Caso concreto: a Bari un appartamento ereditato con la planimetria che non torna

📅 Pubblicato il 2 ottobre 2026🔄 Aggiornato il 2 ottobre 2026

Caso tipo, nomi di fantasia: il caso è ricostruito per spiegare le regole, non riguarda persone reali. È informazione generale, non un parere.

In breve: una casa con la planimetria catastale diversa dallo stato reale non si può vendere finché non si aggiorna il Catasto, e se le differenze sono anche edilizie bisogna prima regolarizzarle in Comune. Si parte dal tecnico, non dal preliminare.

La situazione

Lucia vive a Bari. Alla morte del padre eredita, insieme al fratello Luca, un appartamento di 95 metri quadrati nel quartiere Poggiofranco. Nessuno dei due ci vuole abitare: decidono di venderlo e trovano presto un compratore che offre 230.000 euro. L’agenzia chiede le carte e salta fuori il problema: nella planimetria depositata al Catasto la cucina è dove oggi c’è il soggiorno, un tramezzo non esiste più e il balcone sul retro è stato chiuso con una veranda in alluminio negli anni Novanta.

Lucia conosceva lo Studio dagli articoli e ha chiesto una Consulenza online per capire in che ordine muoversi. L’atto si è poi firmato nello Studio a Napoli, anche se la casa si trova a Bari: il limite riguarda il luogo in cui l’atto viene ricevuto, non il luogo in cui si trova l’immobile. Le regole spiegate qui valgono a Bari come a Napoli.

Il problema: due controlli diversi

• Controllo catastale. Nell’atto di vendita i venditori devono dichiarare che dati catastali e planimetria sono conformi allo stato di fatto, altrimenti l’atto è nullo (art. 29, comma 1-bis, legge 52/1985). Con la cucina spostata la dichiarazione non si poteva fare.
• Controllo urbanistico. Il Catasto non “sana” nulla: prima bisogna sapere se le modifiche erano permesse. Spostare un tramezzo è in genere un intervento leggero; chiudere un balcone con una veranda può invece creare nuovo volume, e allora serve un titolo edilizio. Negli atti vanno indicati gli estremi dei titoli edilizi e un atto su un edificio privo di titolo è nullo (art. 46 D.P.R. 380/2001).
• Le carte dell’eredità. Nei registri immobiliari la casa era ancora intestata al padre: serviva l’accettazione dell’eredità trascritta, perché la catena dei passaggi resti continua (art. 2648 c.c.).

La soluzione, passo per passo

1. Accesso agli atti in Comune. Un geometra ha recuperato la licenza originaria e le pratiche successive: nessun titolo per la veranda.
2. Tramezzi e cucina. Per le opere interne eseguite senza comunicazione il tecnico ha presentato una comunicazione tardiva con il pagamento della sanzione prevista dal testo unico dell’edilizia.
3. Veranda. Il tecnico ha verificato se rientrava nelle tolleranze o se era sanabile con il nuovo accertamento di conformità per le difformità parziali (art. 36-bis D.P.R. 380/2001, introdotto dal “Salva casa”). Il Comune ha rilasciato la sanatoria dopo il pagamento dell’oblazione. Se non fosse stata sanabile, la soluzione sarebbe stata rimuoverla prima di vendere.
4. Aggiornamento catastale. Solo dopo la sanatoria il tecnico ha presentato la nuova planimetria con procedura Docfa all’Agenzia delle Entrate. La rendita è cambiata di poco.
5. Eredità in ordine. Dichiarazione di successione già presentata; accettazione espressa trascritta, fatta nello stesso atto di vendita.
6. Preliminare con tempi realistici. Il preliminare è stato firmato solo quando i tempi del Comune erano chiari, con un termine per il rogito di cinque mesi.

Il risultato

Il rogito è arrivato con un mese di ritardo rispetto ai sogni, ma senza sorprese: il compratore ha ottenuto il mutuo, perché la banca ha trovato planimetria e titoli coerenti, e i venditori non rischiano contestazioni. Spese tecniche, sanzione e oblazione (nel caso di fantasia circa 4.000 euro in tutto) sono state divise a metà tra Lucia e Luca.

Le imposte, in breve

• Successione dal padre: tra genitori e figli l’imposta del 4% si paga solo oltre 1.000.000 di euro per ciascun figlio: qui zero. Si pagano ipotecaria 2% e catastale 1% sul valore catastale. Esempio con numeri inventati: rendita 800 euro, valore 800 × 1,05 × 120 = 100.800 euro; ipotecaria 2.016 euro e catastale 1.008 euro.
• Vendita a 230.000 euro, imposte del compratore: se compra come prima casa da privati, registro del 2% sul valore catastale («prezzo-valore»): 800 × 1,05 × 110 = 92.400 euro, quindi 1.848 euro, più 50 + 50 euro di ipotecaria e catastale. Senza prima casa: 9% sul valore catastale (120 × rendita rivalutata), cioè 9.072 euro.
• Lucia e Luca: nessuna imposta sulla plusvalenza, perché la casa è stata ereditata (art. 67 TUIR).
• Fonti ufficiali: Agenzia delle Entrate, guida «L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali» e scheda imposta di successione: aliquote e franchigie.

Le imposte dipendono dal caso concreto: nel preventivo scritto le trovi voce per voce.

Dove si firma: il notaio e il territorio

Il notaio esercita nel distretto della sua sede e può tenere un ufficio secondario dove il Consiglio Notarile lo autorizza (art. 26 e art. 27 della legge 16 febbraio 1913 n. 89). Il limite riguarda il luogo in cui l’atto viene ricevuto, non il luogo in cui si trovano i beni.

Per lo Studio questo significa che, firmando a Napoli, si possono stipulare atti su immobili, aziende, quote di società ed eredità che si trovano in qualsiasi parte d’Italia. Chi vive fuori dalla Campania viene a Napoli per la firma, oppure rilascia una procura speciale: l’atto è valido allo stesso modo.

Dopo la firma il notaio cura gli adempimenti dove la legge li colloca: registrazione, trascrizione nei registri immobiliari e voltura catastale presso gli uffici competenti per il luogo dell’immobile, iscrizione al Registro delle imprese della camera di commercio competente, comunicazioni ai Comuni. Di questo si occupa lo Studio.

Nel nostro esempio la vendita dell’appartamento di Poggiofranco si può quindi firmare nello Studio a Napoli: chi non può venire rilascia una procura speciale.

Cosa fare in pratica

• Chiedi la visura catastale e la planimetria prima di mettere in vendita.
• Fai controllare al tecnico anche i titoli edilizi in Comune, non solo il Catasto.
• Prima si sana in Comune, poi si aggiorna il Catasto: mai il contrario.
• Se la casa è ereditata, controlla che la successione sia presentata e l’eredità accettata.
• Firma il preliminare solo quando i tempi della regolarizzazione sono chiari.

Domande frequenti

Basta aggiornare la planimetria per vendere?
No, se la modifica richiedeva un titolo edilizio: prima va regolarizzata in Comune, altrimenti si aggiorna il Catasto su un’opera abusiva.

Chi paga la regolarizzazione in una casa ereditata?
Di solito gli eredi, in proporzione alle quote, perché servono prima di vendere. Si può concordare diversamente con il compratore, ma va scritto nel preliminare.

Una piccola differenza di misure blocca l’atto?
Non sempre: la legge prevede tolleranze costruttive. Lo valuta il tecnico caso per caso.

Fonti

• Legge 27 febbraio 1985 n. 52, art. 29 (Normattiva)
• D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, artt. 36-bis e 46 (Normattiva)
• Legge 16 febbraio 1913 n. 89, art. 27 (Normattiva)
• Visura catastale (Agenzia delle Entrate)

Per approfondire: la casa ereditata a Ischia e le procure da lontano.

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