La domanda arriva sempre, ed è quella giusta: «che cosa devo portare?»
Questa pagina risponde in modo completo. È la stessa lista che lo Studio segue nella preparazione dell’atto, riorganizzata per chi deve procurarsi i documenti. Conviene leggerla subito dopo la proposta di acquisto, non la settimana della stipula: alcuni certificati si richiedono a uffici diversi e non arrivano in giornata.
1. Documenti personali
Servono per tutte le parti che intervengono, venditore e acquirente.
- Carta d’identità in corso di validità
- Codice fiscale o tessera sanitaria
- Patente, se disponibile, come secondo documento
Se la residenza attuale è diversa da quella scritta sul documento, va segnalato: non è un dettaglio, perché l’atto riporta la residenza effettiva.
Per i cittadini extracomunitari serve inoltre il permesso o la carta di soggiorno in corso di validità. Se il titolo è scaduto, occorre la richiesta di rinnovo con la ricevuta della raccomandata inviata.
2. Lo stato civile: il documento cambia secondo la situazione
È la parte che genera più ritardi, perché quasi nessuno sa quale certificato serva nel proprio caso. Sono quattro situazioni diverse.
Persona libera di stato, celibe, nubile o vedova: certificato di stato libero, o di vedovanza.
Persona coniugata: estratto per riassunto dell’atto di matrimonio. Attenzione a dove si chiede: va richiesto al Comune in cui il matrimonio è stato celebrato, che spesso non è quello di residenza. Serve perché da lì risulta il regime patrimoniale, comunione o separazione dei beni, e questo cambia chi deve intervenire in atto.
Persona separata: estratto per riassunto dell’atto di matrimonio, insieme al verbale di omologa della separazione.
Persona divorziata: certificato di stato libero, oppure la sentenza di divorzio.
Se la separazione o il divorzio sono recenti, i certificati comunali possono non essere ancora aggiornati. In quel caso serve copia del provvedimento.
3. Il titolo di provenienza
È l’atto con cui l’attuale proprietario è diventato tale. Serve sempre, in copia.
- Atto di acquisto. Se gli acquisti sono stati più di uno, per esempio quote comprate in momenti diversi, servono tutti.
- Se la provenienza è ereditaria: dichiarazione di successione, eventuale pubblicazione del testamento, e gli atti collegati.
Il punto che blocca più compravendite di quanto si creda. Se l’immobile è stato ereditato nell’ultimo ventennio, va verificato che risulti trascritta l’accettazione dell’eredità. Quando l’erede non ha fatto un’accettazione espressa, occorre procedere alla trascrizione dell’accettazione tacita. È un adempimento che si può fare, ma richiede tempo e documenti, e scoprirlo la settimana della stipula significa rinviare.
Se nella successione era dovuta l’imposta, va verificato anche che sia stata pagata.
Originale informatico o originale di carta?
- Se il documento è nato digitale ed è firmato digitalmente — per esempio un atto di provenienza in copia informatica firmata dal notaio — l’originale è il file: si invia per email o PEC e non serve portarlo il giorno dell’atto.
- Se invece del titolo di provenienza si ha solo una scansione o una fotocopia, l’originale cartaceo va portato il giorno dell’atto, e anzi è meglio farlo avere allo Studio qualche giorno prima.
- In ogni caso, anticipare i documenti via email permette di preparare l’atto con calma ed evitare sorprese all’ultimo momento.
Indirizzo per l’invio: segreteria@notaiofiorentinomarco.com.
4. Catasto
- Visura catastale aggiornata
- Planimetria catastale dell’unità
La planimetria deve corrispondere allo stato dei luoghi. Se in casa sono stati spostati tramezzi o accorpati locali senza aggiornare il catasto, la difformità va sanata prima dell’atto.
5. Urbanistica e storia edilizia
Riguarda il venditore, ed è la parte più delicata su immobili non recenti.
- Estremi di tutti i titoli edilizi relativi al fabbricato, se posteriore al 1° settembre 1967
- Estremi di eventuali condoni, con la documentazione della pratica e le ricevute di pagamento
- Certificato di destinazione urbanistica, per i terreni
- Attestato di prestazione energetica
Per i fabbricati anteriori al 1° settembre 1967 il regime è diverso, e si procede con la dichiarazione prevista dalla legge.
6. Gravami e situazione dell’immobile
- Immobile libero, oppure locato. Se locato, copia del contratto con gli estremi di registrazione.
- Presenza di ipoteche. Se c’è un mutuo residuo, serve il conteggio di estinzione della banca e va organizzata la cancellazione.
- Eventuali pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli, servitù.
Su questi punti lo Studio esegue comunque le proprie ispezioni ipotecarie, ricostruendo la situazione a ritroso per il ventennio. Ma partire con le informazioni giuste accorcia i tempi.
7. Se c’è un mutuo per l’acquisto
- Dati della banca e del funzionario di riferimento
- Delibera di concessione del mutuo
- Bozza del contratto di mutuo, se già disponibile
La banca ha i suoi tempi, e vanno coordinati con quelli dell’atto. È la variabile che più spesso decide la data della stipula.
8. I mezzi di pagamento
Nell’atto vanno indicati analiticamente tutti i mezzi di pagamento utilizzati, caparra e acconti compresi. Conviene arrivare con l’elenco pronto: date, importi, strumento usato, estremi degli assegni o dei bonifici.
Se una parte del prezzo proviene da terzi, per esempio dai genitori dell’acquirente, va dichiarata anche la provenienza delle somme.
9. Antiriciclaggio
La verifica prevista dalla normativa antiriciclaggio si svolge fin dal conferimento dell’incarico, non il giorno dell’atto. Comporta l’identificazione delle parti e alcune domande sull’origine dei fondi. Non è una formalità dello Studio: è un obbligo di legge a cui il notaio è tenuto.
Un consiglio pratico
Manda allo Studio quello che hai già, anche se incompleto: proposta o preliminare, visura, dati del mutuo. Su quella base il preventivo diventa preciso e, soprattutto, emergono subito i punti che richiedono tempo.
Quasi tutti i rinvii di stipula che vediamo nascono da due cose: un’accettazione di eredità da trascrivere, e una difformità catastale o urbanistica scoperta tardi. Entrambe si intercettano in mezz’ora, se si guardano le carte in tempo.
Lo Studio Notarile Marco Fiorentino, in Napoli, invia la lista dei documenti insieme al preventivo, e segue la raccolta fino alla stipula.
Il presente articolo ha finalità informativa. Non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.
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