Caso concreto: compra casa a Bari ma vive a Milano, e firma con una procura

Aggiornato al 23/09/2026 – versione 1

In breve: chi compra casa e non può essere presente al rogito può farsi rappresentare da una persona di fiducia con una procura speciale. Ma la procura deve avere la stessa forma dell’atto di compravendita: una delega scritta a mano, o firmata e mandata per email, non basta. Serve un notaio anche per la procura, e va preparata insieme all’atto, non all’ultimo momento.

La situazione

Caso inventato, con numeri di esempio. Luca è nato a Bari e da dieci anni lavora a Milano. Decide di comprare un appartamento a Bari, nel quartiere Poggiofranco, dove vive ancora sua madre: 180.000 euro, di cui 130.000 con un mutuo. Il venditore, Andrea, ha fretta e fissa il rogito per un martedì mattina. Quel giorno Luca ha una scadenza di lavoro che non può spostare.

La soluzione sembra semplice: firmerà la sorella, Ludovica, che vive a Bari. Luca scrive una delega su un foglio, la firma, la scansiona e la manda per email insieme alla copia del documento d’identità. Pensa di aver risolto.

Il problema che nessuno aveva visto

Quel foglio, per la compravendita di una casa, non vale nulla. Il codice civile è chiaro: la procura non ha effetto se non è conferita con le forme richieste per il contratto che il rappresentante deve concludere (art. 1392 c.c.). La vendita di un immobile, per essere trascritta nei registri immobiliari, deve risultare da atto pubblico o da scrittura privata autenticata (art. 2657 c.c.). Quindi anche la procura deve avere una di queste due forme: la firma di Luca va raccolta da un notaio.

C’era un secondo problema, meno visibile. La delega di Luca diceva soltanto «autorizzo mia sorella a firmare l’acquisto». Non indicava l’immobile con i dati catastali, non indicava il prezzo, non parlava del mutuo né dell’ipoteca a favore della banca. E non conteneva le dichiarazioni che la legge chiede al compratore nell’atto, come quella sulle modalità di pagamento del prezzo (art. 35, comma 22, decreto legge 223/2006). Una procura troppo generica costringe a rinviare, perché chi firma non può decidere nulla che la procura non gli consenta.

Come si è risolto

Lo Studio ha preparato il testo della procura partendo dalla bozza dell’atto di compravendita e da quella del mutuo, così che le due cose coincidessero parola per parola: dati catastali dell’appartamento, prezzo, modalità di pagamento, poteri per firmare il contratto di mutuo e consentire l’ipoteca, dichiarazioni del compratore già scritte. La bozza è stata mandata anche alla banca, perché la controllasse prima.

Luca è andato da un notaio a Milano, vicino all’ufficio, in pausa pranzo. Il notaio milanese ha verificato la sua identità, gli ha letto la procura e ha autenticato la firma. L’originale è arrivato allo Studio con una settimana di anticipo. Il martedì Ludovica ha firmato per il fratello, e la procura è stata allegata all’atto. Luca ha seguito tutto con una Consulenza online il giorno prima, per le domande sull’atto.

Se ti trovi nella stessa situazione

1. Dillo al notaio appena sai che non potrai esserci. La procura si scrive partendo dall’atto: prima si sa, meno si rischia un rinvio.
2. Firma la procura davanti a un notaio vicino a te. Qualunque notaio in Italia può riceverla o autenticarla. Se sei all’estero, servono passaggi in più: chiedili per tempo.
3. Se c’è un mutuo, la procura deve coprire anche quello. Contratto di mutuo e ipoteca sono atti distinti dalla compravendita: vanno previsti nella procura, e la banca vuole vederla prima.

Fonti

• Art. 1392 c.c., forma della procura (Normattiva)
• Art. 2657 c.c., titolo per la trascrizione (Normattiva)
• Art. 35 decreto legge 223/2006, comma 22, dichiarazioni sul pagamento del prezzo (Normattiva)
• Consiglio Nazionale del Notariato, sito istituzionale

Vedi anche: la guida completa per comprare casa, il caso del trullo non accatastato in Valle d’Itria e tutti i casi spiegati dallo Studio.

Compri o vendi casa e non potrai essere presente al rogito? Chiedi un preventivo oppure prenota una Consulenza online. Puoi scrivere a segreteria@notaiofiorentinomarco.com o chiamare il +39 352 273 7467.

I nomi, gli importi e le date di questo caso sono inventati e servono solo da esempio. Il presente articolo ha finalità informativa: non costituisce un parere e non sostituisce l’esame del caso concreto.