Conferire un immobile in una SRL: perizia, imposte e documenti che servono al notaio

Pubblicato il 30 settembre 2026 · Aggiornato il 6 ottobre 2026 · 8 minuti di lettura

Versione 1 del 30/09/2026

In breve: per conferire un immobile in una SRL servono la relazione giurata di stima di un revisore legale, gli stessi documenti urbanistici e catastali di una vendita e un conto fiscale fatto prima. Se conferisce un privato, fino al 31 dicembre 2026 si paga il registro al 9%, con un minimo di 1.000 euro, e 50 euro ciascuna di ipotecaria e catastale; il socio può dover dichiarare una plusvalenza.

Questa scheda è pensata per il commercialista che segue il socio o la società. Nello Studio vediamo spesso pratiche che arrivano con la perizia già firmata e l’atto di provenienza ancora da cercare: qui mettiamo in ordine che cosa serve, e quando.

La relazione giurata di stima

Nella SRL chi conferisce beni in natura deve presentare la relazione giurata di un revisore legale o di una società di revisione iscritti nel registro. Lo dice l’art. 2465 del codice civile. La relazione descrive l’immobile, spiega i criteri di valutazione e attesta che il valore è almeno pari a quello attribuito al capitale e all’eventuale sovrapprezzo. Si allega all’atto.

Art. 2465 del codice civile — che cosa dice

REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262, «Approvazione del testo del Codice civile».

In sintesi, con parole nostre: chi conferisce in una SRL beni in natura o crediti presenta la relazione giurata di un revisore legale o di una società di revisione iscritti nel registro. La relazione descrive i beni, indica i criteri di stima e attesta che il valore copre almeno il capitale e il sovrapprezzo attribuiti; si allega all’atto.

Articolo 2465 su Normattiva

Due cose da controllare prima di mandarcela. La descrizione catastale deve coincidere con la visura aggiornata. E la data non deve essere troppo lontana da quella dell’atto: se nel frattempo è cambiato qualcosa, la relazione va aggiornata. Ne parliamo nella scheda su quando serve la perizia nei conferimenti.

Le quote che corrispondono a un conferimento in natura devono essere liberate per intero al momento della sottoscrizione (art. 2464 del codice civile). Non esiste il versamento del 25% che si usa per il denaro.

Art. 2464 del codice civile — che cosa dice

REGIO DECRETO 16 marzo 1942, n. 262, «Approvazione del testo del Codice civile».

In sintesi, con parole nostre: l’articolo regola i conferimenti nella SRL. Le quote che corrispondono a un conferimento in natura vanno liberate per intero quando si sottoscrivono; il versamento parziale vale solo per il denaro.

Articolo 2464 su Normattiva

In costituzione o con un aumento di capitale

L’immobile può entrare nella società alla nascita, nell’atto costitutivo, oppure dopo, con una decisione dei soci di aumentare il capitale riservando la sottoscrizione al socio che conferisce. Nel secondo caso la decisione e il conferimento si possono fare nello stesso atto o in due atti distinti. Per la costituzione rimandiamo alla lista per il commercialista su come costituire una SRL.

Le imposte d’atto

Se conferisce un privato. Il conferimento di immobili è tassato con le stesse aliquote delle vendite, per il rinvio dell’art. 4 della Tariffa, parte prima, allegata al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico imposta di registro). L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 2/E del 21 febbraio 2014 (paragrafo 3), ha chiarito le misure: per un fabbricato registro al 9% con un minimo di 1.000 euro, ipotecaria e catastale fisse a 50 euro ciascuna.

Testo unico imposta di registro, art. 4 della Tariffa — che cosa dice

DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 26 aprile 1986, n. 131, «Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro».

In sintesi, con parole nostre: l’art. 4 della Tariffa, parte prima, tassa gli atti delle società; per i conferimenti di immobili rinvia alle stesse aliquote previste per le vendite. Il testo unico si applica agli atti firmati fino al 31 dicembre 2026.

Il D.P.R. 131/1986 su Normattiva

Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 2/E del 2014 — che cosa dice

Agenzia delle Entrate, circolare 21 febbraio 2014, n. 2/E, sulle nuove misure di registro, ipotecaria e catastale per i trasferimenti di immobili in vigore dal 1° gennaio 2014.

In sintesi, con parole nostre: al paragrafo 3 spiega che ai conferimenti di immobili in società si applicano le stesse misure delle vendite: per un fabbricato registro al 9%, mai meno di 1.000 euro, e 50 euro ciascuna di ipotecaria e catastale. È prassi dell’Agenzia, non legge.

La circolare sul sito dell’Agenzia delle Entrate

Se conferisce un’impresa. L’operazione segue le regole dell’IVA sulle cessioni di immobili, e le imposte d’atto cambiano di conseguenza. Il regime dipende dal tipo di immobile e dalla posizione dell’impresa: è il conto da fare con il commercialista prima di fissare la data, non dopo.

Che cosa cambia dal 2027. Il D.P.R. 131/1986 si applica fino al 31 dicembre 2026. Dal 1° gennaio 2027 vale il decreto legislativo 1 agosto 2025, n. 123 (testo unico tributi indiretti), con la decorrenza fissata dal decreto-legge 31 dicembre 2025, n. 200. Per un conferimento che slitta a gennaio, le misure vanno ricontrollate sul nuovo testo.

Testo unico dei tributi indiretti — che cosa dice

DECRETO LEGISLATIVO 1 agosto 2025, n. 123, «Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti».

In sintesi, con parole nostre: riunisce in un solo testo registro, ipotecaria e catastale, successioni e donazioni e bollo. Prende il posto del D.P.R. 131/1986 dal 1° gennaio 2027.

Il D.Lgs. 123/2025 su Normattiva

Decreto-legge n. 200 del 2025 — che cosa dice

DECRETO-LEGGE 31 dicembre 2025, n. 200, «Disposizioni urgenti in materia di termini normativi».

In sintesi, con parole nostre: è il decreto «milleproroghe» di fine 2025. Fra le proroghe, sposta al 1° gennaio 2027 l’applicazione dei nuovi testi unici tributari.

Il decreto-legge 200/2025 su Normattiva

La plusvalenza del socio

Per le imposte sui redditi il conferimento in società vale come una vendita (art. 9, comma 5, del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 (testo unico imposte sui redditi)). Come prezzo si considera il valore normale dell’immobile conferito (art. 9, comma 2).

Art. 9 del testo unico imposte sui redditi — che cosa dice

DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 22 dicembre 1986, n. 917, «Approvazione del testo unico delle imposte sui redditi».

In sintesi, con parole nostre: ai fini delle imposte sui redditi i conferimenti in società sono trattati come cessioni a titolo oneroso (comma 5), e come corrispettivo si prende il valore normale dei beni conferiti (comma 2).

Articolo 9 su Normattiva

Per il socio privato la plusvalenza è tassata nei casi dell’art. 67, comma 1, lettera b), del testo unico imposte sui redditi: per esempio se l’immobile è stato comprato o costruito da non più di cinque anni, salvo le eccezioni previste, come l’immobile ricevuto in eredità o l’abitazione principale. I terreni edificabili seguono una regola propria, sempre nella stessa lettera. Il calcolo lo fa il commercialista; a noi serve saperlo prima, perché il valore scritto in atto è lo stesso.

Art. 67, comma 1, lettera b), del testo unico imposte sui redditi — che cosa dice

DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 22 dicembre 1986, n. 917, «Approvazione del testo unico delle imposte sui redditi».

In sintesi, con parole nostre: sono redditi diversi le plusvalenze dalla cessione a titolo oneroso di immobili comprati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli ricevuti in successione e le case usate come abitazione principale per la maggior parte del periodo. Per i terreni edificabili la plusvalenza si tassa sempre.

Articolo 67 su Normattiva

I documenti che servono al notaio

• Documento e codice fiscale del socio, con l’estratto di matrimonio o il certificato di stato libero, per capire se l’immobile è in comunione.
• Visura della società e statuto, o la bozza dell’atto costitutivo.
• La relazione giurata di stima, in originale.
• L’atto di provenienza e i titoli precedenti fino a coprire almeno vent’anni.
• Visura e planimetria catastale, che devono corrispondere allo stato di fatto.
• I titoli edilizi, eventuali sanatorie, l’agibilità e l’attestato di prestazione energetica.
• Per un terreno, il certificato di destinazione urbanistica.
• Mutui o ipoteche in corso, con il contatto della banca.

Un esempio

Alessandro e Annamaria hanno una SRL che gestisce un negozio. Alessandro, come privato, è proprietario del locale, comprato otto anni fa, e vuole conferirlo nella società. Il revisore stima il locale 150.000 euro: 10.000 vanno a capitale e 140.000 a sovrapprezzo.

Imposte d’atto nel 2026: registro al 9%, cioè 13.500 euro, più 50 euro di ipotecaria e 50 di catastale. Il locale è stato comprato da più di cinque anni, quindi, salvo verifiche del commercialista, per Alessandro non c’è plusvalenza tassabile. Nell’atto alleghiamo la relazione e citiamo titoli edilizi, planimetria e attestato energetico come in una vendita.

Nomi e cifre sono inventati. Stima indicativa, non è un preventivo: il preventivo di massima scritto arriva dopo aver visto i documenti (art. 37 dei Principi di deontologia professionale dei notai).

Cosa fare in pratica

1. Verificate con il socio chi conferisce: privato o impresa.
2. Fate il conto di imposte d’atto e plusvalenza prima di incaricare il revisore.
3. Raccogliete i documenti dell’immobile e mandateceli insieme alla bozza di relazione.
4. Controllate che la descrizione catastale della relazione coincida con la visura.
5. Fissate la data dell’atto vicina a quella della relazione.

Domande frequenti

Chi può firmare la relazione di stima?
Un revisore legale o una società di revisione iscritti nel registro, come prevede l’art. 2465 del codice civile.

Quanto si paga se conferisce un privato?
Fino al 31 dicembre 2026, per un fabbricato, registro al 9% con un minimo di 1.000 euro e 50 euro ciascuna di ipotecaria e catastale, come chiarito dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 2/E del 2014.

Il socio deve pagare la plusvalenza?
Il conferimento vale come una vendita e il prezzo è il valore normale dell’immobile. La plusvalenza si tassa nei casi dell’art. 67, comma 1, lettera b), del testo unico imposte sui redditi, per esempio se l’immobile è stato comprato da non più di cinque anni.

Le quote si possono liberare in un secondo momento?
No. Per i conferimenti in natura le quote vanno liberate per intero al momento della sottoscrizione (art. 2464 del codice civile).

Fonti

• Codice civile, artt. 2464 e 2465: normattiva.it
• Testo unico imposta di registro, D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, Tariffa, parte prima, art. 4: normattiva.it
• Agenzia delle Entrate, circolare n. 2/E del 21 febbraio 2014, paragrafo 3: agenziaentrate.gov.it
• Testo unico imposte sui redditi, D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, artt. 9 e 67: normattiva.it
• Testo unico tributi indiretti, D.Lgs. 1 agosto 2025, n. 123, e decreto-legge 31 dicembre 2025, n. 200: normattiva.it

Vedi anche

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