribuire il carico fiscale nel tempo che quasi nessuno considera.
Due leggende che costano soldi
«Il compromesso non si paga.» Falso. Il preliminare va registrato entro trenta giorni e paga 200 euro di imposta fissa più lo 0,5% su caparra confirmatoria e acconti (art. 10 della Tariffa, come modificato dal d.lgs. 139/2024). La buona notizia è che quello che paga ora si scomputa dall’imposta del rogito: non è un costo in più, è un anticipo. Il calcolo esatto è nello strumento imposte del preliminare.
«Le case vincolate pagano il 3% di registro.» Non più. L’agevolazione per gli immobili di interesse storico-artistico nell’imposta di registro è stata soppressa con effetto dal 1° gennaio 2014, insieme a quasi tutte le altre, dall’art. 10, comma 4, del d.lgs. 23/2011. Oggi un immobile vincolato compra e vende con le aliquote ordinarie: 9%, oppure 2% se ricorre la prima casa, con ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna. Restano le agevolazioni nelle imposte dirette e nella successione, non nel registro.
Nello stesso taglio del 2014 sono cadute anche le agevolazioni per i trasferimenti compresi nei piani urbanistici particolareggiati: le hanno sostituite regimi diversi e a tempo, che vanno verificati caso per caso.
Il caso: due sorelle, due appartamenti e una permuta al posto di due vendite
Due sorelle hanno ereditato dal padre due appartamenti, uno a Chiaia e uno a Soccavo, in comproprietà al 50% ciascuno. Vogliono «fare come si fa»: due vendite incrociate, ognuna compra la metà dell’altra.
Due vendite significano due basi imponibili, due volte le imposte, due atti. Un’unica permuta delle quote sconta l’imposta di registro sul solo valore più alto, in un atto solo. Nel loro caso, con il prezzo-valore e la prima casa per una delle due, il conto è sceso da circa 4.400 euro a poco più di 1.800.
Non era una furbizia: era chiamare l’operazione con il suo nome. Quello che facevano davvero era scambiarsi due quote.
(Caso di Studio, nomi e dettagli di fantasia.)
Cosa fa il notaio
- Qualifica correttamente l’operazione: permuta, conferimento, divisione o vendita non sono sinonimi, e la qualificazione decide l’imposta.
- Verifica quale regime è davvero in vigore oggi: dal 2014 il sistema delle agevolazioni sui trasferimenti è stato sfoltito, e molte informazioni che circolano sono vecchie di dieci anni.
- Coordina le imposte d’atto con quelle dirette: plusvalenza, detrazioni, neutralità fiscale del conferimento.
- Scrive in atto le dichiarazioni che servono, quando servono: senza quelle l’agevolazione non esiste.
- Le dice anche quando un’agevolazione non c’è. È meno piacevole da sentire, ma è quello che evita un accertamento tre anni dopo.
Domande frequenti
Nella permuta si può usare il prezzo-valore?
Sì, per gli immobili abitativi acquistati da persone fisiche fuori dall’esercizio d’impresa: il valore catastale si calcola per ciascuno dei beni e l’imposta si applica sulla base più alta tra quelle rilevanti. È uno dei casi in cui conviene fare i due conti prima di scegliere la strada.
La cessione di cubatura come si tassa?
Dopo che l’art. 5, comma 3, del d.l. 70/2011 l’ha resa trascrivibile, e dopo l’intervento delle Sezioni Unite della Cassazione, il trattamento va valutato con attenzione: per l’Agenzia delle Entrate si tratta di un atto traslativo soggetto a imposta proporzionale. È un terreno dove le posizioni non sono del tutto allineate: va impostato caso per caso, e ne parliamo in Cessione di cubatura: cos’è e come si tassa.
Se compro un immobile vincolato ho qualche vantaggio fiscale?
Non sull’imposta di registro, che dal 2014 è quella ordinaria. Restano vantaggi altrove: la detrazione del 19% per le spese di restauro obbligatorie, regole specifiche nella determinazione del reddito, e in successione l’esclusione del bene dall’attivo ereditario se gli obblighi di conservazione sono stati assolti.
Conviene registrare il preliminare o si può evitare?
La registrazione è obbligatoria entro trenta giorni: non è una scelta. La scelta vera è un’altra: farlo trascrivere dal notaio (art. 2645-bis c.c.), il che protegge chi compra da vendite successive, ipoteche e pignoramenti del venditore. Costa qualcosa in più e vale molto di più.
Non è sicuro di quale agevolazione Le spetti?
Il preventivo scritto è senza impegno: prima di fare i conti guardiamo se c’è una strada che costa meno, e glielo diciamo per iscritto.
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Contenuto elaborato con il supporto dell’intelligenza artificiale e verificato dal notaio.
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