Penisola sorrentina e costiera amalfitana: i 34 Comuni del PUT e la zona che decide tutto

Scheda del 24 settembre 2026 — versione 1.0. Informazione generale: non sostituisce un parere sul caso concreto.

Se la casa si trova in uno di 34 Comuni fra la provincia di Napoli e quella di Salerno, prima del piano comunale comanda il PUT, il Piano urbanistico territoriale dell’area sorrentino-amalfitana, cioè la legge regionale della Campania 27 giugno 1987, n. 35. Divide il territorio in quindici zone: la zona in cui cade la casa decide che cosa si può fare, e in alcune zone non si può fare nulla.

I 34 Comuni, uno per uno

L’elenco sta nell’art. 2 della legge, che si intitola «Individuazione dell’area».

Provincia di Napoli (14): Agerola, Casola di Napoli, Castellammare di Stabia, Gragnano, Lettere, Massa Lubrense, Meta, Piano di Sorrento, Pimonte, Sant’Agnello, Sant’Antonio Abate, Santa Maria la Carità, Sorrento, Vico Equense.

Provincia di Salerno (20): Amalfi, Angri, Atrani, Cava de’ Tirreni, Cetara, Conca dei Marini, Corbara, Furore, Maiori, Minori, Nocera Inferiore, Nocera Superiore, Pagani, Positano, Praiano, Ravello, Sant’Egidio del Monte Albino, Scala, Tramonti, Vietri sul Mare.

Vale la pena leggerlo due volte, perché sorprende: dentro ci sono Comuni che nessuno chiamerebbe «costiera», come Nocera Inferiore, Pagani o Angri. Fuori restano Comuni vicinissimi, come Torre Annunziata o Pompei. Non conta il paesaggio: conta l’elenco.

Le quindici zone

L’art. 17 divide l’area in zone territoriali, che i Comuni devono recepire nei propri piani:

• 1-a tutela naturale di primo grado — inedificabilità, pubblica e privata;
• 1-b tutela naturale di secondo grado;
• 2 tutela degli insediamenti antichi accentrati; 3 tutela degli insediamenti antichi sparsi;
• 4 e 5 riqualificazione insediativa, di primo e di secondo grado;
• 6 urbanizzazioni sature; 7 razionalizzazione degli insediamenti agricoli;
• 8 parchi territoriali; 9 parchi speciali; 10 parchi attrezzati;
• 11 attrezzature turistiche complementari; 12 attrezzature sportive integrate;
• 13 riserve naturali integrali; 14 insediamenti turistici esistenti; 15 attrezzature per l’interscambio dei trasporti.

Nelle zone di tutela naturale la regola è secca: sugli edifici più antichi si fa restauro conservativo, e basta. Nelle zone di riqualificazione sono ammessi incrementi contenuti di superficie, nelle percentuali indicate dall’art. 17. L’art. 26 arriva fino ai materiali: niente intonaci a malta di cemento, niente infissi in alluminio o in plastica.

Perché questo riguarda chi compra, non solo chi costruisce

Tre conseguenze pratiche, tutte da verificare prima del compromesso.

1. La sanatoria può essere impossibile. Per sanare un abuso serve che l’opera fosse conforme alle regole di allora e a quelle di oggi. Se la casa sta in una zona dove non si poteva ampliare, quell’ampliamento non si sana: né con l’accertamento di conformità dell’art. 36 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (testo unico edilizia), né con la sanatoria semplificata dell’art. 36-bis.

2. Sul lato paesaggistico il muro è ancora più alto. L’art. 167, comma 4, del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (codice dei beni culturali) ammette l’accertamento di compatibilità paesaggistica solo per lavori che non hanno creato superfici utili o volumi, per i materiali difformi e per la manutenzione. Una veranda chiusa o una stanza in più non rientrano.

3. Il certificato di destinazione urbanistica non basta da solo. Dice la destinazione secondo il piano comunale. Serve sapere anche in quale zona del PUT cade il terreno, perché è quella che ha guidato il piano comunale e che spiega i divieti.

Un caso concreto

Nomi e importi sono inventati, e servono solo da esempio.

Renato vende una casa a Praiano, 70 metri quadrati con un terrazzo a mare, a 480.000 euro. Ludovica la compra per passarci le estati. Il tecnico trova che il locale di sgombero sul terrazzo, oggi usato come camera, non compare in nessun titolo.

Le domande giuste, nell’ordine: in quale zona del PUT sta la casa? Il locale ha creato volume? C’è un’autorizzazione paesaggistica di allora? Se la zona non consentiva l’ampliamento e il volume è nuovo, non c’è pratica che tenga: o si rimette com’era, o il prezzo e il contratto ne prendono atto, per iscritto.

È una brutta notizia da dare, ma darla prima del compromesso costa molto meno che darla davanti al notaio, con il mutuo già deliberato.

Cosa fare in pratica

Per le isole il discorso cambia ancora: a Casamicciola, Forio e Lacco Ameno il condono si decide con la legge del 1985. Sul quadro generale dei vincoli in Campania: quali vincoli fermano davvero una compravendita.

• Chiedere al Comune il certificato di destinazione urbanistica e, insieme, la zona del PUT.
• Chiedere l’accesso agli atti: titoli edilizi, condoni, autorizzazioni paesaggistiche, collaudi.
• Far confrontare a un tecnico la planimetria catastale con lo stato dei luoghi.
• Portare tutto al notaio prima di firmare la proposta, non dopo.

Domande e risposte

Il PUT vale ancora, dopo tanti anni?
Sì. È una legge regionale del 1987, più volte modificata, e il testo vigente è pubblicato dalla Regione Campania.

Il mio Comune non è sulla costa: c’entra lo stesso?
Se è nell’elenco dell’art. 2, sì. Nell’area rientrano anche Comuni dell’entroterra e dell’agro nocerino.

Chi mi dice in quale zona sta la casa?
L’ufficio tecnico del Comune, e il tecnico che fa la verifica. Non si ricava dalla visura catastale.

Se la zona vieta l’ampliamento, posso comunque comprare?
Sì, si può comprare. Serve però saperlo prima: cambia il prezzo, cambia che cosa si potrà fare e cambia che cosa deve dire l’atto.

Le fonti, per chi vuole controllare

• Testo vigente della legge regionale della Campania 27 giugno 1987, n. 35, sul sito della Regione Campania — artt. 2, 5, 8, 17 e 26.
• Art. 36 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, su Normattiva — accertamento di conformità.
• Art. 167 del D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, su Normattiva — compatibilità paesaggistica.

Nota per chi confronta i testi: nell’elenco dell’art. 2 pubblicato dalla Regione il Comune di Pimonte compare con la grafia «Piemonte». Il Comune è quello di Pimonte, in provincia di Napoli.

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