Caso concreto: la casa al mare a Gallipoli ereditata da due fratelli di Napoli

📅 Pubblicato il 1° ottobre 2026🔄 Aggiornato il 1° ottobre 2026

Caso tipo, nomi di fantasia: i nomi, i numeri e i dettagli sono inventati per spiegare le regole, non riguardano persone reali.

Luca e Lucia vivono a Napoli, lui a Fuorigrotta e lei a Posillipo. La madre, vedova, è morta a marzo lasciando la casa di famiglia a Napoli e un appartamento al mare a Gallipoli, 70 metri quadrati con terrazzo, comprato negli anni Novanta. Nessun testamento. La casa di Napoli la terrà Lucia; quella di Gallipoli la vogliono vendere: c’è già un’offerta di 210.000 euro. Il compratore vuole firmare entro l’estate prossima, ma i fratelli non possono andare in Puglia più volte.

Il problema: prima si eredita, poi si vende

Per vendere, Luca e Lucia devono risultare proprietari nei registri immobiliari. Servono quindi, nell’ordine: la dichiarazione di successione, la voltura catastale e la trascrizione dell’accettazione dell’eredità (art. 2648 c.c.). Senza questa catena, il compratore e la sua banca non accetteranno di firmare.

La soluzione in cinque passi

1. Dichiarazione di successione. Si presenta per via telematica all’Agenzia delle Entrate entro dodici mesi dalla morte (D.Lgs. 346/1990), con entrambe le case: una sola successione per tutti i beni, ovunque si trovino in Italia. Con la dichiarazione telematica si chiede anche la voltura catastale automatica.
2. Imposte della successione. Tra genitori e figli l’imposta di successione si paga solo sulla parte che supera un milione di euro per ciascun erede: qui non è dovuta. Si pagano invece le imposte ipotecaria (2%) e catastale (1%) sul valore catastale degli immobili. Per la casa di Napoli, Lucia può chiedere le agevolazioni prima casa, se ne ha i requisiti, e pagare le due imposte in misura fissa; per Gallipoli si pagano in misura proporzionale.
3. Accettazione dell’eredità. I fratelli firmano a Napoli un atto di accettazione espressa dell’eredità, che lo Studio trascrive nei registri immobiliari competenti anche per Gallipoli. In alternativa, l’accettazione si può trascrivere sulla base dello stesso atto di vendita.
4. Documenti della casa al mare. Il tecnico raccoglie sul posto visure, planimetria catastale, titoli edilizi e certificazione energetica dell’appartamento di Gallipoli, così che l’atto si possa preparare senza rinvii.
5. Vendita firmata a Napoli. L’atto si può firmare nello Studio a Napoli anche se la casa si trova a Gallipoli: il limite riguarda il luogo in cui l’atto viene ricevuto, non il luogo in cui si trova l’immobile. Chi non può venire rilascia una procura speciale, con prezzo minimo, modalità di pagamento e poteri per le dichiarazioni urbanistiche e catastali.

E le tasse sulla vendita?

Nessuna plusvalenza tassabile: gli immobili ricevuti per successione sono esclusi dalla tassazione della plusvalenza (art. 67 TUIR). Il prezzo di 210.000 euro si divide a metà, 105.000 euro ciascuno, al netto delle spese della vendita a carico dei venditori (ad esempio la certificazione energetica e le pratiche del tecnico).

Le imposte, in breve

• Imposta di successione: 4% tra genitori e figli, solo oltre 1.000.000 di euro per ciascun figlio. Qui zero.
• Casa di Napoli, con i requisiti prima casa di Lucia: ipotecaria 200 euro e catastale 200 euro.
• Casa di Gallipoli: ipotecaria 2% e catastale 1% sul valore catastale. Esempio con numeri inventati: rendita di 900 euro, valore 900 × 1,05 × 120 = 113.400 euro; ipotecaria 2.268 euro e catastale 1.134 euro.
• Vendita a 210.000 euro: nessuna imposta sulla plusvalenza per Luca e Lucia; le imposte dell’atto di vendita le paga di regola il compratore.
• Fonti ufficiali: Agenzia delle Entrate, imposta di successione: aliquote e franchigie e dichiarazione di successione: come pagare le imposte.

Le imposte dipendono dal caso concreto: nel preventivo scritto le trovi voce per voce.

Dove si firma: il notaio e il territorio

Il notaio esercita nel distretto della sua sede e può tenere un ufficio secondario dove il Consiglio Notarile lo autorizza (art. 26 e art. 27 della legge 16 febbraio 1913 n. 89). Il limite riguarda il luogo in cui l’atto viene ricevuto, non il luogo in cui si trovano i beni.

Per lo Studio questo significa che, firmando a Napoli, si possono stipulare atti su immobili, aziende, quote di società ed eredità che si trovano in qualsiasi parte d’Italia. Chi vive fuori dalla Campania viene a Napoli per la firma, oppure rilascia una procura speciale: l’atto è valido allo stesso modo.

Dopo la firma il notaio cura gli adempimenti dove la legge li colloca: registrazione, trascrizione nei registri immobiliari e voltura catastale presso gli uffici competenti per il luogo dell’immobile, iscrizione al Registro delle imprese della camera di commercio competente, comunicazioni ai Comuni. Di questo si occupa lo Studio.

Nel nostro esempio successione, accettazione dell’eredità e vendita della casa di Gallipoli si possono quindi firmare nello Studio a Napoli, dove Luca e Lucia vivono.

Cosa fare in pratica

• Raccogli certificato di morte, visure e atti di provenienza di entrambe le case.
• Presenta la successione entro dodici mesi, con tutti gli immobili.
• Trascrivi l’accettazione dell’eredità prima della vendita o con la vendita.
• Se non puoi venire di persona, firma una procura speciale.
• Fai controllare dal tecnico la regolarità urbanistica e catastale della casa al mare.

Domande frequenti

Posso fare la successione a Napoli se la casa è in Puglia?

Sì: la dichiarazione si presenta in via telematica e comprende tutti i beni, ovunque si trovino in Italia.

Serve che entrambi i fratelli firmino la vendita?

Sì, perché sono comproprietari. Uno può dare procura all’altro, oppure entrambi a una terza persona.

Quanto tempo serve?

Dipende dai documenti: se la successione è già presentata e la casa è regolare, bastano poche settimane per procura e vendita.

Fonti

• D.Lgs. 31 ottobre 1990 n. 346 (imposta di successione)
• Codice civile, art. 2648
• TUIR, art. 67
• Agenzia delle Entrate
• Legge 16 febbraio 1913 n. 89, art. 27

Questo caso informa in generale e non è un parere. Leggi anche Accettazione espressa dell’eredità: quando conviene farla dal notaio e il caso della casa di Forio divisa con le procure.

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